十年前，這裡一片寂靜，樓市的春風還沒刮來；十年後的今天，大鱷扎堆、多家樓盤血拼激戰，搶客戶、賣房，儼然成了新的熱土。
今年我們聊青島北岸新城區域的樓市。本文所聊的片區，大致包括河套、上馬、棘洪灘，實際就是城陽西部區域。這裡待開發土地儲備量大，這裡樓盤眾多，這裡房源充足，上萬套新房等著你。
萬科、越秀、和達、融創、天一仁和、卓越、當代、眾安等等，太熱鬧了。
萬元線在這裡
介紹一下城陽樓市現在的價格情況：城陽北，經過共有產權政策洗禮，新房價格漲了不少，白雲山片區的樓盤洋相的很。城陽南（樓盤宣傳語中的李滄北）價格也不低，13000元/平左右。城陽區核心位置就不說了，價格更高。惜福鎮區域價格稍低，但也到了12000元/平。白沙河下游區域，樓盤也不少，但價格不美麗。再往西，高新區樓市大家都很熟悉，12500元/平左右。
繼續往西，往北，就是今天說的區域，北岸新城樓市了。城陽樓市的萬元線就在這裡，也只有這裡，才有單價萬元以下的新房。去年開盤的和達北岸悅璋、越秀星匯城都有單價萬元內的房源。
和達北岸悅璋目前在售戶型建面為98㎡、118㎡、128㎡，均價10500元/㎡。越秀星匯城建面約97-119㎡，10000-10500元/㎡，毛坯交付。
不說曾經，只看現在。這倆樓盤是直接競品。說是位於城陽，其實離膠州已經很近了。價格低是王道，雖然偏遠一些，但仍吸引了不少年輕剛需前來購買。其中一個樓盤想出了奇招，曾自己造了幾個假地鐵口，放在路邊，以證明自己是地鐵房。
另外一家樓盤呢，因為收定金的事，和客戶鬧得很不愉快，甚至還上了青島電視臺。
高層、小戶型、同質化嚴重
這是房師傅梳理的，北岸新城片區，今年可以買的主流樓盤，大約有10家。
這些樓盤的共同點太多了！
幾乎都是高層、小高層，18、28層。戶型多是小戶型，最小的80多平，以100平左右的套三為主。除去公攤，使用面積75平左右。價格呢，單價10500元左右，總價100萬左右。剛需首套房，首付大約35萬左右。
這麼多樓盤，幾乎一樣的產品。恰恰說明了，他們做足了功課，這個地方，走不了高端路線，走不了改善路線，只能走剛需路線。
比如，天一仁和悅湖錦府，棘洪灘街道，18、28層高層住宅，戶型面積96、107㎡，11000元/㎡；萬科金域北岸89-113㎡，還未開盤，價格肯定高不了。
目前在售洋房產品的只有兩家樓盤，價格當然比高層產品高點。融創北岸壹號洋房均價13000-15000元/㎡帶裝修，部分房源送車位。北嶺財富佳苑洋房100-132㎡，13000元/㎡左右，帶裝修交付。值得注意的是，融創此盤的高層產品賣完了。洋房總價擺在那裡，去化速度確實不如高層。
配套稍差、交通一般……
通匯當代閱MOMΛ位於棘洪灘街道，還未開盤，正在蓄客。這個樓盤名字起的真個性，還帶字母的。學大眾車嗎？你再讀一遍，能明白這個名字想表達啥嗎？個性，真不錯。
北岸新城的這個概念，大約是2016年前後正式確定的，宣傳的也比較多。但後來隨著紅島經濟區概念推出，很少再提北岸新城了。如今，又回到了紅島街道、高新區時期。河套、上馬、棘洪灘頂起了北岸新城樓市。
這裡配套還是差了一些，缺乏商業綜合體，缺乏優質學校。當然交通也一般，正陽路是連接城陽和膠州的主幹道，大貨車橫行，路況很差。地鐵配套，自然是八號線，還未開通。但是，離八號線很近的樓盤也不多。當然，真正的地鐵盤，價格也要高一些。
正是由於各方面的不成熟，所以大鱷們到來後，仍走低價路線。產品同質化、容積率都不低，高層產品，客群目標一致。
展望：謹慎、謹慎
這幾天，青島樓市最熱門的話題是政策變動問題。限購限售政策繼續執行，這讓很多中介、銷售陷入了裝死狀態。這和上週末瘋狂發朋友圈的鼓譟狀態可真不一樣。越是寂靜，越能看出倒春寒的冷。
信息的透明化，對購房者來說是好事。限購限售，對剛需來說，是機會。青島樓市，不止是本地客戶在瞅著，省內其他城市客戶也在盯著。
北岸新城區域，這些開發商拿地成本多在3000元/平左右。每個樓盤的規模也不小，這些樓盤加起來可提供的新房超過萬套。可以說，未來兩年，這個區域的供應量是非常充足的。
低價策略，吸引力不小，尤其是剛需。但是，得謹慎。你得充分考慮個人實際情況。如果你在市南市北工作，來回的時間成本是很高的。走環灣得打起精神來，大車不少，堵車情況經常發生。走跨海大橋的費用可不少。公交車更不方便。期待地鐵八號線吧。
