樂居財經 張丹 發自北京
4月24日，新希望地產發佈《2019年年度報告》，收入連續6年增長，資產負債率持續下降。營業收入182.58億元，同比增長19.78%；淨利潤24.62億元，同比增長15.63%；資產負債率76.60%，同比下降0.03%。
新希望地產是新希望集團六大產業板塊之一，1998年涉足房地產領域，22年來雖未上市卻自成方圓。近六年，新希望地產發展進入快車道，不斷打強自身內功，持續優化產品和服務。2019年，新希望地產銷售額達735.9億元，近6年複合增長超60%，已躍升為中國房企50強。
享受深耕紅利 規模破700億
六年前，“小而美”的中型房企是新希望地產對自身的定位，規模的突飛猛進並不是新希望所刻意追求的。對外，新希望地產也一再強調自己的輔助業務身份，但從其發展質量來看，長期穩健發展所獲得的實力顯然已不容小覷。
根據克而瑞數據統計，2019年新希望地產全口徑合同銷售額增至735.9億，相較於2018年大幅提升。這比坊間傳聞的500億銷售目標，足足超出了200多億元，相比於6年前，規模翻增了35倍多。
2014年之前的新希望地產規模尚小，2013年的銷售額僅為20億元，在總裁張明貴2014年掌舵之後，新希望地產開始提速發展。不到兩年，銷售額就達到145.60億元。
銷售額近6年複合增長超60%，新希望地產的排名也從100名開外躍升為50強，業績的快速增長得益於城市深耕的紅利。
“新一線、強二線”城市一直新希望地產的佈局關注點。近年來，新希望地產走出四川大本營，開始佈局全國，其項目集中在長三角、大西南中心城市和京津冀地區，2019年90%的銷售業績來源於華東的8個城市。
“收定投”的鐵原則更讓其在拿地投資上謹慎幾分。新希望地產曾提到城市佈局之道：進入城市的數量，會根據資金與銷售狀況而定，每年最多新進1-3個城市。一旦進入一個城市，會快速佈局3-4個以上的項目，實現深耕。
截止2020年3月，新希望地產僅在14個城市有項目，全部為新一線和強二線城市，主要包括杭州、蘇州、寧波、重慶、嘉興、溫州、昆明等地。細看這些城市，普遍擁有較好的基礎條件、商務設施、研發能力、專業服務、政府服務和較高開放程度，其未來收入增長空間充滿想象。以杭州為例，2018年進入，2019年就實現了單個城市200億的銷售。
重去化確保利潤 經營現金淨流入15.93億
水漲船高，規模的持續增長自然推動收入的大幅提升。
2019年，新希望地產營業收入182.58億元，同比增長19.78%，其中房產銷售171.57億元，同比增長19.83%；物業租賃2.89億元，物業服務3.32億元，酒店經營收入0.08億元。
值得關注的是，受在管面積增加所致，主營業務中的“物業服務”增勢迅猛，較2018年增加近1億元，同比增長37.75%。
我們發現，“穩”一直是新希望地產所信奉的，在其內部有這樣一個不成文的規則：寧可讓渡“不確定的高利潤”，也要確保安全性、去化有保障的“確定的低利潤”。
2019年，新希望地產全盤資源去化率達到54%，遠遠高於行業平均水平；銷售回款率超過90%，這也是其連續三年回款率超90%。
對資源去化的關注和銷售回款的緊盯，新希望經營性現金流實現淨流入15.93億元。數據顯示，2019年銷售商品收到的現金較去年增加101.99億元，收到與經營活動有關的現金較去年增加90.77億元，這兩項收入的大比例現金流入量，直接帶動了經營活動現金流的淨值增長。
在提收入的同時，新希望地產也在嚴控成本，增長幅度與收入同頻震動。2019年毛利率和淨利率保持在27.44%、13.48%的較好水平。此外，淨利潤與扣非淨利潤增幅相近，非經常損益對業績的貢獻相對有限，擠掉“水分”看淨利潤為22.41億元，新希望地產盈利實力比較“抗打”，具備穿越週期的能力。
現金短債比2.03 淨負債率降12%
2019年的新希望地產，也活躍在土拍市場。據統計，2019年前9個月，新希望地產在長三角以及川渝大本營等區域就拿下12塊土地，並新進南京、武漢、廣州四個熱力城市。
樂居財經瞭解到，2019年新希望地產新增貨值超千億，為未來兩三年的發展儲備了充足的貨源。截至2019年12月底，其擁有的存貨為543.38億元，比去年增加184.32億元，同比增長51.34%。
新希望地產在土地市場的頻頻發力，在新一線、強二線城市擁有豐沛的糧倉，這些項目能否為發展帶來利潤，成為市場和行業關注焦點。
對此，新希望地產穩健的財務戰略發揮了效用。
2至3年深思熟慮入手項目，“到目前為止新希望地產從未出現過項目虧損的情況”；而負債率沒有預想中的拉昇，反而在下降。數據顯示，截止2019年末，淨負債率74.57%，同比下降12個百分點；資產負債率下降至76.60%。
新希望地產有息負債總額321.25億元，同比增長控制在22.31%，有息負債的長短期結構得以持續控制，一年內到期的有息負債佔比不超過20%。截至2019年末，手握現金130.2億元，可完全覆蓋短期借款2.04億元、一年內到期的非流動負債61.58億元，現金短債比達到2.03。
良好的財務結構，也為新希望地產打開了順暢的融資渠道。自2017年開始，新希望地產在公開市場進行融資，一直保持在5%左右的融資成本。近期供應鏈資產支持專項計劃最低發行利率僅為4.1%；3月31日“長江楚越-新希望半島科技園資產支持專項計劃”成功發行7.1億元，優先級利率4.3%，創2017年以來民營房企同類產品最低發行利率。
對於風險，新希望地產格外地在意，寧願捨棄規模也要把控風險，在安全的範圍能經營。我們相信，這樣一家高度自律的房企，將在風雲變幻的2020年活的很好。
