隨著農村集體土地入市的最後一道障礙“掃除”，即新的土地管理法於2020年1月1日開始實施，不少人把關注的焦點轉移到這個上面來。其中有一個亮點是，集體建設用地不用經過政府徵收這一環節，可直接入市。在業內看來，沒有“中間商”賺差價，地價自然是便宜不少，其中在集體土地上蓋租賃住房的租金應該也會比市場上低。根據數據統計，全國農村集體經營建設用地總共有4200萬畝，目前只上市了不到10萬畝，一旦大量上市，無論是對租賃市場，還是對樓市均會產生深遠影響。所以，有專家，包括一些學者提出了“買房不再是唯一，長期租房，終身租房時代到來”的觀點。
誠然，當下的房價確實不低，這也是不少人開始關注租賃市場的原因。還有一個有意思的現象是，我們的購房年齡雖然在不斷提高，但根據相關信息統計，中國首套房的購房年齡平均只有27、28歲，而同期的日本則要41歲，而美、德、英、法等發達國家普遍都在30歲以上，所以，一些房產專家認為，當下的房價還並不高，至少還沒高到買不起的地步。
不過，在筆者看來，房價高低是相對的，對於有錢人來說，買房並不是難事，只是想買幾套的問題罷了，但對於沒錢的人來說，買一套房都吃力，所以只能暫時選擇租房。有研究人士預計，隨著人們住房觀念的改變，未來這部分人中也會像發達國家那樣，選擇終身租房。對於介於買房還是不買房之間的人，甚至包括那些準備進行房產投資的人來說，這個時候就比較猶豫了：從經濟的角度算，房子到底該不該買？
到底是買房還是租房划算？我們來看看未來房地產發展的3大趨勢便知。
第一，國家對房地產長期定位明確
在這次“黑天鵝”事件中，不少房產專家，甚至包括房地產行業協會，都像過去一樣繼續喊救樓市，認為呼籲應可換得樓市調控政策放鬆，但結果卻讓他們失望了。一些地方也按捺不住打起了放鬆樓市調控的“擦邊球”，比如此前的駐馬店降低公積金首付比例、廣州放寬公寓、商鋪等商用辦公項目銷售對象、海寧允許非戶籍人員購多套房，前不久青島修改限售政策等等，無一例外，都被均取消、撤回、下架等處理。即使經濟增長面對如此大壓力，國家對樓市的調控並未有任何放鬆，釋放的信號非常強烈，那就是對房地產的長期定位。
國家住建部門早在去年底召開的全國住房和城鄉建設工作會議上就提出，“長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。這幾年，“房住不炒”在各個場合出現的頻率比較高，但在這四個字前面加上“長期”二字還是首次。而且，大家應該還注意到，這個會議召開的時間背景是在中央經濟工作會議結束間隔時間就幾天，其中之聯繫不言而喻。經濟日報在期間也刊文指出，“樓市紓困，必須堅持房住不炒的定位和底線”，非常時期如此，平常就更不用說，國家對房地產的長期定位是非常明確的。
第二，住房總量趨向飽和和樓市分化同時出現
有媒體報道說中國住房夠30億人住，還有說夠40億人住，中國到底有多少房子？目前沒有看到來自官方的權威數字，但從統計部門公開的數據顯示，全國城鎮居民人均建築面積接近40平米。所以，無論從哪個角度來看，我國的住房總量已經趨於飽和，一句話：房子夠住了！但現實是，有人有多套房產，而有的人1套都沒有，意味著一部分人被平均了。此外，城市之間的差異也比較大，比如北京、上海的家庭戶均套數為0.94套和0.91套，是低於國際平均水平，而更多的四五線城市顯然是超過平均水平的。根據貝殼數據顯示，100個城市中，60%的城市戶是低於1套住房，也有20%的城市戶均套數超過了1.3套。由於城市人均住房差異，樓市分化也是必然，人均住房量低的住房市場自然會比多的更有潛力。
第三，剛需衰減與改善需求興起將改變住房市場格局
目前我們的城市化率已超過60%，未來雖然還會有一個緩慢的持續過程，但整體空間不會太大。在過去20年，平均每年有超過1500萬的進城人口，這是城市剛需市場的巨大支撐，但後面每年進城人口降為1000萬、800萬、500萬，早進城的人早已買房，而後來的人越來越少，這個趨勢不可逆。而與此同時，住房改善市場則逐步興起，主要是小面積換大面積、新房換舊房需求，這是未來10年住房市場的一個新變化，比如筆者身邊都有好幾位朋友準備改善置換。如果再把時間拉長的話，這種情況就會更明顯。住房市場的這種趨勢，勢必對住房市場格局產生持續而深遠的影響。
房地產出現的這幾大趨勢表明，在房住不炒的總體思想指導下，房地產快速增長的時代已經過去，但樓市分化以及改善市場的興起，房地產市場空間仍然較大。在這樣的趨勢下，到底是該買房，還是應租房呢？經濟學家杜猛曾有過看法，“不當房奴一定吃虧，租房不是長久之計”， 經濟學家這16個字說透了對選擇買房和租房的態度，即使當房奴，也要買房子。在他看來，土地價值本來是城市居民創造的，但開發商卻受了益，而普通老百姓能享受到土地紅利的只有一個渠道：就是買房。
那麼，買房和租房10年後誰會笑到最後，差距會有多大？筆者對經濟學家的觀點大體上贊成，但同時也有一些補充看法，主要有3點：
1.經濟賬上，買房和租房差別還是挺大。以100萬房產為例，首付30萬，商貸70萬，按照首套房平均房貸利率5.52%貸10年，總利息約22.8萬，租金按照中等水平1800元/套算，10年時間需支付租金21.6萬。很顯然，租金和房貸利息基本持平，這還是建立在租金不漲的情況下，雖然購房者支付了100萬買房，但最終獲得了房子，而租房什麼也沒留下。而且我們還知道，10年後的100萬與現在的100萬相比，購買力自然不是一個量級的，從這個角度看，買房和租房差距之大一目瞭然。
2.買房又不能完全算經濟賬。受傳統觀念影響，有房才有家，房子在哪，家就在哪裡，房子往往是許多年輕人結婚的基本要求。事實上，城市房子還附著不少其他福利，比如學區劃分制度要求，上好學校需有對應的學區房，對於家長如此重視孩子教育的時代，這應是大家不得不在意的需求。
3.買房還是租房，需因城、因人而定。在過去很長一段時間，房子被一些人作為抗通脹的理想標的，未來由於樓市分化和房住不炒逐漸深入人心，買房投資的人會有所減少，如果說大城市群和大都市圈還會有城市紅利的話，房產還會有一個自然增值過程，那麼，對於那些人口持續淨流出的地方來說，買房就未必能抗通脹，說不定還跑不贏存款收益。當然，對於未來，各種可能都存在，按照國外經驗長期來看，如果房價持續上漲，加之觀念改變，不排除一些人選擇終身租房。
