房東沒有通知租客賣掉房子,租客可不可以申請判定合同無效?

蹣跚前行


房東沒有通知租客賣掉房子,租客可不可以申請判定合同無效?

您好,我是武漢黃俊律師。我來回答您的問題。

法律專業問題,就一定要看專業律師的回答。

首先,告訴您,不是書本不嚴謹,是因為法律修改太快。

一、宣告房屋買賣無效的規定被廢止

(1)出租人出賣出租房屋,應提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。

您提到的這個規定是最高人民法院印發《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》的通知第118條的內容,但是這條規定因為與物權法有關規定衝突,已經被最高人民法院廢止了。



二、相關法律的變化

1.1999年10月1日施行的《合同法》對優先購買權做出瞭如下規定:

第二百三十條 【優先購買權】出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。

2.根據2009年9月1日施行的《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋〔2009〕11號)的規定:

第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。

該條司法解釋明確了,侵犯承租人的優先購買權,並不會導致房屋買賣合同無效,但是承租人可以要求出租人承擔賠償責任。

這樣的規定有利於維護交易安全,維護現有的法律秩序,也有利於促進交易。

三、結論

法律更新太快,所以非專業人士看不懂很正常。

記住,法律問題,一定要諮詢專業律師。

自學也可以,但是要買最新的法律法規數據庫。

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武漢黃俊律師


房東沒有通知租客賣掉房子,租客可不可以申請判定合同無效?

這個涉及承租人的優先購買權及前後法律規定的問題。

《最高人民法院關於貫徹執行若干問題意見》第118條規定:“出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”

這是非常之早的規定,是於1988年04月02日生效實施的規定。不過該條文最後被廢止。

2009年09月01日《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第21條規定:“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。”

現在的司法解釋規定的是非常清楚,即便產權人損害承租人的優先承租權,也不影響買賣合同的法律效力。在所有權與承租權的保障上,我們法律選擇了保障所有權。當然,這個更多的是保障善意第三人的利益,保障社會交易秩序。對於承租人來說,買賣不破租賃的規定可以保障承租人所享有的使用權,因此遭受損害的可以起訴要求承擔賠償責任。考慮到法律已經在這些方面對於承租人的權益進行保護,最後選擇認定合同有效來保障第三人及整個市場交易。


葉律師


房東賣房是他的權力。

如果你的租賃期末滿,你有權繼續住到合同期滿,但無法續租;如果你想將房子買下來,在同等條件下有優先購買權。

不知這樣回答能幫助你嗎?


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