一訊一評，解讀你關心的樓市動態：
01 3天內樓市迎來“3板斧”！央行、銀保監會“一錘定音”，央媒回應
2020年的房地產市場，一定會銘記4月下旬這段時間。
4月20日，央行連續出手2次，既有貨幣政策，又有資金面調控。再加上4月17日銀保監會的嚴厲懲罰措施，這一輪連續出手3次的“組合拳”，讓市場深刻領教到了什麼才叫“房住不炒”。
不同於平時的低調，央行在貨幣政策後面顯得有點“溫風細雨”，自從4月17日高層會議再次重申“房子是用來住的”這個基調之後，央行、銀保監會出手便顯得異常果斷，沒有絲毫拖泥帶水。
幸福策評：三大措施“一錘定音”，房地產為實體經濟服務是“底線”
3天內，央行、銀保監會等高層部門究竟使出了怎樣的“三板斧”？
1，時隔5年最大降息幅度，房貸利率卻依然維持高位。
4月20日上午，央行公佈4月LPR利率，一年期LPR利率下調20個基點至3.85%，五年期LPR利率下調10個基點至4.65%。
市場對此已經有充分預期，因為從3月末開始，央行先是降低了逆回購利率，又進行了年內第3次降準，還時隔12年罕見降低了銀行的超額準備金存儲利率，上週也順勢降低了1年期MLF利率。
作為LPR定價的重要參考利率，當MLF利率降低的那一刻起，本月LPR就註定會迎來至少20BP的降息幅度。
關鍵在於，本次降息依然是“非對稱式”的，即1年期降的多，與房貸利率掛鉤的5年期LPR降的少。5年期LPR下降幅度很小，加上各個城市的銀行都對首套房、二套房的利率進行加點，所以5年以來最大力度的降息，事實上對房貸利率的影響並不大，頂多跟著降10BP，目前全國平均首套房利率依然在5.4%左右。
2，央行火速調查深圳經營貸流入樓市。
4月20日，據21世紀經濟報道消息，中國人民銀行深圳市中心支行下發通知，要求各商業銀行緊急自查房抵經營貸資金違規流入房地產市場情況。該通知，要求深圳各家商業銀行自查截至3月末，所發放的房抵經營貸餘額，包括貸前、貸中、貸後等情況。
為啥央行如此大動干戈的瞄準了“經營貸流入樓市”？
原因很簡單，深圳樓市最近太“扎眼”，數個千萬級豪宅開盤即售罄，還冒出了上百萬的“喝茶費”。
據多家媒體報道，不少購房者的資金來源，都是來自於名下企業全款房抵押給銀行，獲得7成的低息貸款，用這筆錢再用來買房，相當於把央行降低1年期LPR的利率繞道進入中長期房貸了，這明顯違背當前樓市“房住不炒”的背景，也難怪央行會迅速出手。
3，銀保監會連開2張罰單。
4月17日，浙江兩家銀行各領到了1張罰單，被罰的原因都指向資金被挪用於買房。
4月22日，銀保監會首席風險官兼新聞發言人肖遠企在發佈會上回應深圳“房抵貸”問題時表示，如果通過房產抵押申請的貸款，不管是按揭還是經營貸款，要求銀行監控資金流向，確保資金流向申請時的標的上，如果流向房地產市場要堅決糾正。
很明顯，央行和銀保監會幾乎是同時出手，又非常一致的把矛頭瞄準了經營貸，時間點的巧合絕非是偶然，而是調控開始針對經營貸、消費貸等短期資金流入樓市“扣上了扳機”！
深圳在3月70城大中城市房價漲幅排名第一，杭州排名第二，恰恰就是這兩個城市，房產投機情緒最旺盛，大量的剛需、改善族、投機客都不是用自有資金買房，而是想方設法去加槓桿，用各種各樣的低息短期貸款套利，做著房產升值再變現的“美夢”。
但是，央行、銀保監會在短短3天時間內，用三個不同的措施“一錘定音”，向市場展現出了明確的態度：買房可以，炒房不行！
央媒新華社旗下《國是直通車》在4月21日也做出了回應。
《國是直通車》報道中提到了3點，值得我們深思：
1，深圳樓市自查後，其他城市也會在防範違規資金流入房地產市場方面跟進。
2，對一個城市而言，當居民們都去追逐買房帶來的高回報之時，創新、拼搏就會被人遺忘。特別是對於一個因改革而生、因創新而興的城市來說，無異於丟掉了“靈魂”。（這段話說得很嚴厲了）
3，高房價會逼退懷揣夢想的年輕人和真正有活力的企業，這些才是一個城市發展的根本。
筆者想說的是，一個城市的資源哪怕再稀缺，也必然不會逃脫“價格與價值”的波動規律。
深圳、杭州只是縮影，全國幾百個地市，十幾個城市群，才是樓市的全貌，一旦發生過熱情緒的苗頭，必須要阻止從萌芽狀態下阻止，房地產為實體經濟服務，城市讓生活更美好，這才是經濟規律運行的“底線”。
如果高層不加碼調控，這些城市賴以生存的根基：剛需族、流動人口、大學畢業生、農民工們，他們面對日益高漲的房價與房租，他們自然會用腳投票，那個時候，再高的房價不過是“無根之水”罷了。
來源：藍白觀樓市
02 2020年買房，3年後會不會“虧得一塌糊塗”？王健林兩句話說明白
在樓市中，我們經常聽到的段子就是，某某在某年多少錢一平買的房子，現在都是幾千、幾萬元一平米了，少則漲幾倍，多則漲了幾十倍。以至於有人就說當初要知道房價能漲這麼多，砸鍋賣鐵也要多買兩套房，說不定今天就能實現財富自由。
不過，隨著房價進入高位階段，以及國家對樓市的緊密調控，房住不炒的觀念逐漸深入人心，樓市已進入一個相對平穩的狀態，這種樓市喊漲的聲音少了很多。
幸福策評：房價不會立馬下跌，但樓市分化是一種趨勢
經歷本次突發事件以後，樓市至少了出現兩種變化：
一是樓市觀望氛圍濃厚。3月以來，雖然售樓處人氣有所提升，主要來自前期積累的剛需意向購房者，但由於推盤量少，成交量小，不能就此認為樓市已經回暖。根據報告顯示，受風波影響，超過6成的購房者認為房價會有所波動，超過4成的購房者會延緩購房計劃。與此對應的是，包括一些熱點城市，二手房掛牌量明顯提升，根據中國經營報報道，重慶的二手房掛牌量超22萬套。即使樓市一向較為穩固的南京，二手房掛牌量也到了8.3萬套，創歷史紀錄。
二是部分此前一直看多樓市的開發商或者專家也對未來的樓市態度發生了“逆轉”。融創孫宏斌在前不久的業績發佈會上表示，公司內部把今年定義為併購年，雖然機會比較多，但有優質標的機會並不多。言外之意，不少的房企日子會比較難過。大多時候持看多樓市觀點的北師大金融研究中心主任鍾偉則表示，對房價必漲的觀念從2018年就徹底扭轉了。
毫無疑問，以上也是炒房客淡出市場的重要原因，不過，我也知道，房子作為一種生活必需品，結婚需要買房，上好學校也要房子，甚至包括一些擔憂手中現金貶值，還希望通過買房來達到保值增值目標的群體來說，2020年還能不能買房呢？3年後會不會“虧得一塌糊塗”？王健林兩句話說明白了。
第一句：未來10年一二線城市的房價還會上漲，其作此論斷的依據是中國城鎮化的發展。 但是，對於人口淨流出的三四線城市來說，尤其是縣城，房價沒有多大上升空間。
不過，按照瞭望智庫的報告顯示，全國人口淨流出的收縮型城市只有80個左右，相對全國600多個城市來說還並不多。實際上，大部分三四線城市樓市上行幅度並不比大一二線大城市低，其中一個重要原因就是全國性的樓市去庫存戰略，而三四線城市的棚改貨幣化安置比例又比較高，有的城市甚至佔比達到了80%。
那麼，在接下來的3年，甚至更長時間還會如此嗎？
根據棚改攻堅十三五要求，2020年棚改將告一段落。意味著大規模的棚改將接近尾聲，這對於三四線城市來說，樓市上漲的動力也將衰減。如此看來的話，很多三四線城市很可能將重回王健林所預測的“空間不大”，而一二線城市仍可能繼續上行。所以，從這個角度看，城市樓市將出現分化。
第二句：沒有一個國家的房地產行業能興旺超過50年，萬達向文化產業轉移，正是為了今後的長久發展。
實際上，按照1978年改革開放算起，我國房地產發展歷史已經有42年。我國城市化率從1978年的17.92%，增長到2019年末的60.60%。從這個角度來說，王健林的所說的房地產興旺發展史也是城市化發展史，大規模城市化結束，也意味著房地產興旺史結束。若按這個邏輯算的話，城市化率離一般初級發達國家70%的目標已經不遠了，依據近年年均1%的城市化率推算，最多也不會超過10年時間，房地產自然也會跟隨這個腳步而變化。
通過對王健林以上兩句話的分析可知，房地產高增長已不再，雖然並不意味著房價立馬就會下跌，但樓市分化是一種趨勢。所以，如果你在2020買房，在國家這樣一個樓市“求穩“的調控目標下，3年後雖然不至於虧得一塌糊塗，但在不同城市買房，還是會有較大區別的。如果把時間拉得更長，比如說10年以後，哪些城市的房子更能抗風險，那可能就更明顯了。
來源：
專聊房君
