受疫情影響，一季度房地產市場表現如何？來自國家統計局的最新數據顯示，1-3月，全國房地產開發投資21963億元，同比下降7.7%，降幅比1-2月收窄8.6個百分點；商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月收窄13.6個百分點。
對此，業內人士普遍認為，疫情對房企的資金鍊影響越來越明顯，大部分城市房地產市場並未恢復，房企拿地意願越來越低。與此同時，金融環境進入穩定觀察期，“房住不炒”的基調沒變，對地方落實主體責任的要求也沒變。
房企拿地更謹慎
來自國家統計局的數據顯示，1-3月，房地產開發企業土地購置面積1969萬平方米，同比下降22.6%；土地成交價款977億元，同比下降18.1%。
事實上，企業手中資金多少一直是土地市場冷暖的決定因素。中原地產首席分析師張大偉表示，疫情對房企的資金鍊影響越來越明顯，相比2月份還有部分房企積極拿地，進入3月，大部分房企受制於銷售壓力，拿地的資金越來越少。從全國情況看，土地市場相對活躍集中在杭州等少數城市，大部分三四線城市土地市場明顯降溫。
來自中原地產研究中心的統計數據顯示，截至4月13日，全國50大熱點城市土地市場依然處於較低水平，累計賣地8825.5億元，同比小幅上漲4.6%。從賣地城市來看，北京、上海、杭州和蘇州排名靠前，分別為728億元、722億元、659億元和437億元。同時，拿地的企業也多為頭部企業，且集中化趨勢明顯。
“對於房地產企業來說，最大問題還是資金壓力，特別是到期債務問題。一旦銷售不能快速恢復，房企到四五月份將面臨普遍的資金壓力。”張大偉認為，企業境外融資難，也加大了企業資金壓力。
“土地購置保持負增長態勢，但跌幅在明顯收窄，近期仍有部分熱點城市出現搶地熱潮。”財信證券首席經濟學家伍超明表示，隨著房地產繼續去庫存，房地產企業存在較大的補庫存動力，加上房地產限制性政策和融資政策的邊際緩和，後期土地購置面積增速有望提高，不過反彈力度有限。
金融環境穩健為主
央行數據顯示，3月份一般貸款利率比上一年的高點下降了0.6個百分點，今年以來下降了0.26個百分點。“社會融資成本有望進一步下降，全年金融機構的貸款利率將大概率下行。”伍超明說道。
從資金來源看，今年1-3月房地產資金來源同比下降13.8%，降幅較1-2月收窄3.7個百分點。從資金來源細項數據看，3月份其他資金（由個人按揭貸款、定金及預收款兩部分組成，且定金及預收款佔比達到約7成）、自籌資金、國內信貸、利用外資增速均出現反彈，國內貸款降幅最小。
“由於‘其他資金’在房地產資金來源中比重最高，佔50%左右，所以其是房地產資金來源增速下降的主要原因。隨著銷售回暖，個人按揭貸款、定金及預收款增速有望提高，‘其他資金’增速也將趨於上升。”伍超明表示。
“總體來看，當前的房地產金融環境是穩健為主略偏積極。”國家發改委經濟體制與管理研究所博士陳潤表示，一是今年是防範化解金融風險攻堅戰的收官之年，要求房地產金融政策保持連續性、一致性和穩定性；二是央行將積極運用逆回購、MLF等逆週期調節工具，減輕流動性壓力。
4月20日，央行發佈的LPR顯示，一年期LPR為3.85%，較上月下調20BP；五年期以上LPR為4.65%，較上月下調10BP。“此前央行兩度降準，LPR利率中樞適度下調，年內不排除繼續降準、降息的可能性。”陳潤認為，對於房地產市場來說融資環境將有所放鬆，融資成本有望適度下降。
房住不炒基調沒變
4月17日召開的中央政治局會議提到了“實施老舊小區改造，加強傳統基礎設施和新型基礎設施投資，促進傳統產業改造升級，擴大戰略性新興產業投資”四個方面，同時又重申了“房住不炒”的定位。
“由此可見，本輪擴大投資穩增長，不會重走靠房地產拉經濟的老路，未來投資領域要符合經濟增長規律和產業發展趨勢，以充分發揮投資的有效性。”伍超明對記者表示。
張大偉認為，房地產市場表現短期看政策、中期看政策、長期還是看政策。直接針對房地產政策寬鬆的大門是開不了的，但有兩扇窗開的可能會更大——一是降準降息等政策，二是人才引進政策。
據瞭解，3月以來，人才政策井噴，累計已有超過20座城市發佈了各種人才政策。“在引進更多人才的同時，一定程度上釋放了更多的購房需求。”張大偉表示。
疫情下，多地出臺樓市相關政策，但也有海寧、廣州、濟南、駐馬店等地政策出現“一日遊”現象。張大偉分析認為，整體來看，短期房地產政策收回的基本都是因為力度過大，多屬刺激市場的而非穩定市場的，而政策能夠落地的基本上是救企而非救市。
“樓市調控強調因城施策，不搞一陣風、一刀切，地方新政須在保障剛需、支持改善、抑制投資等方面與中央保持高度一致。”房地產運營專家朱曉紅表示，“房住不炒”的基調沒變，對地方落實主體責任的要求也沒變。
在此背景下，未來市場走勢如何？陳潤認為，二季度房地產市場交易應該會有明顯回升，但“報復性”交易難持久。另外從整個大環境來說，部分城市房地產存量已經飽和，未來增長動力有限。
文章來源：中國商報
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