作者莫開偉系中國知名財經作家
深圳樓市近期熱度飆升，與投資需求入市、市場做多炒作關聯密切，諸多人為因素在幕後推動，炒作的氛圍更為濃烈，開發商、中介、各類掮客、投資者、貸款公司等等，都涉身其中。“8秒售罄”、“一夜漲百萬”、“天價喝茶費”，難以想象，這些曾經在2016、2017年充斥深圳樓市的現象，又在2020年的春季疫情中重現。
疫情期間，深圳房價洶湧澎湃、暗流湧動，這與其他城市則形成了強烈的反差；說句實話，出現這種局面讓人心裡產生了不少糾結：與全國樓市銷售呈疲軟現狀以及全國近百家房企申請破產等現象顯得格格不入，讓人感覺無法理解；同時這一現象與“房住不炒”也顯得嚴重背離，作為一個開放的一線城市在疫情期間竟然都沒能守住“不漲價”的底線，那疫情之後豈不是更難？
那麼，深圳房價在全國房地產業處於寒流之跡竟然逆勢而上的原因到底在哪？據多種信息和各類媒體披露，主要有三方面：
其一，央行LPR降至歷史新低，給經營貸買房套利提供了空間，這是深圳樓市價格瘋漲的直接推手。央行為了客觀科學地制訂貸款利率，極力推行LPR定價機制，這種定價機制讓中小企業主感到有空可鑽，大肆申請經營貸，然後將資金投向樓市炒房。因為LPR持續下降，在房貸利率與房價上漲之間形成一定利差，刺激了炒房者敏感的神經。使很多瀕臨破產倒閉的企業將原有房貸抵押，獲得經營貸，然後將貸款購買房產，加入到炒房大軍。據4月20日央行公佈貸款市場報價利率（LPR）的最新報價：供實體經濟貸款參考的1年期LPR下調20個基點，到3.85%；供商業房貸參考的5年期LPR則下調10個基點，至4.65%。這是LPR機制實施以來第四次下調，也創下了房貸利率的降息紀錄，成為近五年來最大力度一次降息。
在這樣一種利差形成條件下，一批頭腦活躍的深圳老闆們已快人一步地發現了商機。他們通過成立新公司殼、抵押，搶在剛需客之前，成為疫情後率先登陸樓市的主力。深圳河畔的上空，經營貸、過橋貸滿天飛，這讓特區快速躥升的房價，一次次登上全國媒體頭條。
其二，銀行放貸調查不嚴，使得大量抗疫救困貸款“脫實向虛”流向了樓市領域，讓很多不符合支持條件的中小企業通過房產抵押獲得了經營貸，為其炒房順利注入了“興奮劑”。新冠肺炎疫情下，一系列小微企業紓困措施出臺，讓大部分銀行放寬抵押貸、經營貸等貸款項目，部分購房者藉此也找到了新的加槓桿機會，加上銀行和政府都審查不嚴，使得不該貼息的企業也獲得了貼息貸款，這就更加劇了不少中小企業對銀行經營貸的衝動。據披露，現在只要通過企業房產抵押的方式進行無息貸款，就可以全款買套房，再通過企業過賬抵押的形式，又可以無息貸款7成，深圳的銀行對這項業務也是樂此不疲。而且，依賴深圳各區政府對疫情中小微企業貸款的貼息政策，從市一級到區一級均有補貼，貼息比例從20%至100%不等，這就更引發了銀行對經營貸的濃厚興趣。更為嚴重的是，還有銀行盲目追求貸款業績，不惜弄虛作假，為信貸資金異化為炒房資金提供了便利，甚至不少人與即將破產的中小微企業達成某種作弊的默契。
其三，全國資金面的寬鬆，讓大量避險資金湧入深圳推波助瀾者。加上疫情期間積壓的市場需求逐步釋放，也是引發深市樓市價格反彈的重要動因。央行兩降準釋放了13500億元資金，造成流動性寬裕，有些資金雖然要求注入實體經濟，但通過不少暗道還是流向了樓市。據央行深圳中支的數據，今年一季度深圳住戶部門貸款增加587.55億元，其中，短期貸款增加42.63億元，中長期貸款（主要是房貸）增加544.93億元，後者的佔比達到了93%。相比之下，去年同期，深圳住戶部門貸款增加551.92億元，其中，短期貸款增加80.82億元，中長期貸款增加471.11億元，後者的佔比約為85%。最近國家發佈《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》，明確提出長三角、珠三角等城市群率先實現戶籍准入年限同城化累計互認；放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，試行以經常居住地登記戶口制度。加之發委印發《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》鼓勵有條件的Ⅰ型大城市全面取消落戶限制、超大特大城市取消郊區新區落戶限制。尤其，深圳各種利好接踵而來，包括粵港澳大灣區、先行示範區，外界對深圳經濟基本面進行重估，而且去年底豪宅稅取消後，讓整個存量房的流通速度明顯上升，這更讓大家普遍看好深圳區域未來發展，給了購房者和炒房者的信心。這些利好因素更會吸引大量資金從全國城市陸續進入深圳樓市，間接推動了深圳樓市價格的上升。
深圳經營貸違規流向房地產投資的舉動，引起了央行的關注。4月20日，央行深圳中心支行發佈通知，要求各銀行針對今年以來新發放的房抵經營貸（含借款人為企業或個人）情況立即開展自查。同一日，深圳市中小企業服務局也發文表示，將加大對貸款貼息項目的審核力度，嚴防不符合貼息條件的貸款項目混入，騙取財政資金。但這會有效嗎？我看難。因為深圳商業銀行的利益已被目前這種經營貸所綁架，如果真正徹查的話，可能會直接引發大規模斷貸，更加劇貸款的風險，這也讓監管層有點投鼠忌器，非常尷尬。
同時，在筆者看來，這些原因也都只是表現，最根本的原因還在於房地產這個產業政策存在問題，加上銀行信貸過度逐利本性的驅動，使得深圳房地產出現了今天這種怪現象，這看似偶然，其實也是一種必然，因為從將房地產業作為我國重要產業發展那天起，這種現象又將是註定會出現的。我國近年樓市調控政策數量不多增多、調控嚴厲程度也是不斷加碼，但是將房價管住了嗎？沒有管住。因為這其中的利益太過緊密與鮮明，地方政府財政收入、城市基礎設施發展、銀行貸款收益等都與房地產業的興衰息息相關，這就形成了一種畸形的利益導向，而且這種利益導向已深入骨髓，有誰會真正願意看到樓市價格的下降呢？還有在這種利益導向下，幹實體企業誰能賺錢，不賺錢還幹實體企業幹什麼？包括炒房者和購房者都不希望房價下降，這是三歲小孩都能明白的道理。
尤其，就銀行而言，利益更是被房地產給綁架了，目前全國銀行商業貸款總量有三分之一強投向了房地產企業開發貸款和居民個人按揭貸款，監管部門年年喊控制房地產貸款和按揭貸款，而這類貸款卻在年年增加，如果不是銀行在強力信貸推動，樓市價格會步步升高嗎？最為嚴重的是，現在銀行抵押貸款的呆板與僵化管理模式，更為信貸資金注入樓市提供了便利。目前國內銀行對中小微企業以及個人貸款的普遍運行方式，都是以房地產等不動產做抵押為基礎。這某程度上促成一個尷尬現實：儘管國家鼓勵引導資金流向實體經濟，但房地產還是目前最通行的抵押品，銀行眼中的香餑餑，難免讓信貸資金流入樓市。而且，現在還有不少銀行信貸創新都是打著為實體經濟服務的“高大上”旗號，而實際則是將落腳點或注意力放在房地產上。這是公開的秘密，也是沒有辦法的辦法，銀行也是企業，追逐利潤是天然本性，這有錯嗎？而且銀行又哪有力量改變目前房地產這種產業政策導向呢？
最終，如果不嚴厲控制的話，疫情之後還將有不少的城市效仿深圳，全國房價反彈甚至出現暴漲都將會在所難免，如果大家不信的話，就等著瞧吧。而且，如果房地產這個產業政策不改變，樓市再怎麼升級調控政策，一切期望的調控成效都將只是空中樓閣。
