70城房價出爐,樓市回暖仍需時日

今天,國家統計局公佈了3月70個大中城市房價,總體看房價仍在上漲。但城市之間嚴重分化,神奇的唐山又雙叒叕來了波大漲,深圳高端項目則表現亮眼。

數據:70城房價整體上漲

3月份新建商品住宅銷售價格環比中,上漲城市為38個,相比3月份的21個增加了17個城市,上漲城市數量明顯增加。

這一方面是因為各地預售證發放數量增加,使得各類高價盤更容易進入市場,進而呈現了房價上漲城市數量增加的現象。

另一方面則是因為統計數據是根據網籤數據統計的,而房子客單價高,思考時間長,從看到買需要一定時間,付款後走網籤也需要一定時間。3月的成交數據其實很多是2月份被積壓的購買力集中爆發,帶動了城市價格環比上漲城市數量增加,所以大部分城市房價輕微上漲。

但從總體看,這個上漲幅度很低,70城平均漲幅僅0.13%。一線城市方面,北京新房房價環比持平,上海和深圳環比分別上漲0.1%和0.5%,廣州環比下降0.5%,漲跌幅很小。

70城房價出爐,樓市回暖仍需時日

第一魔幻:唐山房價同比猛漲12.3%


近期大家關注的都是青島放鬆又撤回、瀋陽全面放開落戶這些出政策的城市,卻不想唐山悄無聲息地又來了波大漲——3月份,唐山新房房價同比上漲高達12.3%,漲幅再次領跑全國;其次是徐州,同比上漲10.7%;大理同比上漲10.6%。在很多人眼中,多次在國家統計局數據上領漲的唐山實在是太魔幻了。比如2019年11月,唐山新房環比數據領跑全國;2019年12月,唐山房價環比大漲15.2%,為全國漲幅之最……

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樓盤網數據顯示,唐山樓市從2019年5月開始啟動,從均價9000元/㎡一路上漲,目前新房均價10967元/㎡。雖然不像深圳那樣火爆到豪宅秒售罄,但唐山客單價相對較低,房價穩步上漲,更加適合大眾置業,比較接地氣。唐山房價穩步走慢牛,讓很多人看不懂,經常有站友留言詢問站長唐山怎麼一直在漲。其實,這背後有產業、人口、經濟等多方面原因。

唐山位於河北省東部,南臨渤海,北依燕山,毗鄰京津,地處華北與東北通道的咽喉要地,素有“北方瓷都”之稱,是北方明星地級市中的重要代表,號稱中國鋼鐵第一大城,在華北地區經濟實力和地位僅次於北京、天津。屬於最牛掰的第一層級地級市。

過去,環境問題一直是制約唐山房價上行的重要原因。隨著唐山下大力度進行環境治理,現在唐山的居住環境也大幅提升。

隨著京津冀一體化發展逐漸加深,唐山作為疏解北京工業外延主要基地逐步完善,進駐唐山的北京企業增多。企業多了,人口也在持續增加。最近幾年,唐山著手產業佈局和宜居合理打造,工業進一步向曹妃甸工業區聚集,置換出宜居發展空間,實現生活、工作合理調配,極大促進了城市、鄉村合理發展,農村人口城鎮化步伐明顯加快。

房價與GDP息息相關,唐山市統計局披露的河北省11個地級市2019年地區生產總值(GDP)數據顯示,唐山以6890億元排名第一。增速方面,唐山也以7.3%領跑河北省11市,緊隨其後的是邯鄲市(3486億元,7.2%)、邢臺市(2120億元,7.0%)。

唐山不僅GDP高,人均收入也不錯。2019年居民人均可支配收入及位次顯示,唐山以33080元排名河北第一。可支配收入是居民可用於最終消費支出和儲蓄的總和,即居民可用於自由支配的收入。既包括現金收入,也包括實物收入。按照收入的來源,可支配收入包含四項,分別為:工資性收入、經營性淨收入、財產性淨收入和轉移性淨收入。

受益於京津冀一體化和城鎮化改革紅利,唐山經濟持續增長,接盤俠多,有了充足的購買力。房價自然水漲船高,與經濟發展不協調的房價在逐漸迴歸。預計後市唐山新房房價繼續穩中有升。

第二魔幻:深圳千萬級公寓“秒光”

和持續漲但單價低的唐山相比,深圳的魔幻程度對普通人的觀感衝擊更大——特區有錢人實在太多了呀。

深圳是一線城市裡第一個取消豪宅稅的城市。加上人才政策的刺激,市場走出了獨立行情,成交量快速反彈。特別是豪宅市場,千萬元級公寓驚現“秒光”,手慢的搶都搶不到。

3月13日,深圳招商太子灣灣璽推出14套不限購不限貸的公寓,4200萬元起步,訂金每套100萬元。即便如此,仍擋不住人們購買公寓豪宅的熱情,開盤當天便被一掃而空。

豪宅即開即罄的背後是深圳逐漸活躍的新房市場。至於豪宅售罄原因,是因為項目在深圳該地段價格相對“便宜”(哈哈),有“性價比”( 哈哈哈),而且不限購。

太子灣灣璽有多“便宜”呢?

呵呵,新房開盤均價大約11萬元/平方米。而這個價位,在這塊區域已經算是白菜價了——周邊的海上世界雙璽二手掛牌價17.5萬/平方米,伍茲公寓二手掛牌價格約12.9萬/平方米,鯨山覲海約13.1萬/平方米,雙璽時光道約16.2萬/平方米……

啥也別說了,深圳的獨特是難以複製的,深圳人的房子也是羨慕不來的。

第三魔幻:上海千萬頂豪排長隊打架

隨著疫情緩解,上海頂豪市場近期開始火爆,有錢人排隊搶房源甚至大打出手,成了上海樓市一道特別的風景線。

4月13日,上海碧雲尊邸開始認籌,160套房源中,最貴的房子總價達8000萬元——1套房子就接近1個小目標。最便宜的房子起步價也要1700萬元。即使項目認籌金也需要600萬元,看好了,不是房價,只是認籌金而已。

70城房價出爐,樓市回暖仍需時日

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豪宅售價不菲,估計很多人一輩子都賺不來這麼多錢。可在排隊現場,很多購房者年輕到你想都想不到。

70城房價出爐,樓市回暖仍需時日


認籌首日,項目現場甚至有人因為插隊搶房源而大打出手。有網友感嘆:“2000萬豪宅也開始當白菜買了?”嗯,這就是真實的社會,不是電視劇裡的浪漫唯美,只有冷冰冰的貧富差距。家資雄厚的小年輕買豪宅如買菜,但對大部分人來說頂豪永遠可望而不可及。雖說條條大路通羅馬,但有的人一開始就生在了在羅馬。

吐槽無用,還是說回房子。為什麼碧雲尊邸這個項目這麼火呢?地段好、環境佳、附近學校高端是重要原因。項目屬於上海核心地段,整體定位於偏高端改善型。環境方面,目前該區域已集聚了來自世界60多個國家和地區的近1000餘戶外籍人士家庭,外籍人士家庭比例佔90%左右,國際社區的環境氛圍非常高大上。

項目的教育資源既包括德威、中歐、德意志學堂等國際化學校,還有協和、平和、實驗東校等高檔次學校。當然,國際學校也和周邊豪宅同屬於“豪級”。例如,德威英國國際學校一年學費在30萬元左右,上海協和國際學校學費在20萬元以上,

學費高昂。

也許你以為買家都是成功企業家,其實也有大學教授這類知識分子。比如一位成功認籌的50多歲的大學教授,他在上海本來已經有一套300多平方米的別墅和一套大平層,價值2000餘萬。但他不太喜歡那套別墅,所以打算置換到碧雲社區。

另一位認籌者方琳,她的孩子目前正在碧雲社區的德威國際學校讀書。在她的眼中,碧雲社區甚至極富詩意:在碧雲社區會經常遇到中英文自由切換的小朋友,踩著滑板上學的小學生,穿白襯衣打領帶的中學生,清晨沿著步道跑步的上班族……看來,她最看中這裡的國際化氛圍。

結論:樓市整體回暖來日方長

3月份以來,深圳和上海幾個豪宅項目均迎來了火爆的銷售局面,但這並不代表全國樓市回暖。胡潤研究院報告顯示,2019年上海擁有千萬元以上資產的“高淨值家庭”為24.9萬戶。而上海人口高達2500萬人,所以說這只是少數有錢人的遊戲,並不具備代表性。

樓市整體回暖,來日方長。

樓市是由房價和成交量兩部分組成的,光看房價自然不全面,再來說下成交量。貝殼研究院數據顯示,受疫情影響,一季度一線城市新房成交套數同比下滑39.5%,新房成交面積同比下滑38.4%。其中上海和廣州新房成交面積同比下降幅度均超過40%,北京新房成交面積同比下滑36%。一線城市中只有深圳獨秀,新房成交面積同比增長2%。

3月隨著售樓處開放,市場成交快速修復,在復甦的二手房市場,深圳樓市獨自美麗。據深圳中原研究中心數據顯示,3月深圳二手房成交套數為8008套,較2019年同期的5033套增長59.11%。而3月份,上海全市共成交二手房1.5萬套,同比下降41%;北京二手房成交7493套,同比下降53%;廣州二手房網籤量為2469宗,還不到去年同期成交量的一半。

站長看來,深圳樓市無懼疫情,持續火熱。這一方面是因為深圳的城市發展定位為金融+互聯網的雙輪驅動,華為、中興通訊、騰訊等大型互聯網公司均坐落於此,行業存在28效應,行業靠前的公司利潤自然高,職員收入也很高,購買力強。

另一方面是因為深圳樓市是成熟市場,流動性極好,在經濟下行時持有深圳住宅在很大程度上有避險功能。而且深圳作為改革開放的前沿,政策相對寬鬆,公寓這樣的房子不限購不限貸,受眾人群大。

廣州則更多依靠對外貿易,可在疫情之下,影響時間最長的行業就是外貿行業,減薪倒閉企業數不勝數,自然無錢買房。而且廣州距離深圳僅150公里,深圳因為收入高買房簡單,對廣州人口存在一定虹吸效應。

北京是首都,經濟在持續發展,可政策嚴,又在控制人口,落戶很難,自然不如深圳樓市吸引力大。所以說未來樓市分化發展不可避免,一線城市的樓市很有可能形成三個層級:深圳是一個級別,北京上海是一個級別,廣州是一個級別。

總體而言,今年3月份疫情防控有了很明顯的效果,多數城市生產生活秩序都在加快恢復中,因疫情積壓的住房需求逐漸釋放,帶動市場活躍度上漲。樓市已經從年初的下探行情演化為小幅回暖。3月70城房地產市場價格環比出現微漲,總體較為穩定。一二線城市樓市恢復較為快速,這是因為一線城市的房子與其他城市有所不同,兼具居住和投資屬性。但三線城市受疫情影響,經濟和購買力恢復時間較長,

預計市場恢復速度慢於一二線城市。

至於樓市何時全面回暖,還得看政策。如果首付比例、限購限貸這些組合拳共同打出,從需求端出發,對房價的促進作用可以說立竿見影。相信會釋放出更多的首置剛需和改善型需求。但首付比例下調的政策現在較為敏感,短期內可能不會打出這些王牌。

但是昨天一年期MLF下調20個基點,市場獲得了更多的資金流動性,經濟恢復提速。而MLF和LPR是掛鉤的,所以說4月20日LRP大概率會下調,房貸預期會減少,會有更多人群進場。

因為受疫情影響,全球經濟嚴重下行。在前段時間召開的G20峰會上,主要參與國達成了總量達5萬億美元的經濟刺激計劃。其中中國承擔了3441億美元的指標,約24400億人民幣。目前海外疫情還在擴散,如果海外疫情短期內還是無法控制住,各國降息降準預計還會繼續下去,以解燃眉之急。

就目前形勢來看,海外疫情很難短期結束。所以說全球大放水時代已來。而在貨幣寬鬆的大背景下,樓市會直接受益。

換言之,2020年樓市行情大概率會比2019年好。一方面,2020年的貨幣會更加寬鬆,購房貸款利率走低,重新點燃大家的購房慾望。另一方面,在管理層默許下,在不突破調控紅線的基礎上,各城市紛紛對調控政策進行了調整,相比於去年更加寬鬆。

至於實操落地,具體怎麼選,得看每個人的資金數量。簡單來說,兜裡不差錢有足夠資金的進場一二線核心區域的優質房產。而資金只有幾十萬的,可以重點考慮環都市圈,和都市圈裡房價相對較低的城市,比如環京津冀都市圈的燕郊、粵港澳大灣區的惠州等。


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