近段時間，我總在重複一個觀點：4-7月份，可能會出現樓市“打折潮”。
一方面，短期事件的衝擊，對高週轉的房地產行業影響尤甚。
據中指院統計，一季度50個代表城市商品住宅月均成交面積約1410萬平方米，為近十年來同期最低水平，行業新開工、投資額均受到影響。
據貝殼研究院數據，一季度重點18城二手房成交量環比減少39.2%，同比減少44.6%，當前成交量為近五年季度成交最低水平。到了3月份，成交量比前兩月增長41.8%，目前已恢復至去年3月水平的63%，呈現明顯“V”形走勢。
雖然3月份房地產復工率已經提高到了80%的水平，進入4月份後工人進一步到位，工地、售樓部也在有條不紊的推進，但房企潛在的“業績創傷”，事實上已經造成，只能靠後續的“以價換量”來彌補。
另一方面，5-7月份是開發商的還債高峰。
北京大學匯豐金融研究院執行院長、中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松曾表示，從統計數據來看，今年房企境內的債券、海外的發債、房地產的信託，加起來預計的債務是1.46萬億，從月度分佈來看，一直是逐月上升，債務壓力的峰值在今年7月份。
現在是4月中旬，隨著時間推移，5月、6月、7月的債務壓力會越來越大，這種遞進式的還債高峰，考驗每一家開發商的資金鍊。
雪上加霜的是，銀行、信託等債主等著開發商還錢的時候，偏偏碰到了房企現金流最艱難的時刻，從各大房企發佈的一季報來看，哪怕是恆大、萬科這樣的龍頭房企，無論是淨利潤增速、銷售增速都受到了極大影響，更別提破產家數持續上升的中小房企了。
當然，有人會拿最近部分城市房地產再度火爆來說事。
比如像深圳，多個豪宅開盤售罄，搶房排隊的人群一波接一波，消失多年的“喝茶費”重現江湖，某樓盤116平4房戶型總價1120萬，喝茶費100萬；89平3房戶型總價816萬，喝茶費85萬。
但是，房地產市場絕不可能只圍繞著深圳、杭州、蘇州、南京這些火熱的一二線城市打轉，一個年銷售17億平米的市場中，唯有把所有城市、所有開發商、所有市場參與主體購房情緒考慮進來，才能稱得上全面。
一個很重要的信號是：TOP10房企中，有80%都在降價，下調幅度已達10%左右。
據第一財經近日報道，前十大房企中3月平均銷售均價有8家較去年均價有所下滑，這8家降價幅度在3%-13%不等。
我們不妨看看這些行業巨頭們，到底降了多少。
3月份，恆大銷售均價8938元/平方米，萬科銷售均價1.45萬/平方米，碧桂園均價8238元/平方米，融創銷售均價1.35萬/平方米。
而這四家頭部房企，在2019年銷售均價分別為：10281元/平方米、1.53萬元/平方米、8853元/平方米、1.45萬元/平方米。
也就是說，上述四大開發商3月銷售均價較去年全年分別下降13%、5%、7%、7%。
兩個7%，最高降幅達到了13%，也就是說，為了加速銷售回款，四大龍頭開發商少說也打了九折。
更值得注意的1個信號是，恆大、碧桂園、融創降幅最大，萬科次之。
原因何在？
答案很簡單，碧桂園和恆大兩家，大部分項目都在三四線城市，這些地方樓市回暖速度比較慢，只能用更大的降幅來刺激市場需求，而融創因為最近幾年擴張太迅速，有很多併購的項目，也只能依靠降價換量的策略來實現業績目標。
反過來說，因為萬科拿地一直比較謹慎，一二線城市房地產市場回暖很快，像滬蘇寧杭、珠三角等區域，復工後房子依舊不愁賣，所以降價幅度偏低一些。
因此，我們可以得出一個結論：樓市“打折潮”已經提前開啟，下個月可能砸出“深坑”，而在7月份前，樓市“甩賣潮”或達到頂峰。
原因有三。
1，碧恆萬融四家巨頭，基本上代表了房企現金流最好的巔峰存在，他們的融資話語權也最大。
如果連這幾家開發商都帶頭降價，必然會形成巨大的行業示範效應，老大提前開啟降價勢頭了，後面的TOP20、TOP100房企跟進的幅度會越來越大。
2，下個月是傳統樓市小陽春旺季的最後一個月，也是開發商搶業績的最佳時間窗口。
不少三四線城市的小開發商，尤其是那些在遠郊拿地的中小房企，因為人氣不足，購買力稀缺，房價可能會砸出很大一個“坑”，不失為自住剛需的一個入市機會。
3，7月份之前，在1.4萬億債務的壓力下，樓市的“甩賣潮”會達到頂峰，最近很多一二線城市出現了過熱現象，地王和搶房的事情接二連三的出現。
按照2018、2019年的經驗，極有可能在7月份左右會出現市場基調的調整，房企只能趁這個時間甩賣房源，才能實現利潤最大化。
事實上，現在已經出現了收緊樓市的苗頭，高層最近又再次做出了表態。
在一季度金融統計數據發佈會上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，2016年以來，央行為抑制資金過度流向房地產行業做了一些工作，取得比較明顯的效果。房地產行業特點是資本密集型行業，而且週期很長，央行一直非常注重政策的穩定性、連續性和一致性。
鄒瀾特別指出：房地產市場的“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）基調中，穩預期尤其重要，預期不穩反而對經濟傷害更大。
注意，這是自3月份以來，央行第3次針對樓市做出表態了，這次特別把穩預期放到了更重要的位置上，就是為了抑制住類似深圳樓市近期的過熱現象。
而對大量三四線的開發商來說，能不能抓住最近的這一波“求生存”的機會，就看未來3個月降價的幅度有多大了。
