經濟觀察網 見習記者 程璐洋 4月29日，經濟觀察報主辦的2020第17屆藍籌年會上，華夏幸福研究院院長顧強，佳兆業集團首席戰略官劉策，億達中國高級副總裁於大海，北京睿信致成董事總經理郝炬先生，及經濟觀察報宏觀經濟研究院秘書長李曉丹，在“雲圓桌”上探討了該如何理解房地產行業的存量時代，又該如何挖掘企業的獨特價值。
如何理解存量時代？
於大海：對存量市場的理解，首先是成因。主要因為我國現在人口結構的轉變，包括對住房需求趨於飽和，城鎮化趨勢逐漸放緩，一些重點城市的新增土地供應減少，這些因素都在助推市場向存量市場轉變。在增量時代，房地產開發企業主要的功能，是讓城市家庭能夠擁有自己的房產。在存量時代，我們的價值是讓這些存量的資產能夠更好流通、配置和管理，使得這些資產價值最大化。
從存量市場的特徵來看，第一個是存量資產的流通能力顯著提升。在重點一線城市，北京二手房的成交比例和一手房已經達到3：1，上海已經超過2：1，還有很多二線城市逐漸比例也在不斷上升，可以說我國現在一線基本進入存量時代，二線城市已經趨於存量市場。
另一方面，經濟、託管，包括物業的專業機構，對市場的參與度越來越高。
第三、職業化服務不斷出現，包括像交易、管理、金融、法務等等專業的人才。
最後，房企大量出現轉型，行業新龍頭不斷出現。比如這些年很熱的詞，城市運營商、生活服務集成商等等，都是房企在存量時代裡轉變的特徵。
郝炬：中國在未來十年，房地產行業整體從增量向存量轉型過渡。從增量到存量，存量有兩個。第一個，土地的存量。在核心一二線城市，現在可供開發的新增土地供應量實際上相對很緊張。在原有的土地上，如何進行改造？這就涉及到舊城改造，包括現在一些區域的工改，把工業用地改成商辦或者住宅，一方面增加土地供應，一方面重新挖掘土地價值和未來資產價值。第二，存量資產。現在在一線城市核心區域的一些資產，包括寫字樓、商業，這些物業可能無法拆掉重建，但是通過重新進行內容賦能和運營提升，從而提升整體物業資產的價值。當前市場，房地產企業考慮的是如何高週轉，抓住新增市場和增量市場，實現規模增長。
城市群與都市圈的機會與風險
顧強：中國的人口流向，在向大城市及其周邊集中的趨勢。過去十年，新增的城鎮化人口，65%去了30個都市圈。未來的五年、十年，這樣的趨勢會不會繼續？根據研究，我們認為這個趨勢還會存在和持續。因為空間分佈高度集中，創新在向核心城市集中，不僅僅是人口的集中，核心要素也集中。
從房地產來看，在都市圈當中，目前新房市場佔全國市場的50%，聽起來很大，其實前十名城市的零售總額佔全國的22%。十個城市空間不均衡，經濟發展也不均衡。
都市圈發展會強化，但是在都市圈內部也會出現新特徵。主要城市核心區基本成型，新的商品住宅，新增產業，現在在向第二圈層和第三圈層加速的遷移。這是我們看到的機會，房地產市場50%在30個都市圈裡面。外圈層現在佔多少呢？目前佔到50%，6萬多億的新房市場中，外圈層大概佔50%，三萬億左右，這個趨勢在未來總體還應強化，比重還會提高。因為城市的核心區進入存量時代，第二圈層、第三圈層，特別是成長型的都市圈裡還是增量時代。
會有什麼樣的問題？很多問題來自於行政分割，因為行政體制不一樣，行政層級的差異帶來了一系列問題。比如說規劃、交通、公共服務政策和基礎設施都很難一體化。比如在中國很多大城市裡，為什麼依然還有斷頭路？利益格局沒有調整。這些問題，按照現在中央推進的要素市場的改革，一部分會得到解決，但還有一部分依賴於更高的頂層設計來解決。
現在也會有風險，在中西部地區，過去建了大量的開發區和新城新區，而且大量的新城新區離主城區還有一定的距離，我們總結叫“遠大的城”，又遠、又大的新城或者新開發區。這些開發區現在去看，大部分都是失敗的，而且政府由此背上了沉重的債務包袱。這說明什麼？我們怎麼樣去建設大城市的新城新區？怎樣尊重市場發展規律和城市自身的發展規律？
於大海：對我們項目的佈局來講，提出了叫作“項目拓展圈層化”的理念，所謂的圈就是都市圈，層就是分層推進。比如說產業高度關注，在一個城市群中，產業轉移的關係。從目前的經驗看，這些城市圈的中心城市都呈現出了中低端製造業向外遷移，高端現代服務業進一步集中的趨勢。
很多城市群出現了不止一個的中心城市，可能有雙核、多核的態勢，也會有多個副中心城市的出現，我們就要審慎樂觀地進入一些相對的弱二線，乃至於強三線城市，也應該是我們項目佈局的戰略考量。
土地市場改革的方向與突破
郝炬：現在從房地產宏觀的角度來講，大家都談總量飽和。總量，人均住房面積看上去不低了，但是區域嚴重不均衡，尤其是真正有需求的地方，這也是為什麼近期看深圳的房子搶得很快。最大的不均衡在哪？在土地和需求之間的錯配問題。這是當前即是對於地方政府的風險，又是對房地產企業的風險。
大家希望真正有需求的地方，能夠加大土地的供給，哪怕房價漲得慢一點，我們開發商也希望市場能夠穩定往前走。所以這次如果能夠市場化進行土地資源配置，有沒有可能全國流轉？同時有八個省市地級市，也在土地的基本農田的轉性和規劃上面予以一定授權，這些方面非常關鍵，能夠讓真正有住房需求的地方有充足的土地供應，這樣既可以保證市場的穩定，同時也可以對當地區域的房價給予合理的穩定。
劉策：為什麼一線城市目前房價一直老漲得那麼猛？我個人的觀點，住宅用地比例不足，反而工業和商業用地過剩。我覺得對一線城市來講，第一住宅比例其實可以提升，工業和商業其實市場需求沒有這麼大，可以適度降低。但是目前很多一線城市反而住宅比例偏低。
第二，涉及全國區域均衡的戰略。比如說對於一線城市核心都市圈，建設用地比例其實可以多一點，寧可把更多的耕地指標，18億畝紅線的指標可以挪到中西部去。因為人、產業都在往都市圈走，但是土地建設指標沒有跟著走。
顧強：人口城鎮化跟土地城鎮化是分離的，尤其在都市圈的外圍圈層非常明顯。因為過去大城市外面都是農業地區，現在人口去了，但原來是農業，總體來說土地需求矛盾非常突出。
中央現在提出來兩方面，一是生產要素如何向優勢區域集中？二是通過制度改革，能夠使生產要素向優勢區域集中。
過去實際上符合土地的兩規，沒有空間。即使有項目，你沒有土地規劃，還沒有土地指標，一大堆問題。現在改革已經提出來，把一些權力放在省一級，在省級範圍來根據各地發展條件，以及項目發展質量來確定要素配置。省內的這些要素如何在優勢區域集中？這次改革，包括國土資源部的授權，提供了可能。
但另外一方面需要持續的配套政策，比如如果國土空間規劃沒改，就是把這個政策給了也沒有用，因為沒有相應的規劃空間，所以實際上是一個系統工程。
首先要轉變的是規劃理念，第二要規劃體制改革。目標就是把效率放在優先的地位，兼顧區域的發展。從2004年到現在的土地管理基礎上，向優勢地區集中，加上市場化的機制的設置，比如說跨區域的市場，建立土地流轉市場等機制。
