日新觀點： 保利物業擬在港上市，第一次披露草擬版材料。我們透過保利物業的披露，得到一些新的行業看法。我們認為，非住宅物業管理前景十分廣闊。保利物業若上市將直接利好母公司保利地產，其發展路徑也間接證明中航善達具備成長潛力。
非住宅物業管理前景十分廣闊。
保利物業的第三方拓展，以非住宅為主。到2019年4月，外拓非住宅佔公司總在管面積的36.7%，如果加上保利開發的非住宅，則整體非住宅佔到在管面積的39.2%，公司非住宅面積比例明顯超過其他可比物業管理公司。公司的第三方拓展主要增長，來自於非住宅物業。我們認為，儘管過去物業管理上市公司以住宅為主，但非住宅市場足以成為新的增長賽道。
受益於放管服改革，城鎮管理等公共空間維護業務起點低，空間大，且央企具備很強比較優勢。
公服（城鎮管理）的訂單在初期盈利能力並不高，但這種訂單具備基礎服務疊加的可能性（菜單式服務），未來仍有收入和毛利持續提升的可能。當然，和政府相關的空間並不一定只有城鎮和學校，一些公共的場館（圖書館，美術館，會展中心），一些政府機關的辦公樓宇，都是重要的潛在需求所在。相對來說，保利物業在前一個領域更為擅長，招商物業和中航善達在後一個領域具備優勢。
物業公司獨立發展後，毛利率適當恢復，是行業常態。
當物業公司被視為房地產公司的售後服務中心和成本中心時，物業管理行業的毛利率常常被人為壓低。一旦走上獨立發展的道路，絕大多數企業在上市後，毛利率都有顯著提高。保利物業的數據再次證明了這一點。
優秀物業管理公司一般沒有毛利率下降的壓力。
包括保利物業在內，絕大多數所有上市公司財務報表顯示，物業管理行業沒有毛利率下降壓力。這和擔心人工成本上升導致毛利率受擠壓的傳統看法不同。關鍵原因，則在於科技賦能，人均在管面積不斷提高，增值服務不斷拓展。
風險提示：
行業定價機制存在遺憾，老舊小區常常面臨物業費收入不足以維持剛性開支的情況，全社會住房維護狀態堪憂，品質化道路任重道遠。
保利物業若上市將直接利好母公司保利地產，其發展路徑也間接證明中航善達具備成長潛力。
資料顯示，保利物業在2018年和2019年前4月，業績分別增長50%和68%，超出我們此前預期。保利物業如成功登陸資本市場，將推動保利地產新業務價值進一步顯性化。展望未來，保利商業，保利投顧，保利不動產基金等業務，也都具備獨立發展的潛力。中航善達盈利能力尚有提升空間，股東背景有和保利物業相似之處，在公共領域相關的空間運營服務，尤其是非住宅的運維方面具備強大的競爭力。
