今天，新華網“房產”版塊發佈了一篇引自廣州日報的文章，題為“非對稱降息有助房地產業穩健發展 支持實體經濟”的文章。然而，無獨有偶，我就在昨天對針對LPR的調幅也寫了一篇文章，解釋了央行降息的問題，尤其是為什麼一年期LPR隨逆回購利率和MLF一起降了20BP，而五年期以上LPR卻只降了10BP（聰明人都看得出來，其實就是一個意思，廣州日報這篇文章用“非對稱”三個字概括了一下），有興趣都可以看看。
央行再“降息”，信號再釋放——房價炒不起來，也更加不會大跌！
我不能直接說，你應該選固定利率，或者應該選擇轉成LPR加點模式，因為這是不負責任的說法。如果我根據自己的情況進行選擇，就是先入為主，說的話就是胡說八道。我只能為你深入分析一下選固定利率和選LPR未來可能發生的事情，大概率發生的可能，最後，具體如何選擇，還是要結合自己的實際情況進行抉擇。
比如2016年或者2017年買房，享受了8折利率，差不多就是3.92%的房貸利率，這種利率已經非常優秀！下面，我分幾種情況說一下。
1、貸款額在50萬以內，甚至100萬以內的，轉LPR或不轉影響不是很大。
如果你的貸款數額不是特別大，尤其是對於在中小城市購房的人來說，房子總價不高，貸款額也不會太高，比如50萬左右~100萬以內，如果選擇了LPR加點模式，即使LPR變動較大，你未來的每月月供變化也不是特別明顯，畢竟貸款100萬，30年，LPR浮動10BP，每月月供也才60塊錢左右的浮動，即使浮動50個BP，每月月供也控制在300塊左右而已；如果選擇固定利率，就可以不用關心LPR的變化，任貸款市場如何變化，任金融政策如何調整，你都穩坐泰山！不用為少享受百八幾十塊錢優惠而後悔，也不用為少繳了百八幾十塊錢而慶幸。
2、貸款額比較高，100萬以上，或者更高，可能就要認真分析謹慎選擇了。
比如貸款200萬以上，LPR浮動50個點，每月月供就是600塊以上的浮動變化了，還是比較可觀的。當然，可能對於能夠買得起三五百萬房子的購房者而言，這也可以忽略不計吧。目前，國內外經濟形勢都不好，國家為了支持實體業發展，尤其是幫助中小微企業渡過難關，降息是主流。五年期以上LPR隨之下行也是大勢所趨。雖然國家對房地產的調控政策仍然收得很緊，但是，這也是根據房地產市場的冷熱程度進行調整變化的。
針對這一點，我想多說幾句。國家對房地產的調控目標是：堅持“房住不炒”的基本原則，但是，目的是要保持房地產市場的穩定健康發展！所以，如果認為房地產調控的目標就是降房價，就真的理解錯了。就如經濟學家馬光遠先生昨天發的一個帖子，我比較認同——“重申房住不炒不是要繼續打壓房地產，重在平穩健康發展。這個時候，經濟維穩，“六保”之下，怎麼可能打壓房地產？”
在經濟不穩定的情況下，未來可能長時間以內（預估五年以上），國家都是需要大力扶持實體業發展的，這種情況下，LPR下行幾乎是必然的。房地產市場也幾乎不可能像以前那種火熱，根據房地產市場的調控政策，目前，還需要控制五年期以上LPR的浮動。等房地產市場真正走上了正軌，沒有人炒房，LPR也就沒有繼續調控的必要。對於選擇LPR加點模式的購房者而言，就可以享受更大的利率優惠。
而且， 還有一個數據想要給大家說一下。根據一些統計機構的數據，70%以上的購房者都會選擇在7~10年以內，一次性還清房貸。所以，如果你沒計劃真的要30年才還清貸款，也有提前還款的打算，還不如先享受至少幾年LPR下行所帶來的優惠再說。等LPR真正上行的時候，或許你已經具備提前還款的能力，可以選擇一次性還清貸款。
3、還是要考慮一個意外因素——通脹問題
前段時間，我看到經濟學家馬光遠先生髮的一個視頻——針對前期老百姓哄搶大米的社會熱點。他說，中國民眾屯糧，他們擔心的不是饑荒，而是糧食價格上漲引發通脹。在全球疫情出現真正的拐點之前，運輸、人工等成本的上漲是必然的，這會大概率推動糧食和飼料終端銷售價格的上漲，而在疫情的影響下，對全球食品供給端的影響不小，加上全球為了應對疫情而開動貨幣，他非常擔心引發新的通脹。我們不擔心糧荒，但擔心糧食價格的上漲引發物價的普遍上漲，從而引發通脹。
3月份我國CPI同比上漲4.3%，CPI同比漲幅終於重回“4時代”！環比下跌1.2%，是近10多年來環比最大降幅，一定程度上折射出疫情對我國主要農副產品和其他消費品產銷的影響正在較快緩解。當然，這個數據希望是沒有水分的。隨著全社會生產生活秩序的進一步恢復，CPI漲幅有望繼續回落，全年將呈現“前高後低”態勢。如果CPI繼續高速增長，LPR利率或許不但不會下行，反而可能出現被逼上走！
所以，最後，還是要強調一下這個“意外因素”。畢竟誰都不是“神仙”，誰都不能預知不可知的未來！
總之，選擇LPR加點還是選擇固定利率，其實對於絕大多數老百姓來說，其實影響真的不是特別大。如果你很在乎幾百塊錢的差別，或者貸款額確實很高，就需要認真謹慎地根據個人情況進行選擇了。
以上是“說說買房那點事”帶來的分析，希望能給你提供一定的參考。
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