北郊睿明居13000敢買嗎?西安人有多大購買力|房哥問答192期

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問答192期


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問:北郊睿明居敢買嗎,現在一萬三左右?


答:因為最近中介刷屏的緣故,睿明居的存在感突然高了起來,一句話總結這是一個地段和價格佔優勢,其餘都不佔優的小區;市政府周邊,地鐵口,13000已經足夠有吸引力了;


但小區本身的素質確實不高,兩棟樓微型小區,高達6.5的容積率,窄面寬,小樓間距,外加一般的戶型,雖然看著13000不貴,但基本是小區價格的天花板,此前開發商的另一個盤碧璽華庭也是三棟樓的微型小區;


如果實在是預算有限,又中意鳳城七路的黃金位置,可以看看,但對物業,環境,房子保值性就不要有太多期待,換句話說如果就是看中地段,北郊大量二手房也不過這個價格,為什麼要買睿明居呢?


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問:大差市附近20年房齡的電梯房,現在賣還是等拆遷?


答:等拆遷基本很難,先不說西安對於老舊小區以改造為主是大勢,單單城牆內大差市限高的情況,拆遷基本沒有可能,同時在此範圍內也沒有任何新規劃,新項目落地,並無拆遷的源頭;


目前憑藉地鐵,醫院,商業資源還能掙到一部分租金,但隨著房齡越來越久,這部分收益會逐步減少,外加附近也沒有比較好的學區優勢,並不建議長期持有;


20年的房齡有電梯,對於家裡有老人是好事,但對於房子本身價值影響不大,如果要賣儘快,或者等小區老舊改造結束後,價格會稍微高一些,房齡太久對於買的人壓力也很大,貸款難辦,再次轉手基本沒可能;


這類房子交易週期也很長,從看房,談價再到成交,時間不短,可以先掛出來探探行情。


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問:東二環石家街地鐵口,89平兩室現在出手值嗎,還有多大上漲空間?


答:位置是好地方,東二環沿線現在除了東御蘭汀和金輝江山銘著並無其他新房,東御蘭汀性價比高但小區很一般,金輝位置不錯價格不低;周邊由於開發較早,二手房源比較多,彩雲郡,上和郡,東岸陽光為主,周邊大量家屬院,鋼材市場;


生活上基本方便,地鐵是最大賣點,其餘環境,商業一般,整體小區品質都不太高,再加上大量的市場存在,較為破舊,89平兩室具體看價格,上漲空間取決於小區品質,環境,戶型綜合因素,但這麼大的兩室並非市場主流,儘早出手。


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問:地價包含教育配套費,外加公園商業,地價貴的原因?


答:確實在高新的土地拍賣中,看到了包含建設公辦學校的費用,對於大眾而言是好事,這也說明西安對於土地的運作能力越來越強;


其實從18年開始,就看到這樣多重的拿地條件,包括配建酒店,超高層,劇院,學校,公租房等等,通過賣地的同時完善區域內的配套,只不過學校是大家感受最強烈的;


但並非所有的地王都能帶來配套更新,比如二環內諸多,就是因為地段稀缺,導致價格走高,以前買房,城市資源是送的,現在都是包含在房價裡,不是你買單就是我買單。


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問:晶城秀府抵款房,不限購要全款,這種房子能買嗎?


答:一般超常的性價比,背後都是有問題的,並且這麼大的實惠,內部竟然沒有消化完反而流向市場也是有問題的;


不管抵款房,抵債房,本身的產權要明晰,是否是和開發商簽訂合同,其次66平的可用面積達到了135平,近90平的贈送可謂聞所未聞,到底是真贈送,還是假的,需要確定;


不限購,且全款,大概率手續不全,晶城秀府作為交房多年的小區,且不說前些年交房的糟心事,單單這比周邊安置房還低的價格,就讓人懷疑;


要知道周邊天地源萬熙天地已經是15000起步的,附近二手房也不便宜。


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問:年薪十萬有夢想,想聽西安房市的評估?


答:對於自住來說,小換大,老換新是再正常不過的需求,房子是商品,有折舊有更新很正常,但早點買總歸不是壞事,一來成本較低,二來選擇較大;


西安在經歷此前的嚴格調控後,價格,房源還算穩定,今年年初一波高價改善盤面市後,四月又有大量的剛需盤上新,整體市場是比較平穩的,並且高端,中端,保障房各有各的市場;


買之前評估好自己的收入,嚴控總價和月供,不要因為買房太過影響自己生活質量即可,40歲的年紀,如果工作限制不多,可以考慮較遠區域的改善盤,價格較低且都是大開發商。


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問:鼎誠馥桂園公寓,宣傳帶遠東二小一種學位可信嗎?


答:我也在朋友圈看到了中介的廣告,鼎誠馥桂園為金家堡村城改,在城西還算一個好位置,門口棗園地鐵口,隔壁遠東二小,除它以外,周邊都是家屬院和老小區,由於價格不高,賣的還行,開發商品牌,戶型,小區環境沒有太多期待;


這個地方的公寓不建議賣,一方面物業不行撐不起高租金,同時周邊可租房源太多,價格上不去,再加上現在西安明令禁止買房承諾上學的事情;


本身宣傳學位就是違規的,如果寫不進合同,後期上不了也無處說理,好歹西郊還算不錯的學校,現在學位已經這麼不值錢,到處發嗎?


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問:金泰經開花城要搖上了,末位選房怎麼挑?


答:首先說聲恭喜,作為今年最火的盤,能搖中太不容易,草灘這地方雖然不香,但金泰8400的價格確實太香了,要知道周邊商品房都是12000起步;金泰這兩棟樓由於價格是按照18年備案的,所以出乎意料的便宜;


215套房,2240組登記,9.6%的中籤率怎麼看都是買了不虧的,末位選房的原則是先買房再挑房,一來因為價格低,優先選擇大面積,同時樓層上也可以接受,頂底都能買,只要買到即便戶型,樓層差點,價格讓一讓,後期也很好賣。


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問:曲江明珠價格比周邊低,但很吵能買嗎?


答:小區二手房的報價基本在15000左右,在曲江算是很低的,並且有南湖小學和曲江一中的學區,靠近地鐵四號線,二手房房源也多,且大量毛坯;小區環境尚可,且樓間距開闊,但最大的問題就是吵;


小區一共12棟樓,有八棟都臨路,距離30米,並且挨著的是車流量大,車速快的南三環和繞城高速,小區基本是圍繞曲江服務區建的,可以說是一個建在車輪子的小區;


雖然有三環綠化帶隔離,但噪音叫一個酸爽,不同於對面的金輝中海天地源,樓位決定了所有房子的主臥和客廳都是臨路的,如果非要買,後期三層中空玻璃是標配,且少開窗,地段,學區,配套是真的好;


與明珠難兄難弟的還有曲江觀唐,也是同樣的問題。


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問:軟件新城這麼高的地價,西安人真有這麼大的購買力嗎?


答:地王和西安房價並不是一一對應的關係,軟件新城出地王,一方面是高新強大經濟,產業,國企在支撐,同時地價中包含大量公辦學校建設費用;


即便後期地王之上冒出高端盤,也是少數人的事情,和普通剛需有什麼關係,軟件新城一路之隔的新盤還在開盤打折,一邊樓面價14000,一邊售價14000,就已經說明不是相互影響的;


同時商品房本質是賣給買的起的人,高端盤自有其固定客戶,剛需盤也不乏購買力,既然是剛需定位就要準,能力範圍內買合適的,少看新聞少猜測市場,早點買早點住就好;


西安市場兩級分化,購買力是足夠的,只是缺少地段絕版和性價比高的房子而已!


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