【廣振按】城鎮老舊小區改造是一項重要的民生工程和幸福工程，涉及的居民約有上億人。目前，全國各地的老舊小區改造正在如火如荼地開展著。
據瞭解，由於面廣、量大，老舊小區改造仍存在諸多難題。為此，各地出臺了多項支持政策，投入了大量資金，並努力在老舊小區改造過程中，夯實居民自治基礎，實現小區“面子”“裡子”一起改。
1 居民層面：“感覺活得更有尊嚴了”
由於歷史原因，上海目前還有大量的手拎馬桶集中於中心城區。據統計，全市共有33萬戶衛生設施短缺，其中沒有衛生設施的有17.8萬戶。
清晨起床要為上個洗手間而排隊；中午晚上煮飯，幾戶居民同在一間狹小的廚房間內擠來擠去——這曾是虹口區17街坊的真實寫照。此外，小區環境髒、亂、差，道路嚴重積水、部分房屋上下水管道堵塞等“硬傷”都讓這裡的居民苦不堪言。
位於上海市普陀區的宜川二村184號，是建於20世紀80年代的典型老年公房，居民平均年齡70歲，最大年齡94歲。由於沒有電梯，一些步履蹣跚的老人甚至只能長年蝸居家中。
改造，是生活在老舊小區群眾的普遍願望。
陽裡風貌保護街坊更新改造第一批試點的46戶居民於今年初拿到了“新家”的鑰匙。智能門禁、木質地板、獨立廚房……邁進久違的家門，年近七旬的陶大爺感覺有些陌生。“原本的兩間房改成了現在的三房，一家三代四口人，還有了客廳和獨立的廚衛，牆面也粉刷一新。”他說。
於2016年啟動更新改造的春陽裡是上海市風貌保護街坊之一，也是上海市第一個竣工的里弄房屋內部整體保護的試點項目。改造完成後，該里弄的居民徹底告別了“澡堂”和“倒馬桶”時代。
“此次改造試點的房屋套型千差萬別，改造方案並無模板，需要設計師一戶戶上門走訪測量。”章明建築設計事務所設計師邢朱華說，改造春陽裡下的是“繡花”功夫。“有的一棟樓裡住了五六戶居民，設計方案的改動不是以米為單位，而是掐著釐米來算。”
“住進新家，感覺活得更有尊嚴了。”居民陳阿姨高興地說。
2 政府層面：老舊小區改造是利國利民的大好事
李克強總理在政府工作報告中指出：“城鎮老舊小區量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務設施。”
這既能促進節能減排、解決城市居民“不平衡、不充分”的基本矛盾，更是當前“四兩撥千斤”穩投資、穩就業的重要途徑。至少有五個方面的利好：
有利於促進節能減排。
隨著人民群眾對居住面積的追求逐步轉向居住品質，我國建築能耗將穩步上升。我國已成為全球太陽能光電器材產能最大的國家，每瓦太陽能光電發電成本已降至煤發電水平。
而且城鎮老舊住宅屋頂統一加裝太陽能發電屬“自發自用”，不會產生“棄光”等浪費現象。通過老舊小區改造加快發展綠色建築對我國健康城鎮化有著特殊意義。
有利於應對老年化。
我國城區大部分的老年人生活將來還必須通過居家養老加社區服務來解決。目前，城鎮化住宅絕大多數為多層或高層公寓，個人無法進行節能和適老方面的改造，必須由地方政府或社會組織牽頭組織實施。
有利於“穩投資”。
據初步估算，我國城鎮需綜合改造的老舊小區約為100 億平方米。若以每平方米加固、節能、適老改造費用為400 元計（地震烈度高的地區還必須增加抗震加固改造），投資總額可高達4 萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000 億元以上。
我國尚有約5 千億左右的住房公共維修基金沉澱在各級財政和房管局賬戶中，應積極發揮作用。從實踐來看，城鎮老舊小區綜合改造中的加裝電梯、立體停車庫、住宅結構加固、太陽能屋頂和戶內中水等單項改造項目都可以採取社會資本參與共建的模式。公共維修基金和政府節能減排補貼可以起到“四兩撥千斤”的作用，從而放大投資效果。
有利於“促進消費”。
當前城市居民受到社區停車位、幼兒園、小超市等服務設施短缺和綠色消費（包括節水、可再生能源、垃圾回收、節能等方面）政策與設施不足的制約，不僅正常的消費受到扼制，而且“行為節能”的積極性也難以調動。
城市老舊小區綜合改造，一方面能夠通過“補短板”，補齊這些短缺的服務設施，消除擴大居民消費的障礙，另一方面也能開拓銀髮消費、幼兒消費、綠色發展和節能減排等新消費模式，能持續有效地為國民經濟創造新動能。
更重要的是，與傳統“鐵公基”投資項不同的是，老舊小區改造項目投資週期很短（一般半年內完成）、邊際效益明顯、資金週轉很快、能迅速轉化為消費能力。
有利於改善老舊小區宜居性。
目前我國城市每百人擁有汽車已經普遍超過30 輛，幾乎所有的城市都遭遇到停車位不足，小區道路被車輛佔用，以至於救火車、救護車都難以通行的地步，急需在老舊小區中加裝立體（或地下）停車庫。
除此之外，老舊小區綠化程度低、公共服務設施（小超市、幼兒園、醫務室、物業修繕點等）短缺、小區出入口和步行街區不足、小巷小街髒亂差等情況普遍存在。
通過城市政府組織的最佳（最差）老舊小區評選活動、擴大民眾參與自己居住小區的改造和治理，能迅速改善城市老舊小區的宜居性，解決民眾的生活難題，又能創造出眾多的就業新崗位。
3 老舊小區改造任重而道遠
據瞭解，多個城市已出臺實施老舊小區自治組織建設、居民供配電設施改造、給排水管網改造、加裝電梯等專項指導意見。
2018年8月，成都市政府出臺《關於促進既有住宅自主增設電梯工作的實施意見（試行）》，對於符合條件的老舊小區加裝電梯項目，成都市政府給予20萬元/臺的補助。目前，該市已有多個老舊院落正進行加裝電梯改造。
同時，為更快捷地維修老舊小區的現有電梯，成都市於今年4月份推出“電梯維修險”，允許小區依法依規用住房維修基金購買“電梯維修險”。成都下一步還將在房屋外牆瓷磚脫落等其他共用部位的維修當中，引入這一模式。
儘管如此，老舊小區改造中面臨的難題仍然不少。以加裝電梯為例，雖然需求強烈，但三大難題的存在，導致進展緩慢。
一是申報審批難。目前，不少城市加裝電梯的規範性文件尚未出臺，電梯加裝涉及住建、規劃、消防等多個部門，一些小區已經裝好的電梯因審批流程長而長期用不起來。
二是高低層業主意見難一致。電梯加裝的前提條件是多數業主同意，但不同樓層的業主往往訴求不同，加之缺乏有效組織，意見往往難以統一。
三是資金籌措難。老舊小區加裝一部電梯的普遍報價在40萬元以上，分擔下來每戶的壓力較大。
此外，老舊小區改造存在眾口難調等非硬件難題。成都高新區蓓蕾東巷1、2號小區建成於20世紀90年代，兩個小區被一條狹窄的死衚衕隔開，都面臨著建築外立面汙損、樓道髒亂、機動車停車困難等問題。
針對這些難題，在許多優秀的老舊小區改造案例中，可以發現的是群眾自治的作用發揮好了，工作開展起來事半功倍。
2016年初，上海普陀區宜川二村184號居民提出加裝電梯申請。樓組長和項目負責人挨家挨戶上門做工作，帶居民參觀之前安好電梯的“樣板工程”。根據居民意見優化方案，最終居民的同意率從最初的72.9%上升到100%。
2017年7月，宜川二村184號的居民終於用上了電梯，這是上海市第一批用上電梯的老舊小區。
成都也堅持“先自治後整治”的理念，將成立院委會、住委會、家委會等小區自治組織作為啟動老舊小區改造的前置條件。
“老舊小區改造中，要善於通過召開居民壩壩會徵求民意。改不改，群眾說了算；改哪裡，群眾拿主意；改得好不好，群眾來評判。只有這樣，老舊小區改造才容易獲得群眾的支持和認可。”成都市住建局城市更新處負責人徐孝海說。
文章 | 凱輝高德
編輯 | 十二
