作者：天道
《一名投資高手寫的2020年購房指南，非常實用！》
最近很多人問2020年到底還能不能買房，該怎麼買房。
今天統一回復大家：剛需，遲早都是要買房的，現在就是最好的時機！
同時，為了幫助大家買到好房，希望你能耐心的看完這篇購房指南，一定會對你有幫助。
01
關於樓市的未來
1 、擔心老齡化是多餘的
因為老齡化是未來的問題，而房價上漲是今天的問題。不少人說00後出生人數比80、90後少了很多哦，房價是不是不漲了。
其實現在買房的主力軍並不是00後，而是80、90後。中國的房價有他們支撐著，再漲十幾年不是問題。（00後出生人數減少並不能立即影響樓市，因為他們還沒長大）
20年後，中國房價也許真的不像今天漲得那麼厲害了，因為那時我們都老了。20年，如果你等得起，現在可以不買。我有一個朋友在2007年就一直問我相同的問題：今年適合買房嗎？房價已經很高了。
2、關於房子空置廢棄
無論是西歐，還是北美，日本，這些早就完成城市化的發達國家，很多產業落後的城市，大量的房子都空置廢棄了，這種現象正在中國出現，玉門已經發生了，鶴崗正在步玉門的後塵。
中國內陸縣城、農村的房子以後也會大量荒廢。昨晚有個朋友問：老家還有一塊宅基地，要不要投幾十萬把它蓋起來。我很實誠地回答他：確實要蓋，蓋一個平房就夠了，千萬不要花大錢，這種房子自己一年都住不了幾天，也不會怎麼升值。在農村蓋房，等於把錢埋在那裡了。當然，如果你錢特別多，打算光宗耀祖，名揚鄉里的，可以砸錢。錢多嘛，任性一下也沒事。
3、房產稅是剛需的奶頭毒藥
剛需在2005年就幻想有一天房產稅推出，然後中國的房子滿街扔出來，隨便撿。不光如此，早年還有很多剛需以為國家反貪反腐，那些貪官會把房子全部變賣，中國房價肯定暴跌。
事實，每一次房價大漲之後，新聞都會重提徵收房產稅，加快立法什麼的。因為這類新聞可以安慰一部分還沒買房的人，平息大家對房價上漲的怨氣，同時也可以恫嚇一部分投資者，阻止他們入市的步伐。至於房產稅什麼時候實施，沒人真正在意。
最近高層在搞全國網籤聯網，又開始有人重提徵收房產稅了，說什麼：房產稅快來了，大家小心。
其實，房子都買得起的人，還怕交稅嗎？ 高收入人群的個人所得稅那麼高，為什麼他們不放棄高收入？上市公司股東、高管，一年個人所得稅就交幾十萬，為什麼他們不放棄職位？做個乞丐就行了嘛！肯定不收稅。一個人得有多蠢才會認為富人會害怕徵稅？唉
站在高層的角度，如果稅率很高，那就等於整死稅源，得不償失啊。大家都把房子拋了，還收誰的稅呢？所以，哪怕收房產稅，稅率肯定也不會高。況且，成本是往弱勢的一方轉移的，房產稅一出，房東一定會集體漲價，加價轉移就行了。
退一步講，房產稅是以後的事，房價上漲卻是今天的事，如果你仍然堅信房產稅出臺之後，中國的房子滿大街可以撿，你可以不買，慢慢等那日到來就行了。這是不需要爭辯的問題，每個人都為自己的行為觀念買單。
另外，在中國，不用交稅的生意你都不要做，根本賺不到大錢。沿街擺攤是不用交稅的，但是房地產行業卻要收重稅，開發商從拿地都賣樓要蓋幾十個章，建安費、拆遷安置稅、城鄉建設稅、土地稅一堆稅費等著你交，但是開發商仍然樂此不疲地擴張，不斷蓋樓。為什麼？因為交稅意味著變相壟斷，交多少沒關係，就這麼幾個大玩家可以做，無非就是賺了分一點給地方政府嘛！而且，越是徵稅的行業，地方政府越沒動力打壓它，因為他們還指望你幹得紅紅火火，多交點稅。
一套二手房稅費10萬，一年買賣5萬套，這裡面的稅費是多少？開發商把新房賣掉了，才會繼續拿地，一年賣地收入又是多少？地方政府不是企業，本身沒有利潤來源，財政支出的錢從哪來？土地
“天下熙熙，皆為利來，天下攘攘，皆為利往。”司馬遷在兩千年前，用這十六個字所概括的人類歷史發展規律，至今依然適用，而且歷久彌新。很多時候，當我們想不明白一件事情原委的時候，我們多站在利益相關方的角度考慮問題，也許一下子就明白了。
4、疫情是暫時的，經濟發展是永遠向前的
人們追求美好生活，不斷賺錢的慾望一刻都不會停止。總是有人聳人聽聞地說：中國經濟不行了，房價肯定跌。他們說得“好像中國完了”一樣，嚇我一跳。
其實中國作為全球第二大經濟體，GDP增長仍然有5-6%的國家，如果中國你都看不上，你還做什麼投資呢？這麼悲觀，帶著糧食上山避難就行了。
02
關於時機的選擇
縱觀中國樓市過去20年曆史，每輪經濟下行，房價即將預期下跌時，最危險最關鍵時刻，總會有相關的刺激政策，來扶持房地產，給市場信心。
目前看到的政策有：
- 一是降息降準，實行寬鬆貨幣政策。
- 二是補貼中小房企。
- 三是變相取消住房限購政策，全面放開落戶。
- 四是實行寬鬆的房貸政策，降低首套、二套房貸利率。
- 五是購房免稅和財政補貼，提高棚改貨幣化比例。
購房者強烈的避險情緒已經逐漸爆發，現在唯有房子抗通貨膨脹。隨著農村人口流入城市，城市之間的人口將進一步集中，城市住房需求將進一步釋放。
03
如何尋找筍盤
首先要明確一點，即“旺市無筍盤”。在樓市火爆的時候，能買到就不錯了，還要求筍盤？所以買房，一定要在冷市的時候進入，這時業主左等右等，焦急萬分地想把自己的房子賣掉，你過去砍價，一上去就是砍10%。
大家想想，你什麼時候在樓市買房賺不到錢？對，在樓市剛剛大漲過後買房。所以，選擇正確的時機進入就大大提高了買到筍盤的概率。中國樓市自2018年調整已經2年有餘，目前不是最高位，入市買房是完全沒問題的。
正確的做法是：資金上保守，選籌要大膽。有些房子，哪怕價格高，如果它有上漲潛力，也應該大膽買下，因為優質資產從來都是高溢價的，它沒有便宜過，現在不買，它還會繼續漲。
另外，流動性和挖筍是不可兼得的，這裡面有個關鍵指標：換手率。換手率高，即流動性較高的樓盤，因為買賣頻繁，價格特別夯實，加上很多人都盯著，比較難淘到價格偏差大的筍盤。反而流動率低的小區，成交價可能無法參考，業主報價模糊空間較大，容易出筍盤。所以買房時，不必刻意追求成交活躍的熱盤，極可能熱盤旁邊那個冷門小區更容易爆出筍盤。
04
不斷遷移的地段
如果你問一個人，買房最看重的是什麼，估計他們大半會告訴你，地段最重要。但什麼才是好地段呢？
城市是信息交換的場所，更是創造財富、享受福利的物理空間，只有城市這種近距離、高密度交流空間，才有更高效率的人群協同工作，從而實現更大規模文明成果。
自從有了汽車和地鐵的高效通勤模式，城市開始了攤大餅式擴張，圍繞城市央區一圈一圈開發建設。城市地段也有了生命週期，從嬰兒到青年，從壯年到衰老，直至轟然倒地，拆遷舊改迎來新生。
中國的城市化是一個奇蹟。直到今天，中國氣勢恢宏的城市化才剛剛走過上半場。不過，中國城市的形態最終不會和西方一樣。
西方城市的“city+house”是一種很低效的形態，同時西方許多土地都是永久產權的，所以他們已經將城市的中心死死鎖在一個固定位置上。然而，中國並不是這樣，中國的土地是國有的，政府完全可以在另一個地方重新徵地，打造一個全新的地段。
2000年前後，上海的“郊區”邊緣是徐家彙、中山公園，到了金橋，已經都是菜地。一直到二十一世紀初，唐鎮人民都不會自稱“上海寧”。而北京，那個年代剛剛在修三環，塵土飛揚尚且歷歷在目，過了三環，一般就是荒郊野嶺可以飆車的地方了。遠在四環外的清華北大，同學們進城需要坐一個多小時的公交。
2002年前後的寶安中心還是一片爛灘塗，現在房價已經10萬一平方，可見中國城市的地段變化之快。因此，歸納起來，在中國買房，如果資金不夠，住得好和漲得好，只能選一個。市中心地段成熟，當然住得好；次郊區配套利好不斷兌現，自然漲得好。所以，在條件允許的情況下，如果大家問我
2020年我買哪比較好，自住買市中心，投資買郊區，幾乎是一個標準答案。
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