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晉中作為太原的衛星城市，其與太原房地產市場休慼與共。短期市場仍有壓力，太榆同城真正落地後或將出現炒作行情。
◎作者 / 楊科偉、柏品慧
晉中，山西省地級市，北與省會太原市毗鄰。市下轄榆次區、太谷區2個市轄區、8個縣，代管1個縣級市，總面積16391平方千米。據2019年人口抽樣調查，年末全市常住人口338.9萬人，常住人口城鎮化率為56.84%。
據初步核算，2019年晉中全年GDP1460億元，比上年增長6.3%。第二、三產業增加值佔GDP比重分別為45%和47%。晉中第二產業起步較早，工業基礎條件良好，產業以煤氣化工為主。作為晉文化、晉商文化的發祥地，第三產業以旅遊業為核心，2019年旅遊業總收入過千億。
2019年，晉中城鎮常住居民人均可支配收入35187元，增長6.8%。結合商品房銷售均價，以2018年山西城鎮居民人均住房面積34平方米計算，2019年晉中城鎮常住居民人均房價收入比約為5.9年。
市場綜述
01
2018年才開始發力2019年成交規模新高、房價高位走穩
2016年，晉中房地產市場開始轉暖，成交量價皆步入上行通道。2018年，市場出現搶購潮，全年榆次區商品住宅成交面積接近200萬平方米，創歷史新高，成交均價突破8000元/平方米。2019年以來，市場逐漸迴歸理性，成交明顯縮量，房價則高位走穩。
當前市場
02
6-8月市場火爆，但太榆同城利好未兌現9月去化壓力浮現
疫情期間晉中房地產市場近乎停擺，部分項目在線選房，並實行特價房營銷，最高降幅1000元/平方米。3月15日，售樓處陸續開放，市場也有序復甦。6-8月，謠傳太榆同城落地，榆次區正式併入太原，致使太原外溢客戶大量進場，晉中房地產市場迅速升溫，各項目案場銷售全線飄紅，8月成交更是創年內新高。不過，9月市場期盼的太榆同城利好並未兌現，市場觀望情緒再起，去化壓力再次浮現。1-8月，榆次區商品住宅成交約80萬平方米，同比下降17%。
政策環境
03
不限購、不限售，認貸不認房首套首付2成、二套3成
晉中政策相較寬鬆，不限購、不限售；認貸不認房，首套房首付比例不低於20%，二套首付不低於30%，貸款利率上浮10%-15%。
熱點區域
04
太原外溢客首選北部新城老城區主打地緣性客戶，下轄市縣市場封閉
晉中主城區為榆次區，劃分為北部新城和老城區兩大板塊。其中，北部新城緊鄰太原，可以吸納太原外溢客群，成交佔比30%-40%，榆次本地客戶佔比30%-40%，周邊市縣客戶佔比約20%。北部新城坐擁大學城，彙集多所高校，整體居住氛圍濃厚。北部新城也是榆次區的熱點板塊，成交規模優勢明顯，房價8000元/平方米-10000元/平方米。
老城區在售項目較少，去化速度明顯不及北部新城，房價8000元/平方米-10000元/平方米，與北部新城相差不大。太原外溢客戶較少在老城區購房，大都在北部新城收割完畢，老城區地緣性客戶成交佔比60%-70%，周邊市縣客戶佔比30%。
晉中下轄的市縣房地產市場相較封閉，品牌房企僅碧桂園進駐了左權縣和壽陽縣，房價5000元/平方米。
營銷策略
05
渠道分銷、首付貸打折降價或精裝改毛坯變相降價
隨著晉中房地產市場去化壓力浮現，房企營銷策略出現以下3方面的新變化：
其一，渠道分銷常態化，一方面，開發商自建渠道，商圈外拓或者競品客戶攔截；另一方面，中介分銷，帶客及轉化效果良好，貝殼客戶資源優勢顯著，轉化效果出眾。
其二，首付貸，部分項目開發商自行墊資，實行首付分期貸，拉動成交去化。譬如，首套客戶只需支付10%的首付，另10%的首付由開發商提供10個月的免息貸款。
其三，打折降價或者精裝改毛坯變相降價，疫情期間降價幅度最高達1000元/平方米，疫後更多的還是通過精裝改毛坯變相降價，以期降低潛在置業客群購房壓力。
需求結構
06
剛需及改善並存小戶型產品更易去化
剛需及改善性需求並行不悖，主力成交戶型90平方米兩房、110-130平方米三房。相較而言，低總價的小戶型產品更易去化，本地剛需、太原外溢客群更為偏好90平方米兩房，本地改善性客群更為偏好110-120平方米三房。
購買能力
07
購房壓力並非首付而是月供工薪階層月供4500元已是極限
晉中產業基礎相較薄弱，雖然北部新城規劃了產業園區，但實際產業導入情況並不理想。本地居民月收入約4000元，購房壓力不在於首付，而在於月供，普通工薪階層月供4500元已是極限。
競爭格局
08
市場集中度持續提升前8月紅星、保利銷售金額約10億元
蘭州供地相較緊缺，主城區已沒有淨地出讓，招拍掛地塊主要來自於下轄郊縣。對於外來房企而言，拿地方式主要有勾地、合作操盤和收併購，招拍掛往往只是走確權程序。本土房企浩源主要負責土地一級開發，萬科、富力等外來房企皆曾收購浩源所一級開發整理的地塊。
市場展望
09
短期市場仍有壓力太榆同城真正落地後或將出現炒作行情
展望未來，晉中作為太原的衛星城市，其與太原房地產市場休慼與共。短期內，晉中房地產市場依舊面臨一定的去化壓力，但市場下行風險整體可控。長期來看，太榆同城仍是市場最大的利好，預計在太榆同城真正落地後，市場或將再次出現階段性炒作行情。
典型項目一：金科博翠天宸
案場圖
區位：榆次區北部新城板塊
物業類型：小高層、洋房
主力戶型：90平方米兩房，108平方米、130平方米三房
首開時間：2019年5月
售價：
小高層7700元/平方米-8200元/平方米，洋房8700元/平方米
項目點評：金科博翠天宸為低密度社區，容積率2.5，小高層售價7700元/平方米-8200元/平方米，洋房售價8700元/平方米。主力戶型90平方米兩房，108平方米、130平方米三房，其中130平方米三房去化表現更好。日均到訪量20-30組，週末100組，轉化率約10%。榆次區地緣性客戶成交佔比40%，太原外溢客戶佔比20%-30%，周邊縣市佔比20%-30%。自建渠道，自然到訪客戶成交佔比20%，外場帶客佔比60%，中介渠道分銷佔比20%。
典型項目二：藍光·雅居樂雍錦半島
案場圖
區位：榆次區老城區板塊
物業類型：高層主力
戶型：120平方米、124平方米三房，144平方米四房
首開時間：2019年5月底
售價：二期精裝售價9300元/平方米-9400元/平方米，三期毛坯售價8000元/平方米
項目點評：藍光·雅居樂雍錦半島主打改善性需求，主力戶型120平方米、124平方米三房，144平方米四房，其中120平方米三房去化表現更好。2019年5月底，一期首開體量1600套，精裝售價8500元/平方米-9000元/平方米，截至2020年5月近乎售罄。老城區地緣性客戶成交佔比70%，周邊縣市客戶佔比30%，太原外溢客戶佔比極低。對於本地客戶而言，購房壓力不在於首付，而在於月供，普通工薪階層月供4500元已是承受的極限。為了加快成交去化，現主推三期毛坯產品，售價8000元/平方米。自建渠道，商圈外拓或者競品攔截，本地中介渠道分銷，疊加“藍朋友”老帶新，成交即獎勵1%的佣金。日均到訪量40組，週末100組，轉化率10%-20%。
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