來源：中國基金報
火爆樓市永遠不缺“魔幻”時刻！
一邊是千萬豪宅半天“秒光”，另一邊卻是樓盤重現喝茶費套路。據網友爆料，因房源火爆，有開發商內部員工提前鎖定新盤項目後再轉手賣出；甚至還會加上霸王條款，交了最高100萬的“喝茶費”，依然不給看房，購房者居然只能通過戶型圖“盲買”。
日前，寶安區住建局針對這一樓市亂象出手了。據通知顯示，住建局將從4月3日起開展打擊房地產開發企業、中介機構收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為的行動，涉案樓盤將暫停全部房源網籤權限！
不過，各地樓市頻頻傳出“一日售罄”的消息，近期二手房成交量激增，報復性買房之後，無疑也要警惕類似“百萬喝茶費”套路的出現。
住建局出手打擊變相收費
涉案樓盤被暫停網籤
過去兩週，各地樓市逐步出現復甦跡象，樓盤秒光頻現，更有深圳寶中區部分樓盤“百萬喝茶費”消息被迅速爆炒。
樓盤作妖，“喝茶費”套路重出江湖。針對這一現象，寶安區住建局也出手了！
4月3日，深圳市寶安區住建局發佈通知稱，寶安區房地產市場近期相繼出現購房繳納“喝茶費”“更名費”的負面輿論，涉及新錦安海納公館、雲璽錦庭、潤恆都市名薈等多個樓盤。
據通知顯示，為維護寶安區房地產市場健康有序發展，4月3日起開展打擊房地產開發企業、中介機構收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為的行動。
據瞭解，寶安住建局將採取以下措施打擊“喝茶費”等變相收費行為：
1、列為房地產掃黑除惡和“樓霸”專項整治線索,聯合市場監管、公安、稅務等相關部門進行查處。
2、暫停涉案樓盤全部房源網籤權限。
3、從嚴進行誠信懲戒。
4、有變相強制服務並收取費用的,按照《深圳市房地產市場監管辦法》相關規定,按違法行為涉及商品房數量每套處10萬元罰款。
5、有其他價格違法行為的,我局將移交市場監管部門進行查處。
除此之外，寶安區住建局還要求各房地產開發企業嚴格按照《商品房銷售明碼標價規定》《深圳市房地產市場監管辦法》相關規定,立即開展自查自糾，即日起在營銷中心顯著位置張貼溫馨提示，嚴格按照備案價格銷售，接受購房人和社會監督，杜絕收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行為。
千萬豪宅要交百萬喝茶費？
光看戶型圖就要盲買
不妨一起回顧下整個“喝茶費”套路。
據基金君3月24日報道，日前，有網友在社交平臺上爆料，深圳某區域三個新盤項目，對外號稱售罄，實際現在轉為內部消化，要繳納所謂的喝茶費（即更名費）才能買房。而這筆喝茶費，最高竟然高達100萬。
同時，爆料網友還給出了一份喝茶費內部報價單：其中一個樓盤116平4房戶型總價1120萬，喝茶費100萬；89平3房戶型總價816萬，喝茶費85萬。而另一個樓盤97-100平2房，喝茶費75萬。
據該區域房產中介透露，100萬喝茶費確有其事，但因新房限價，即便加上喝茶費，也比周邊二手房的價格更低，因此對購房者更有吸引力。
但令人意外的是，有些購房者即便交了100萬的喝茶費，仍然無法順利看房。根據中介解釋，這筆喝茶費是先去銀行做資金監管，最終打給開發商內部員工。言外之意，如果公開看房，就洩露了內部拿資源售賣然後疊加喝茶費這種套路，而購房者則只能通過戶型圖來進行盲買。
為了證實這類盲買套路，基金君此前還實地採訪了深圳其他區域近期售賣的樓盤售樓處。
據基金君瞭解，近期深圳兩個新樓盤重新啟動現場銷售後非常火爆，排隊諮詢購房者眾多，但對於看房要求，售樓工作人員則以“房源不多、售樓處即將拆除”的理由進行拒絕，直接要求購房者通過看購房圖或者VR展示戶型情況，來讓客戶確定認購意願，提前簽下合同。
據業內人士分析，喝茶費或者更名費的套路並不新鮮。早在2017年，深圳某項目就被曝出喝茶費是開發商因為預售價格批得太低，以此名義提價。而所謂內部員工的說法只是針對購房者，實際背後就是開發商企業。
在分析人士看來，購房光看戶型圖就“無腦買入”，不排除其中有飢餓營銷的嫌疑，開放商抓出搶房者的焦慮心理，最大化項目銷售收益。但類似喝茶費這種缺乏法律約束的條款，最終可能還是會傷害購房人的利益。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，“喝茶費”出現或是因為房源比較緊俏，或是因為房源價格被低估，在需求較大而供應量較小的情況下，購房者通過加“喝茶費”獲得購房機會。
“收‘喝茶費’是不合規的，一方面這部分資金沒有受到監管，另一方面‘喝茶費’的存在抬高了購房成本，使限價政策失靈，不符合規定。”嚴躍進指出。
千萬豪宅半日吸金23億
樓盤爆炒“一日售罄”
實際上，無論是這次樓盤百萬喝茶費，還是此前深圳業主群抱團漲價，這些市場亂象無疑也折射了樓市熱度不減的事實。
4月5日，深圳招商蛇口太子灣推出千萬級別豪宅樓盤，54套公寓，單套總價2900萬起，僅開盤半天，全部售罄，吸金約23億元。開發商更是打出強硬條款：這次銷售“不接受退房”，也讓購房者沒有反悔餘地。
即便如此，依然沒有擋住購房者的熱情。據網友流出的圖片顯示，當時營銷中心現場聚集了不少戴著口罩的購房者，甚至因為聚集人數過多，被緊急限流，一度暫停銷售。
此前3月16日，萬科首度開啟了線上直播賣房，短短7分鐘288套房被搶光。當晚線上開盤直播圍觀人數高達近50萬人次（各平臺峰值合計）。
儘管豪宅銷售頻頻傳出一搶而空的消息，但也有人認為這屬於“炒作過當”的情況。
據每日經濟新聞報道，合富輝煌（中國）深圳公司總經理李舉明認為，深圳的“秒光盤”與“日光盤”屬於炒作過當。
據李舉明分析，所謂的秒光盤主要有幾個特徵，一是推貨量很少，即使是取得較多貨源的預售證，主推的產品量也不多；二是部分樓盤的銷售政策有積極變化，如價格有少許鬆動、公寓帶租約、學區利好等；三是二三級聯動集中帶看，因為3月份三級市場的帶客不能進入社區，二手成交量不足，所以集中力量轉戰新房市場，這為3月部分樓盤走量提供了支持。
二手房成交量攀升
樓市小陽春到來了？
值得注意的是，近期深圳樓市銷售火爆的消息頻出，千萬級別豪宅被秒光，即便存在“喝茶費”的套路，也無法阻擋購房者的熱情。
據深圳中原數據，3月份，二手房賣掉8008套，環比增長3.8倍，同比增長76%；新房賣掉3152套，環比增長279.8%；成交面積32.4萬平方米，環比上升279.9%。分析稱，3月二手房月成交量達8008套，實際已過樓市冷熱分界線。
難道是受疫情壓制的樓市需求又回來了，“報復性買房效應”顯現？
對此，業界的看法似乎並不那麼樂觀。
據基金君通過中原地產置業顧問了解，近期二手房的房源推出的量增加明顯，有些業主甚至提出一次性付款，在還價空間上也比較大，可能是業主“套現”的需求比較大，這種急於降價的情況看，實際上也讓持觀望態度的買家開始增加。
深圳房地產中介協會研究部主管華洪表示：“根據我們的調查，最近賣房業主的心理主要包括對短期經濟前景預期不太樂觀，特別是高槓杆持有的業主選擇先放盤，因為二手房買賣也需要時間，繼而落袋為安。此外，還有前期低價買入的業主也存在出貨的心理，再者就是剛需入市，但這個量一直以來都比較穩定。其實，置業者更應該關注成交價格，價格上的變化或導致相應的政策出臺。”
戴德梁行高級助理董事肖芳認為，這並不代表深圳樓市已經邁入小陽春，小陽春的特徵是量價齊漲，目前這種現象更多的是市場的正常恢復。“長期來看，供需不平衡是深圳樓市最大的特點，此前被壓抑的購房需求會在疫情緩解之後反彈，並不用擔心房價再次大漲，今年的基調仍是高位穩定。”
