華夏幸福武陟產業新城的機器人產業園 （圖源：華夏幸福官網）
4月26日上午，華夏幸福基業股份有限公司舉行了2019年度業績說明會。此前的4月24日，該公司披露了2019年度報告。報告顯示，2019年公司營業收入1052.10億元，同比增長25.6%；歸屬於上市公司股東的淨利潤146.12億元，同比增長24.4%。
過去5年，華夏幸福淨利潤年複合增長率達32.1%，公司整體毛利率達43.7%，同比增加2.1個百分點；淨資產收益率為35.7%，同比增加0.5個百分點。尤其是2019年現金分紅45.20億元，佔淨利潤比重連續5年不低於30%，為股東提供了高回報。
在經歷2018的水逆之年後，引入平安集團資本的華夏幸福從2019年開始了其轉型的道路。
在2019年度業績說明會上，華夏幸福聯席董事長、首席執行官暨總裁吳向東表示，經過過去一年的“熱身”，2020年華夏幸福的新業務將會全面落地。這些新業務包括城市綜合體、康養事業和長租業務、管理輸出、科學社區。
2018年7月，為了解決華夏幸福的資金危機，平安集團入股了華夏幸福。平安入股攜帶了多項嚴苛約束條件，與此同時還附帶有業績對賭協議。吳向東表示，華夏幸福的新業務未來有一個重要出發點就是服務中國平安的發展戰略需要。
華夏幸福的產業新城模式落地運轉，這給華夏幸福帶來了較為穩定的收益。然而，面對和平安的業績對賭，華夏幸福不僅要保證發展運營的穩定性，還需要滿足“對賭協議”中所要求的高增速。這就要求華夏幸福必須找到新的業績增長點。
2019年，華夏幸福將主營業務由“產業園區業務和房地產開發業務”變更為“產業新城及相關業務和商業辦公及相關業務” ，併為此設立雙總部，將新業務放在深圳南方總部。這就是華夏幸福所謂的新模式、新領域、新地域“三新戰略”。
在新模式方面，2019年已落地北京麗澤項目首個輕資產業務模式。在新領域方面，2019年摘牌武漢長江中心綜合體項目，佈局深圳市坪山區碧嶺頂等城市更新項目。在新地域方面 ，2019年通過前述北京、武漢兩大項目進入北京及華中片區核心圈層。
因此，華夏幸福董事長王文學也表示，隨著業務類型的改變，華夏幸福的戰略定位也將從“中國領先的產業新城運營商”變更為“中國領先的核心都市圈不動產投資開發及運營管理平臺”。這實則是迴歸了華夏幸福最初的不動產開發本位。
據園區薈（ID：biaozhunpark）瞭解，這些新業務將在華夏幸福目前已經進駐的京津冀、長三角、粵港澳大灣區、武漢都市圈、成都都市圈等五個都市圈內的北京、上海、杭州、南京、廣州、深圳、武漢、成都等8個核心城市率先佈局。
儘管在轉型，儘管在開拓新業務，但產業新城依然是目前華夏幸福的主營業務以及起家之本。作為中國產業園區民營運營商的領頭企業，華夏幸福財報背後可以一探產業園區佈局的邏輯、目前中國項目招商的趨勢以及企業選址的取向。
2019財報顯示，華夏幸福實現銷售額1,431.72億元，其中，產業新城業務園區結算收入額368.37億元，園區配套住宅業務簽約銷售額1,029.35億元，其他業務（物業、酒店）銷售額34.00億元。公司簽約銷售面積共計1,184.19萬平方米。
一直以來，華夏幸福在持續精耕京津冀都市圈的基礎上，密集佈局長三角（南京、杭州、合肥）都市圈，加快佈局粵港澳都市圈三個高能核心都市圈；推進佈局鄭州都市圈、武漢都市圈和成都都市圈三個高潛核心都市圈，以及其他潛力核心都市圈。
華夏幸福打造的“3+3+N”核心都市圈格局已初步形成。 環北京區域實現收入 579.79 億元，同比增長 0.49%，環北京以外區域實現收入 467.19 億元，同比增長 81.74%，佔公司主營業務營業收入的比例由上年同期的 30.82%提升至44.62%。
標準排名城市研究院院長謝良兵解析，這背後的原因有二：一是京津冀是華夏幸福的起家之地，必須深耕，做好樣本。二是囿於環京地區受行政力量影響更大，影響華夏幸福的業務拓展，必須向環北京以外地區發展，更為市場化的長三角就是首選。
財報顯示，2019財年華夏幸福新增7個入庫 PPP 項目，就全部位於環北京以外的外埠區域。截至報告期末，佈局在各都市圈的產業新城項目，入選財政部政府和社會資本合作項目庫的達到32個，其中5個國家級PPP示範項目，1個省級PPP示範項目。
標準排名城市研究院院長謝良兵認為，華夏幸福的另一大特點是緊隨國家發展戰略。都市圈是中國未來城鎮化的主體空間形態，2019年正是中國開啟都市圈建設時代的一年。而產業新城作為都市圈內的節點城市和微中心，必將處於藍海，前景廣闊。
產業是經濟增長的動力之源，更是產業新城的立根之本。2019年，華夏幸福堅持“產業發展龍頭化”策略，按各園區經濟發展定位，結合自有資源和渠道，聚焦電子信息、高端裝備、汽車、航空航天、新材料、生物醫藥、文化創意等10大重點產業。
同時，通過龍頭引領產業集聚、創新與資本雙輪驅動的創新產業發展方式，憑藉公司專業化的產業發展團隊，從產業研究規劃、產業落地謀劃、全球資源匹配、承載平臺建設到全程服務運營，為所在區域提供產業升級的全流程綜合解決方案，打造產業集群。
大數據時代，華夏幸福也將產業招商數據化。2019年，華夏幸福產業大數據平臺也首次向外界展示，平臺現已覆蓋企業3624萬家、園區4700 個、錄入數據12億條。可針對不同客群不同應用場景，為企業投資選址和區域產業發展提供高效服務。
據華夏幸福董事會秘書林成紅透露，受龍頭招商、大項目招商等影響，
2019年，華夏幸福共新增545家入園企業，新增簽約投資額1956.13 億元。其中，包括總投資135億的歐菲光項目落地安徽舒城，總投資135億的興旺達項目落地南京溧水等。以區域劃分，環京區域新增入園企業 115 家，新增簽約投資額 337.40 億元；環北京以外區域新增入園企業 430 家，新增簽約投資額 1618.73 億元。目前79座產業新城中已有72座實現產業項目簽約落地、66座實現回款、22座實現了現金流轉正。
全部區域而言，京津冀的懷來區域簽約投資額最高，達276.61億元；其次是長三角都市圈的南潯，簽約投資額達到199.55億元；排在第三名的是長三角都市圈的舒城，簽約投資額為183.73億元；達到百億元投資額的還有溧水和鄭州都市圈的新鄭。
懷來成為環北京地區固安之外打造的又一個新樣板。藉助京張冬奧機遇，懷來在2019年引入騰訊公司，將建成騰訊公司規模最大、等級最高且唯一位於非核心都市的雲計算綜合產業基地。近日，懷來還獲批以數據中心為特色的國家新型工業化產業示範基地。
來源 | 園區薈（ID：biaozhunpark）
資料 | 華夏幸福2019年度報告
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