婚前房產婚後共同還貸在離婚時應如何分配?增值部分該如何計算?

婚前房產婚後共同還貸在離婚時應如何分配?增值部分該如何計算?

增值部分該如何分配

夫妻一方婚前與第三方簽訂《商品房買賣合同》,將房屋登記在自己名下,並以個人財產支付首付款,餘款辦理銀行按揭貸款,婚後夫妻雙方共同還貸。離婚時,夫妻雙方對房屋權屬協議不成的,應認定房屋歸支付首付款一方所有,但該方應補償對方婚後共同還貸部分及相對應財產增值部分。

依據的是《婚姻法司法解釋三》第十條,相信很多人都知道該條司法解釋,但補償另一方的還貸部分及相對應財產增值部分具體該如何計算?計算的依據又是什麼?下面來聽聽小牛列舉的案例:

孫某訴季某離婚糾紛案

孫某2004年購房一套,產權登記在其名下,當時價格18萬元,孫某首付8萬元,從銀行貸款10萬元,契稅等其他費用1萬元,婚前孫某還貸本息合計5萬元。2008年孫某與季某登記結婚,當時房屋價值41萬元。婚姻關係存續期間雙方共同還貸10萬元將貸款清償完畢,其中本金7萬元,利息3萬元。2012年2月,孫某以夫妻感情破裂、無法共同生活為由向法院提起離婚訴訟,要求與季某離婚,並主張該房屋全部歸其所有。經評估上述房屋現值90萬元。

孫某與季某雙方對解除婚姻關係沒有異議,但對房屋補償款的數額有異議。孫某認為,其婚前已經與房地產公司簽訂購房合同並從銀行貸款,雖然婚後還貸本息共計10萬元,但每月銀行都是從其工資卡中定期扣款,女方並沒有參與還貸,離婚時無權獲得任何補償款。季某認為,雙方沒有約定實行分別財產制,男方的工資收入應當屬於夫妻共同財產,離婚時應按房產現值90萬元減去男方購房時的價格18萬元作為基數對其進行補償,即季某應獲得的補償款是40萬元。

一審法院經審理認為,孫某和季某結婚後還貸10萬元,雖然系孫某每月用自己的工資卡歸還銀行貸款,但雙方當事人並沒有約定實行分別財產制,孫某的工資收入應當屬於夫妻共同財產。根據《最高人民法院關於適用若干問題的解釋(三)》第十條:“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同,以個人財產支付首付款並在銀行貸款,婚後用夫妻共同財產還貸,不動產登記於首付款支付方名下的,離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的,人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方,尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務,雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分,離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則,由產權登記一方對另一方進行補償”的規定。

第一步應先計算訴爭房產的升值率,即訴爭房產現價格除以(結婚時訴爭房產價格+共同已還利息+其他費用)=90/(41+3+1)=200%;

第二步計算非產權登記一方所得補償款,即共同還貸部分乘以不動產升值率,該數額的一半即為應補償的數額。10乘以200%=20萬元,非產權登記一方所得補償款為10萬元。一審法院判決訴爭房產歸孫某所有,孫某應支付給季某10萬元補償款。

婚前房產婚後共同還貸在離婚時應如何分配?增值部分該如何計算?

季某不服提起上訴,二審法院判決:駁回上訴,維持原判。

《最高人民法院關於適用若干問題的解釋(三)》公佈實施後,審判實踐中對第十條涉及的婚內共同還貸房屋增值部分的計算,各地法院做法不一,計算結果也存在較大差異。對於一方婚前貸款購買不動產、婚後夫妻共同還貸的情形,離婚時如何計算共同還貸的增值部分。最高人民法院民一庭的意見是:在適用婚姻法司法解釋(三)第十條時,涉及夫妻共同還貸款項及其相對應增值部分的數額等於以夫妻共同還貸部分乘以不動產升值率。所稱不動產升值率,是用不動產現價格除以不動產成本,不動產成本包括房屋購買價格+共同還貸的利息部分+其他費用(比如契稅、印花稅、營業稅、評估費等)。


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