2020年4月30日，中國證監會、國家發展改革委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作通知》。
REITs原本指的是房地產信託投資基金，是房地產證券化重要手段。簡單說就是大家集資買房，賺租金和房產升值的錢。
但這次REITs強調不能買房，住宅和商業地產都不行。
主要包括倉儲物流，收費公路、機場港口等。
這類基礎設施過去只能由政府靠發債融資修建，建成後賺錢基本上問題不大，但建設週期時間長，而且揹負比較高債務。
現在把這些建成的基礎設施項目賣給社會基金持有，既可以降低政府負債率，還可以為下一輪基礎設施建設籌措資金。
舉個簡單例子，假設一條收費公路投資100億，按5%利息計算，一年利息支出就5億。
如果一年公路收費共10億，扣除運營成本4億，相當於賺6億，但要支付5億利息，相當於最後只賺1個億，相比於一開始100億投資，要還100年！
現在如果把這個條收費公路賣給REITs基金，100億份額可能分佈幾萬投資者，拿到這一部分錢可以很快把負債還掉，那就沒有利息支出，一年利潤就有6億，然後按投資比例分配給投資者，投資者年化收益率6%。
政府可以拿著這部分資金繼續其他基礎設施建設、或者還給銀行降低資產負債率。
作為REITs基金的投資者享有權益就是，如果這條公路賺錢更多，分配到利潤自然更多；當然也有可能減少，比如最近疫情大家減少出門，收費自然少，利潤分配就少些。
懂金融的朋友一眼就能看出來，國內REITs本質上就是“資產證券化+債轉股”。
先說資產證券化，一切能夠帶來未來現金流資產都能證券化。
比如住宅可以出租獲得租金，就可以資產證券化，把住宅拆分成很多份，然後賣給投資者。這是大趨勢，國內也會發展，只是目前大環境“住房不炒”。
個人也可以資產證券化，比如你每個月工作都有收入，只要你能找到一批人說，“我把自己賣給你們，未來收入都分配給你們”。這就是個人資產證券化。
債轉股就是把負債轉為股份，負債需要支付利息，股份則不需要，所以有利於降低企業負債率，國內REITs本質上也是為了幫助地方政府降低負債率。
說到這裡，很多朋友可能會覺得這個“REITs基金”是不是去接盤的？
並不是！剛剛說過這些基礎設施建成後賺錢問題不大，只是多少的問題，而且我相信前期資產都是比較優質的，開個好頭！
大家看看第七條基金持有基礎設施要求：
基本上可以理解為是相當優質的資產。
現在餘額寶年化收益率1.68%，REITs基金收益率比這個高應該問題不大，所以大家如果想提高收益，等REITs基金推廣出後，餘額寶試著可以搬家。
很多人可能會覺得餘額寶可以隨時取出，更方便。這個大家可以放心，這種基礎制度上都會替大家想好。原文是這樣說的，這類基金封閉式運行，符合條件可向證券交易所申請上市交易。
就跟現在交易所上市的封閉式基金一個道理，你要直接贖回是不可以，但你可以在交易所賣給其他投資者。目前國內交易所流動性充足，持有優質資產變現問題不大，而且可能還會有流動性溢價。
我估計REITs基金收益率應該比國債高，前期優質資產上來，收益率有可能超過10%。
REITs基金這一塊大蛋糕，很多人盯著的是商業地產和住宅，畢竟過去十多年房價上漲大家看在眼裡。
近二十年來，北美地區REITs收益最佳(13.2%)，歐洲次之(8.1%)，亞洲REITs平均收益最低(7.6%)。
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