毛利率連降三年。
近日，金輝控股集團有限公司（下稱“金輝控股”）間接控股子公司卡恩特實業發展（連雲港）有限公司耗資10.71億元在寧波慈溪市成功競得一宗住宅用地。該筆交易經過200輪競價，溢價率高達74.69%，最終交易樓面價為7082元/㎡。
對此，某Top10房企資深地產人士向時間財經表示，“金輝最近拿地策略是挺激進，很多是比較高的溢價。如果他有開發實力，有資金去做還好；如果走高週轉路線，還是難以承受的。”
據第三方機構房天下的數據，慈溪市今年4月房價均價為1.14萬元/㎡。一位地產工程師對時間財經分析，該地塊要想利潤達到10%以上，需要售價1.5萬/㎡左右。時間財經查閱房天下該地塊周圍樓盤發現，東方明珠城二手房售價僅1.38萬/㎡左右。
“74.69%溢價率是很高，也有可能是底價低。估計這種項目也就是刷個流量，不怎麼賺錢。”上海中原地產分析師盧文曦告訴時間財經。
據時間財經不完全統計，該地塊是金輝控股3月25日向港交所遞交招股書以來目前溢價率最高的項目。不過，樓面價卻不是最高的。4月8日，金輝控股拿下的寧波慈溪新城河地塊樓面價高達9747元/㎡。
根據官網資料，1996年，金輝控股發軔於福州，是一家以房地產開發為主營業務的大型房地產開發企業集團。目前，佈局城市30座，包括北京、上海、天津、重慶、福州、杭州、南京、武漢、長沙、西安、蘇州、石家莊等一線、強二線及環一線城市。
克而瑞數據顯示，金輝集團2019年全年銷售額為888.6億元，排名第40位，是目前僅存的Top40房企中未上市的兩家房企之一。2005年金輝控股尋求上市未果；2016年，金輝集團又向上海證券交易所提交上市申請，但鑑於內外部原因，金輝控股又自願撤回其A股上市申請。2020年3月25日，金輝集團正式向港交所遞交上市申請，意圖登陸港股。
金輝控股的實控人為林定強、林鳳英夫婦。據《2020胡潤全球房地產富豪榜》，林定強家族最新身家為240億元。
來源：2020胡潤全球房地產富豪榜
時間財經就上述問題多次聯繫金輝控股方面，截至發稿，未獲回覆。
豪賭“地王”
招股書顯示，截至2019年12 月31日，金輝控股總土儲2667萬平方米，93.4%位於二三線城市。金輝集團為金輝控股的間接非全資附屬公司，曾頻拿“地王”項目。
據《證券日報》，2015年12月，金輝集團以總價28.15億元奪得上海閔行區莘莊鎮閔行新城MHP0-0303單元01-01-15A地塊，樓板價43790元/平方米，刷新閔行單價“地王”紀錄。彼時，這一樓板價已接近周邊在售樓盤均價。
此外，金輝在蘇州也曾拿下地王項目。據《中國經營報》，2016年4月，金輝集團以28.97億元的總價成功拿下蘇地2016-WG-8號宅地，樓面單價22445元/平方米，溢價率高達242.02%，成為彼時蘇州相城區地王。但值得注意的是，該項目去化並不理想。
招股書顯示，2017年、2018年及2019年，金輝控股收益分別為117.77億元、159.71億元及259.63億元，複合年增長率為48.5%。同期，淨利潤分別為22.21億元、23億元及26.9億元，複合年增長率為10.0%。
毛利率方面，金輝控股由2017年的32.2%下跌至2018年的30.2%並下跌至2019年的21.8%，主要是由於公司交付若干物業，而所交付物業所在城市（如南京及上海）的土地收購成本相對較高，這也從側面解釋了“地王”項目對整個公司利潤的拖累。
部分資深地產人士告訴時間財經，金輝毛利率之所以低，一方面是因為拿地價格高；另一方面是，公司項目銷售的期間是調控比較嚴的年份，相關部門對各地的項目有限價的措施，很可能多個項目被限價了。
負債高企
加速拿地，以及頻拿“地王項目”，一度增加了金輝的負債。
時間財經查閱發現，2019年7月聯合信用評級給予金輝控股AA+的主體評級，但2019年10月，另一家國際信用評級公司聯合評級國際則給予了金輝控股BB-的主體評級，報告稱，“金輝的評級，受制於其前幾年由於追求規模增長而加快土地收購的步伐所帶來的漸長的財務槓桿。”
截止到2019年年底，金輝控股淨資產負債比率為170%，儘管相對於2017年下降了20%，但仍屬於業內較高水平。
據時間財經測算，2017年，金輝控股資產負債率為83.18%；2018年，金輝控股資產負債率為85.46%；2019年，金輝控股資產負債率為85.68%，呈現逐年上升態勢。
據財經網消息，截至2017年、2018年及2019年 12月31日，集團借款分別為340.26億元、431.67億元、490.71億元。2019年借款中，一年內到期部分為180.2億元，佔比42.1%。而截至2019年末，集團現金及現金等價物僅為92.18億元，較年初減少7.13億元。
此外，經營業務層面，金輝控股也面臨一定資金難題。據招股書，2017年至2019年期間，投資活動現金流量淨額層面，金輝控股三年均為負值；經營活動現金流量淨額層面，僅2018年為正值，其他年份均為負值。
來源：招股書
融資利率高達11%
招股書顯示，截至2017年、2018年及2019年12月31日，金輝控股銀行及其他借款、優先票據、公司債券及資產抵押證券的加權平均利率分別為7.25%、7.65%及7.76%，該加權利率逐年在增長。
2019年10月及2020年1月，金輝資本投資公司（金輝集團的間接全資附屬公司）分別發行總額為2.5億美元及3億美元的優先票據，票面利率分別為11.75%、10.5%，兩筆票據均由金輝集團擔保。
2020年3月，金輝控股與五礦國際信託有限公司訂立一份信貸融資協議，本金總額為3.3億元，固定年利率為11.0%，於提取日起12個月後到期。當月，金輝控股亦與中國華融資產管理股份有限公司訂立一份信託融資安排，本金總額為1.4億元，固定年利率為10.5%，於首次提取日期36個月後到期。
“（金輝的融資利率）不低了，海外融資一季度平均也就6%-7%，當然現在已經融不到了。”上海中原地產首席分析師張大偉告訴時間財經。（北京時間財經 刁豔豔）
