洶洶疫情，芸芸眾生。疫情之下，許多門店、商鋪紛紛歇業，房屋租金成為了許多中小企業主十分頭疼的事，租賃費用到底應不應當交？疫情的影響到底是不是可抗力？
本期“法治易讀”欄目邀請遼寧同澤律師事務所張猛律師對上述問題進行解讀。
首先，區別一下這次新冠肺炎疫情對於租賃合同來說，到底是不可抗力還是情勢變更。
區分的意義在於：二者的法律效果是完全不同的：適用不可抗力，則可以解除合同、免除不可抗力影響範圍內的責任；若使用情勢變更，則更趨向於變更合同、公平處理，解除合同只是例外之策。
日前，全國人大法工委相關人員表示，本次疫情對於因此不能履行合同的當事人來說屬於不能預見不能避免不能克服的不可抗力。一些法律界人士認為，應當適用情勢變更來解決更為妥當，一些人民法院的裁判觀點也表示，傾向於適用情勢變更。而《民法總則》與《合同法》中對於不可抗力的表述都是“不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況”。除了極少數醫療衛生系統人員以及“吹哨人”之外，新冠肺炎對於全國人民來說，完全是不可預見，不能避免的，個人更無法克服，符合不可抗力的定義。如此說來，肺炎疫情當真確屬於不可抗力麼？
答案是不一定。認定肺炎疫情屬於民法上的不可抗力，除了符合不可抗力的法定條件外，還需要一個大前提。就是《民法總則》第180條和《合同法》第117條所規定的的，必須要“不能履行民事義務”或“不能履行合同的”，這樣才可以認定為不可抗力。所謂“不能履行”是一個客觀概念，應當指客觀上因條件不滿足而無法做到，而非主觀上不去做。例如對於工廠供貨合同來說，受肺炎疫情影響，工人無法返崗，生產無法繼續，原定的供貨日期無法供貨，那麼這就屬於典型的“不能履行合同”；再如，因封城車輛無法出城，貨運運輸合同不能履行，也屬於典型的“不能履行合同”，對這樣的情形來說，確屬不可抗力，應當免責。但對於另外一些合同來說，比如借款合同，則一般不存在受疫情影響的問題，借款人不存在“不能履行”的客觀因素，無法以疫情為由不履行還款義務。疫情的影響是否屬於不可抗力，要看疫情是否對雙方各自履行合同義務造成了客觀上的“不能”的影響。
嚴格說來，房屋租賃合同處於履行過程中，出租方已經完成了交房義務，履行合同對出租人來說不構成履行不能，而承租人的義務是支付租金，當下租金支付多使用網銀轉賬的方式支付，即使雙方不見面也不構成支付障礙，故對於承租人來說，也不能構成履行不能。既然對雙方來說，均不構成履行不能，那麼對於商業地產租賃來說，疫情就不能認定為“不可抗力”了。事實上，對於疫情期間的租金，承租人只是“不想付”“不願意付”而已，並非“不能付”。但若這樣操作，顯然對承租人十分不友好，承租人做了十足的冤大頭，法律的存在是為了促進交易，促進公平，不能鼓勵這樣的事情發生的，所以我們需要分情況討論。
第一種情況，如果因疫情影響，一些特定行業如商場、酒店、KTV、餐館、景區等等，政府明令不得開門營業，可以認為在租賃法律關係中，是出租方中止了向承租方提供房屋，儘管這絕非是出租方的本意。但從法益衡平的角度，承租人無法使用房屋的風險，與其讓承租人來承擔，不如讓房屋的更高層級管理人（所有人）即出租方來承擔，畢竟出租方抵禦風險的能力一般來說會更高一些，對房屋的管理和收益也更加直接，這也體現了法律應當適當傾向於弱勢一方，促進實質公平的價值追求。
所以，認為合同是中止履行，對於承租人來說，出租人沒交付房屋，故無需支付這期間的租金，但沒交付房屋又不是出租人的問題，所以也不能向出租方主張不能交房的違約責任和損失。中止履行合同的原因，是疫情，不能歸屬於任何一方，中止合同應當認為客觀上不能履行，此時疫情應當屬於不可抗力。
故對於此種情況，承租人疫情期間的租金，應當予以免除。但如果疫情持續時間過長，如持續數月乃至更長時間的，全部免除租金對出租人來說，亦不公平，也不利於促進商業交易，承租人亦應承擔一部分損失。總體言之，應視疫情持續時間長短，以免除租金為主，以承擔少部分租金為輔。
第二種情況，對於一些超市以及提供基礎商業服務的行業來說，這類不屬於政府明令不得營業的行業，疫情期間是可以繼續經營的，無法構成“履行不能”，不應屬於“不可抗力”。但疫情期間，人們減少外出、購物，這些業態的經營也必然受到影響。此時若要求承租方按照正常標準支付租金，顯然也並不公平，很多承租方疫情期間的營業額完全趕不上租金，甚至差得很遠，乃至於即便疫情宣告結束，但疫情所帶來的不利影響必然會有一定的滯後性，在疫情結束後的若干時間裡，經營依然會不可避免的受到影響。故此時，應當認為疫情對這些業態的影響，屬於當事人訂立合同時無法預見的，但又不是不可抗力的重大變化，即《合同法解釋二》第26條所確立的“情勢變更”。對於這種情況，承租方可以請求將租金進行一定程度的減免，但並不應完全免除。
而對於一些在疫情期間反而經營大好的承租方，比如生鮮超市，比如火鍋商店等，因餐館不能營業人們只好全部在家就餐，故這類商業疫情期間十分火爆。對這類並不受疫情影響甚至還得益於疫情的商業承租方，就沒有認定為情勢變更從而減免租金的適用空間。
那麼，如果涉及到減免租金，減免多長時間為宜呢？這就需要租賃雙方友好協商確定了，按照目前商業地產租賃的情況，萬達、龍湖、華潤等多家商業地產的出租方均主動減免租金2-3個月不等，這樣的標準可以供雙方參考。實在協商不成的，就只好請人民法院或仲裁機構裁決了。
來源：網易遼寧
