房企規模與利潤平衡樣本:金地去年淨利首超百億

“薑還是老的辣”,作為老牌龍頭房企“招保萬金”之一的金地,去年業績表現超預期,首次實現銷售超2000億,同時歸母淨利潤超百億。

金地董事長凌克治下,金地以“不唯規模論”和講究平衡著稱,2015-2018連續四年,金地現金分紅均佔當年淨利潤的30%以上;在風雲變幻的市場中,業績增長和盈利能力都十分穩定,超40%的房地產業務毛利率穩居上市房企前列。

2018年四季度以來,房地產市場進入了調整週期,波動劇烈。這反而為金地這類穩健型房企帶來了逆勢擴張的機會。

去年一整年,金地逆市拿地,共計拿下土地113宗,持續佈局一二線,土地權益比不斷改善。這將有助於公司規模與利潤的持續增長。

2019年財報顯示,金地實現營收和歸母淨利潤雙增長:營業收入、歸母淨利潤分別為100.75、634.20億元,同比增長25.09%、24.41%。

克而瑞數據顯示,在愈發激烈的規模之戰中,金地實現銷售金額2106億元,完成三年衝擊2000億規模的目標,位列榜單第14名。

2019年,TOP100房企累計權益銷售額同比增6.5%,金地是其兩倍以上,為14.9%,位居行業前列。

在全行業“增收難增利”背景下,在開疆擴土之時,金地的盈利能力穩步提升。2019年,金地的銷售淨利率微增至為24.51%,居行業前列。淨資產收益率(ROE)連續三年上漲至20.14%。基本每股收益2.23元,同比增長24.58%。

此外,派發福利方面,金地也毫不手軟,連續四年股利支付率超30% ,今年計劃每10股派6.7元。

為實現更高利潤,金地改善過去的小股操盤風格,注意提高合作項目的權益比例,2019上半年新增土儲權益比例回升至59%,帶動存量土儲權益比2017年低點升至54%。

“隨著深耕核心城市進入收穫期,金地的綜合毛利率在逐年提升,領先龍頭和行業平均水平,在A股20強上市房企中排名第3,僅次於華僑城和金融街(6.570, -0.12, -1.79%)”,華泰證券(17.440, -0.27, -1.52%)認為,隨著拿地權益比的提升,金地盈利規模和質量有望延續穩健增長。

隨著積極擴張,金地的槓桿率有所加大。2019年度,金地的淨負債率升至60.24%,不過仍遠低於上市房企的平均水平。

負債結構方面,截至2019年末,金地的計息負債為947.58億元,佔總資產的比例低至28.3%。其中,一年內到期的計息負債合計350.5億元,佔比為37.0%;一年以上計息負債597.1億元,佔比為63%。

2019年末,金地在手貨幣資金451.42億元,現金短債比達到1.29,現金利息覆蓋倍數3.50,短期流動性保持充裕。

行業偏低的淨負債率與介於平均的扣除預收款的資產負債率,大大提升了金地撬動無息負債槓桿的能力。

華泰證券研報顯示,金地的經營槓桿(無息負債/所有者權益)2015年以來大幅提升了91個百分點至2018年的197%,其中預收款貢獻105%、應付款及其他應付款貢獻74%。

優質的AAA信用評級護航下,金地的低成本融資優勢持續凸顯。在融資較為受限的2019年,金地先後完成了30億元超短期融資券、14億元資產支持票據、5.5億美元境外債的發行,融資成本僅4.99%,僅次於中海的4.21%、華潤的4.45%、龍湖的4.54%,處於行業頂尖水平。

就在最近,金地申請“18金地03”公司債券利率自5月28日起,由5.29%調降至1.50%,目前仍在進行與協商中。若成功,金地將成為今年第一個下調存量債券利率的房企。

縱觀房地產行業,能實現規模與利潤雙增長、持續保持平衡的房企,無不在城市佈局方面有自己的堅守,即只在核心一二線和少量的三四線城市發展,深耕核心城市群和都市圈。

金地也不例外。公司深耕聚焦一二線城市所帶來的單體城市產能增長很明顯。2019年,金地在一二線城市的銷售佔比約為65%,且在上海、杭州、天津、南京、東莞、海口、瀋陽、昆明、嘉興等多個城市市場銷量排名中均位列前十。

從具體項目看,杭州悅虹灣等項目單盤銷售額超過50億元,南京雲逸都薈花園、北京華錦佳苑、瀋陽樾檀山、義烏西江雅苑等項目銷售額超過30億元,重慶中交中央公園、溫州峰匯裡、北京華樾東園等項目銷售額超過20億元。

在土儲方面,金地2019年拿地金額1200億元,同比增長20.0%,拿地面積達到1688萬平方米,同比增長57.5%,連續3年新增土儲建面突破1000萬平方米。新進入了貴陽、廊坊、鄂州、台州、江門、襄陽、九江、漳州、湛江、蕪湖、威海11個城市。

其中,金地堅持合理佈局,一線城市總投資額佔比10%,二線城市佔比55%,三四線城市佔比35%,拿地金額共計65%位於一二線城市。

拿地均價7109元/平方米,同比降低23.8%;拿地均價僅為銷售均價的36%,同比減少14.0個百分點,成本控制進一步優化。

截至2019年底,金地已佈局全國61城,形成以京津冀都市圈、長三角都市圈、粵港澳大灣區以及中西部和東北三省核心城市為主的區域佈局,總土儲面積約為5233萬平方米,相當於2019年銷售的4.8倍,權益比例達到53.5%,此外公司土儲面積的75%位於一二線。

2020年的房地產行業,在新冠肺炎疫情的衝擊之下,下行壓力明顯。於風浪中成長起來的金地對於企業的生存和發展,有了更加深刻的思考和洞察。

1月26日,金地開始就疫情對復工可能帶來的影響進行全面評估,提前制定相應的抗疫措施及應對舉措。截至4月中旬,金地在建工程操盤項目的整體復工率已經達到了100%。

“目前金地還在持續監控各城市項目的銷售恢復情況,對於一些受疫情影響較大的項目公司,會適當調整銷售目標,但總體目標制定還是會保持一定的增長”,金地有關人士認為,隨著疫情的逐步控制以及政策的逐漸寬鬆,受疫情影響後移的需求會逐步釋放,市場成交量會逐漸復甦。

整體而言,金地今年在銷售方面依然面臨挑戰,但良好的財務盤面、經營戰略將給金地託底,助力金地逆勢擴張。(來源:21世紀經濟報道)


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