深度丨廈門拍出史上首幅百億宅地,買主中駿浮出水面

來源丨21世紀經濟報道

作者丨唐韶葵

編輯丨徐旭

拿地資本局將如何呈現?

4月22日,廈門舉行年後首場土拍,這次共出讓思明區、集美區、翔安區3幅宅地。島內的明思區10年來首次出讓宅地,引發14家房企爭搶。上海泰鳴貿易有限公司(簡稱“上海泰鳴”)以103.55億元競得廈門思明區2020P01地塊,摺合樓面價為50599元/平方米,溢價率為43.8%。可謂一戰成名。

此次思明區的地塊起拍總價高達72億元,對開發房企的資金實力要求較高,也令不少房企望而卻步。日前,中央再次強調”房住不炒“的政策方針,限價、限購等政策將從嚴。該地塊商品房限價70800元/平方米,開發商如何設計產品,實現更高盈利是一大挑戰。

21世紀經濟報道記者通過查詢證實,上海泰鳴與中駿有關,或為中駿旗下分公司。

土地市場回暖

這是廈門有史以來首個百億地王,也是國內土地招拍掛曆史上第25宗百億地塊,溢價率排名百億地王裡面的第12名。

此前的2019年11月,中駿集團控股有限公司(01966.HK,簡稱“中駿”)以59.4億元拿下同樣在廈門島內湖里區的一幅地塊,樓面價4.51萬元/平方米,溢價率超30%。但到了12月,地價略有下降,同樣一幅位於湖里區的宅地,成交樓板價約為4.3萬元/平方米。

據易居研究院信息顯示,廈門明思區上一次宅地拍賣是在2010年,出讓過兩幅宅地,建築面積分別為4萬平方米與4.5萬平方米,現在這兩幅宅地建成小區分別是中鐵海曦、觀海瀾庭。

中原地產首席分析師張大偉分析認為,最近不僅廈門,包括佛山、成都、福州等城市,都出現了高溢價率地塊成交,這表明土地市場開始升溫;從土地樓面價超過5萬,而售價限價不得超過70800元/平方米。企業實際開發利潤非常有限,最近融資寬鬆,房企也開始拿地積極。另據業內人士反映,最近上海也對外推介了40多幅土地。

為什麼是中駿

值得關注的是,與上海泰鳴同場競爭的對手包括建發、中海、金茂、華髮、平安、正榮、保利、華潤等14家房企。那麼,上海泰鳴是何方神聖?是一家房企的“馬甲”,抑或企業聯合體的“馬甲”?

啟信寶顯示,上海泰鳴成立於2020年4月9日,註冊資本金100萬元人民幣,法人代表為蔡思鵬。公司成立不到一個月,註冊資本金不多,法人代表在房地產業內也名不見經傳。對上海泰鳴100%控股的達源國際有限公司(簡稱“達源國際”)是一家成立於香港的私人股份有限公司。

深度丨廈門拍出史上首幅百億宅地,買主中駿浮出水面

前述業內人士指出,這更像是一家用來拿地的“馬甲”公司,業內不少知名房企為拿地提前成立項目公司,但不會刻意隱瞞拿地行為。房企用“馬甲”公司拿地,背後的資本局或者真正原因是值得關注的。

通過查詢啟信寶工商資料可見,中駿旗下上海駿寧房地產開發有限責任公司註冊地址也位於 “上海閔行區滬青平公路277號5樓”,與上海泰鳴註冊地重合。但是,中駿方面否認自己是拿下百億土地的金主,稱與上海泰鳴沒有關係,也沒有參與聯合體拿地。

然而,21世紀經濟報道記者從香港公司查冊中心網站查詢到,達源國際董事是黃倫,黃倫是中駿集團創始人黃朝陽之子,也是中駿置業執行董事。達源國際的註冊地址為香港銅鑼灣軒尼詩道500號希慎廣場某號房,與中駿年報中披露的香港註冊地重合。

另據業內人士透露,此次拿地,已有福建本土資本加入。

深度丨廈門拍出史上首幅百億宅地,買主中駿浮出水面

中駿在2019年完成了805億的銷售額,銷售規模處於中型房企水平。董事會主席黃朝陽曾透露,中駿2020年銷售目標930億,內部儘可能完成1050億的指標。他認為,頭部房企開始放慢增速,但中駿有清晰的商業模式,可以支撐增速,預計年增長率可以達到20%-30%。

雖然中駿銷售規模不大,但由於發源於廈門,其與另一家總部位於廈門的建發一樣,在廈門一直佔據較大的市場份額。2019年廈門房企商品房銷售金額榜中,建發97.74億位居榜首,市佔率達14.8%;中駿以55.8億排名第二,市佔率8.4%。

正如掌門人所期許的彎道超車,中駿在2019年發力拿地:全年新增46個項目,分佈在32個城市,主要包括廈門、北京、濟南、南昌、天津、杭州、蘇州及重慶等城市,其中12個為新進入城市。新增面積約980萬平方米,總土地成本約477.25億元,權益土地成本301.55億元,權益佔比63.19%,新增貨值約1100億元。2020年一季度中駿新增貨值168億,排名行業23位;同期,該公司全口徑銷售112.9億,排名行業42位。


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