今年，是粵港澳大灣區和深圳先行示範區雙區建設全面鋪開的關鍵之年，也是深圳迎來40週年大考之年！坊間有傳出今年政府或給深圳獻上“擴容”大禮包，但不少網友對擴容方向有不同看法！
深圳擴容的可能性有多大？如果擴容，又該往哪擴？
為了解開眾網友心中疑問，探討未來灣區城市發展格局，深廣電壹深圳、深圳壹地產、灣區壹地產強強聯合，在深圳廣電集團壹深圳演播廳舉辦了《深圳向東，惠灣機遇》——時代新格局•惠灣價值高峰論壇。
宋丁、陶文傑、鄧志旺三位專家齊聚解讀時代變局下的樓市機遇，線上觀看人數20萬+，這說明市場上對深圳“擴容”、“惠灣”的關注度高！
如果說，觀看人數能夠反映出對“話題感興趣”的人數，那麼討論的熱度則可以表現出這些人對“擴容”、“惠灣”感興趣的深度。直播當晚，直播頁面的討論區幾度引爆，說明網友們對深圳“擴容”、“向東發展”非常感興趣。從討論區可以看到，部分網友已經“磨刀霍霍”準備向“惠灣”。
講座直播部分討論截圖
從政府層面來看，目前深圳都市圈發展規劃正在加快編制；近期關於軌道交通方面，政府也有大動作！
來源：深圳地鐵
3月20日，深圳地鐵集團舉行大灣區城際鐵路建設項目的可研合同簽約儀式，簽約5條城際鐵路，其中有4條在深圳東部。
隨著軌道交通的推進，未來深圳東部或將迎來新一輪騰飛，或利好惠灣。
今天這篇文章將分析深圳“擴容”猜想的前提，以及在“擴容”下面臨的機遇及挑戰，最後說說目前“擴容”呼聲最高的惠灣還有哪些機會。
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深圳要收大禮包？
發改委發文：完善中心城市管轄範圍
深圳擴容再次成為熱議話題。這次不是民間的臆想，而是官方發佈了一則文件。
4月9日下午，國家發展改革委關於印發《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》的通知。文件針對人口、城鎮化空間、提升城市綜合承載能力等提出了任務指導要求，文件很長，乾貨很多。
第三條第十點明確有一句：
完善部分中心城市市轄區規模結構和管轄範圍，
解決發展空間嚴重不足問題。
▲官方截圖
（十）提升中心城市能級和核心競爭力。優化發展直轄市、省會城市、計劃單列市、重要節點城市等中心城市，強化用地等要素保障，優化重大生產力佈局。完善部分中心城市市轄區規模結構和管轄範圍，解決發展空間嚴重不足問題。（發展改革委、自然資源部、住房城鄉建設部、工業和信息化部、民政部、省級有關部門等負責）
文件關鍵內容的截圖如下：
中心城市為直轄市、省會城市、計劃單列市、重要節點城市等，幾乎無人不知。而深圳是全國中心城市中土地發展空間最為緊張，大家聯想到今年8月26日深圳將迎來特區成立四十週年大慶，紛紛猜想會不會有大禮包。
除了這個大禮包外，文件還提到一件事讓大灣區人民群眾歡呼。其中：
（九）大力推進都市圈同城化建設。以軌道交通為重點健全都市圈交通基礎設施，有序規劃建設城際鐵路和市域（郊）鐵路，推進中心城市軌道交通向周邊城鎮合理延伸，實施“斷頭路”暢通工程和“瓶頸路”拓寬工程。支持重點都市圈編制多層次軌道交通規劃。（發展改革委、自然資源部、住房城鄉建設部、工業和信息化部、交通運輸部、生態環境部、國鐵集團、省級有關部門等負責）
推進中心城市軌道交通向周邊城鎮合理延伸，這意味著惠州、珠海、中山等地的地鐵可能有著落了。深圳地鐵14號線、16號線、廣州18號線有望延伸到周邊城市。而之前由於人口等因素不達標，這些地方的地鐵一直不能獲批。
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深圳擴容哪裡最有可能
大亞灣和鳳崗繞不過去
擴容哪裡最有可能，這個答案我在《省政協委員提深圳代管汕尾，並最終取消汕尾地級市設置，省民政廳回應了！》 有談過。
核心觀點是：
1、如果擴容哪裡最有可能，從深圳的版圖來看，龍崗被鳳崗分為東龍崗西龍崗，深圳北部存在倒三角形凹口，所以鳳崗最有可能。如果把深汕合作區放進深圳版圖，深圳被惠州（主要是大亞灣）分為東深圳和西深圳，這樣看大亞灣最有可能。所以博擴容，要高度重視這鳳崗和大亞灣。
2、由於存在深汕合作區，惠州特別是大亞灣的發展值得期待。按照現在的動作，大量的保障房和基礎設施，比如高中城落地深汕，以深圳的速度，深汕合作區一定大有可為，有人口有產業，以深汕高鐵為代表的交通鏈接，所以即便不擴容，夾在中間的惠州一定會受益。
3、當然按市場規律，深圳西部、珠江東岸和東莞發展更有動力，也正是這樣，這些地方擴容的可能性更小，一是土地儲備不夠，二是擴容一定是以強帶弱，發揮深圳輻射帶動作用。
4，擴容的話，深圳均價會有下降，鳳崗會接近或超過龍崗，大亞灣接近坪山價格。
前面說了，最有可能是惠州大亞灣和東莞鳳崗。其實也不能很狹義地理解只有這兩個地方。大亞灣可能，惠陽為什麼不可能，像惠陽的白雲新城離坪山更近，只是惠陽面積很大，需要細分。鳳崗可能，塘廈清溪也可能，只是鳳崗是最繞不過去。
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深圳都市圈規劃，推動深惠聯動發展
目前關於外擴呼聲最高的就是“將惠灣區域擴到深圳”，主要原因是惠州不僅土地資源豐富，且從產業角度來看與深圳沒有競爭只有合作；從交通規劃來看；從建設深汕合作區角度來看，未來必將“逼”著深圳向東，也就是向著惠州。
深圳壹地產總編輯、灣區壹地產總編輯、文傑淘樓創始人陶文傑老師認為假如深圳未來要擴容，最有可能的就是向東，擴到惠陽、大亞灣，甚至長遠來看，擴到惠東這個區域，主要從以下三個角度來考慮：
1）從發展空間上考量，惠州對深圳的意義更大一些，因為它有土地、有發展空間。
2）從現實交通考慮，惠州本身有惠州南站、惠東站，還有深圳地鐵14號線和16號線的延長線，交通條件比較完善。
3）從城市發展角度考慮，深汕合作區和深圳之間剛好隔了惠陽、大亞灣和惠東這幾個區，假如深圳未來向東擴容，把這幾個區覆蓋進來，也更利於各個區域的聯合發展。
來源：深圳市政府
2020年2月28號深圳市委市政府發佈了《關於統籌推進疫情防控和經濟社會發展工作的若干措施》，其中提到了：加快編制深圳都市圈規劃，推動深莞惠聯動發展。
來源：深圳市政府
深圳都市圈的規劃為國家層次，有關部門就編制深圳都市圈規劃這個事情已經開展了半年的研究，可見重視程度之高。
來源：咚咚找房
規劃範圍明確有“深圳、東莞、惠州”，合計15800平方公里；範圍50公里+1小時交通圈。
除了有都市圈區域發展規劃，還有城際交通規劃。2020年3月20日上午，深圳市地鐵集團舉行粵港澳大灣區城際鐵路建設項目工可研合同簽約儀式。
來源：深圳市軌道交通
該簽約項目總長約410公里，總投資約2018億元；其中涉及到5條城際鐵路，有
4條在深圳東部。分別是：深汕高鐵（深圳—汕尾）、深惠城際鐵路、深大城際、龍崗到大鵬的鐵路還有穗深城際。
來源：深圳大件事
5條城際線4條跟深圳東進有關，進一步證明了惠州在大灣區的
戰略高度，且這幾條線預計年底開工。除了都市圈發展規劃、城際交通佈局，深、惠兩城的產業也形成互補。
來源：各市政府工作報告
根據兩市政府工作報告內容顯示，深圳與惠州的產業基本上沒有重合，從某種層面來看甚至是一種互補的存在。比如：當下惠州的#汽車零部件#正是#物流行業#設備的一環。未來的惠州的主導產業#雲計算#或為深圳的主導產業#新一代信息技術#服務。
隨著深圳都市圈規劃的編制、大灣區城際鐵路的推進，深惠同城的時代逐漸開啟。隨著深圳、惠州互補型產業的發展，未來惠州將與深圳形成聯動發展，或相攜共進。屆時惠州將迎來新一輪價值上漲，而在這之前，在惠灣進行房產佈局可以說較為合適 。
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最高均價差近8倍
提前佈局惠灣，或將享受深圳都市圈規劃利好
為什麼說當下在惠灣進行房產佈局較為合適呢？其中有一個非常重要的原因就是存在較大的價差！
根據鏈家網上的數據顯示，2月份深圳二手房均價約5.9萬/㎡；南山區均價最高約9.6萬/㎡，最低坪山（深圳東）二手房均價約3.5萬/㎡。
來源：鏈家網
惠灣（惠陽、大亞灣）的二手房均價約1.1萬/平；與深圳均價差超4倍，與南山價差約7.7倍，與坪山價差超2倍。
來源：鏈家網
近期坪山一項目開盤均價約3.8萬/㎡。據地產君瞭解，目前惠灣最緊鄰深圳的在售新房均價約1.4萬/平，新盤價差約1.7倍。
以一套建面約100㎡的新房為例，在坪山總價約380萬，首付約114萬。在惠灣一套建面約100㎡的新房子首付30多萬，總價約114萬，也就是說惠灣全款是坪山的首付款。
在人均超20萬的深圳，30多萬的首付對大多數人來說，踮踮腳就能夠得著。而且隨著深圳都市圈的編制推進，未來惠灣或將迎來新一輪的上漲機會。提前佈局惠灣，未來還有可能享受深圳都市圈規劃紅利。
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深圳擴容的可能性有多大
有錢可以博一博
“2019年濟南實現了擴容,2020年至少會有一個大城市實現擴容。從城市人口、經濟總量跟面積的反差看,深圳最應該擴容。”
——天天說錢創始人劉曉博
知名財經專家劉曉博說擴容概率很大很大。買了深圳房子的人說概率很小。買了東莞惠州房子的人又說很大。很多時候屁股決定腦袋，不出意外的話這篇文章後的評論也一定是兩邊倒。
但不管怎麼，這個話題是經久不息的，深圳無地自容的現實確實存在。這幾天自媒體都在寫光明房價都7萬了，真的為深圳剛需族感到難過。與此同時，都說是“坑”的惠州去年成交的房子總量，大灣區第一。大家都這麼傻，跳坑？這背後是一個又一個無奈的故事。
炒前海寶中的是一群人，默默買了你們認為是“坑”的惠州是另一群人，這群人更多，只是他們沒有發聲。
只談區位不談價格，不考慮剛需買房者的荷包，唯深圳西部不買的觀點是不接地氣的。大家都知道前海好，但是對於大部分人來說，關注前海沒有一點點意義，因為你夠不著。
跨深圳與東莞、惠州邊界地區空間範圍
你認為擴容有多大可能？很多朋友問我。
我還真不知道，若真有十成把握，暫且去大亞灣惠陽買10套，還需要在這裡碼字嗎。(苦笑狀)輕輕鬆鬆財富自由了。
有什麼建議嗎？有。
有錢的話還是可以去博一博的，單車變摩托，人生能有幾回搏。退一步，即使不擴容，長線的話，放眼全國，臨深的價值還是很少有地方能匹敵的。想象一下，再過若干年，大家會不會在討論臨惠區域或者臨莞區域哪裡好呢？
