這兩天的樓市發生了什麼?
1、4月18日上午,濱湖區聯投中心書城三期正式開盤,均價1.75萬/㎡,要求6成以上首付,全款基本能買到。
2、4月18日上午,包河區純新盤置地瑞璽售樓部正式開放,計劃5月上旬首開,主推毛坯小高層約106-150㎡,毛坯洋房約126-130㎡,備受購房者關注。
3、4月19日上午,新站區高速中央公園加推2棟裝修小高層,58套房,約126-136㎡,備案均價14791元/㎡,基本售罄。
NO.1丨壹
這三個盤,放在樓市代表什麼?
這三個盤放在合肥樓市,分別代表什麼?
1、濱湖區聯投中心書城,顯然,是合肥限價盤的代表,低房價+高門檻,剛需盤的單價,豪宅的首付款要求。
以前說過,限價盤是樓市的一劑“春藥”,開盤必引燃樓市,當然,也跟99%的人沒有關係。限價盤的火爆,不代表樓市的火爆,需要理性看待。
2、包河區置地瑞璽,品質盤的代表。雖然才只是售樓部的開放,後面蓄客、驗資、認籌、開盤的路道阻且長,但憑藉在合肥多年的產品力和爆棚的口碑,“置地”兩個字基本就穩了。
3、新站區高速中央公園,高性價比盤的代表,雖然屬於新站盤,但是二環旁、地鐵口、公園一路之隔、國企高速、1.4萬+備案價,這幾個標籤同時加持在一起,想不火都很難。
同樣條件的盤搬到高新、濱湖、政務,恐怕早連售樓部都被購房者搬空了。
可以判斷,當下樓市,什麼樣盤才能突圍?簡單來說,要麼價格為王,要麼品質為王,要麼性價比為王。
“三無”的盤,註定存在感不會強。
NO.2丨貳
單價8000元/㎡起,說好的收回折扣呢?
當然,合肥樓市還有另外一種畫風。
比如,首付5萬起,單價11147元/㎡起,一步到位某某盤洋房。
比如,惠上加惠,底層複式洋房,單價8000元/㎡起,加1千元還可以搶產權車位。
又比如,特價專享房源,100㎡以上95折起,100㎡以下97折起,部分房源特惠12500元/㎡。
還比如,長豐某盤,首付10萬起,可分期付款,另外案場還能享受95折優惠......
樓市第一季度向第二季度過度的時候,房產界朋友圈清一色的收回折扣、衝刺倒計時、即將漲價、優惠清零。
然而,一系列猛虎操作之後,發現有的盤確實上調了價格,但基本也是雷聲大、雨點小。有的盤吆喝的很厲害,結果仍然該打折打折,該優惠優惠。
這樣的盤也有一些明顯特徵:
1、主城外圍、遠郊板塊盤,雖然不限購,價格低,但板塊紅利不明顯,改善不考慮,剛需不將就。
2、主城配套欠缺的盤,出門沒地鐵,孩子上學沒好學校,買個東西跑10公里以外,除了周邊地緣性客戶,除非價格很驚喜,不然也難收割購房者。
3、還有一種盤,要品質沒品質,要品牌沒品牌,和周邊盤同質化嚴重,價格還沒有優勢,如果還不打折優惠,購房者憑什麼選你呢?
市場的信號,其實就是給購房者和開發商買房賣房的最友好提醒。
之於購房者,選核心區的品質盤肯定沒錯。之於開發商,用心做產品,肯定是對的。
NO.3丨叄
市場分化明顯,購房者怎麼辦?
調控政策至今3年半,看似混亂複雜的市場,其實合肥樓市分化已經很明顯了。
一是,樓盤的分化,雖然疫情尚未結束,很多樓盤還沒緩過來勁,但有的盤市場表現絲毫不亞於去年,甚至熱度有增無減,比如前文說的高速中央公園。有的打折優惠也賣不掉。
二是,價格的分化,政務、濱湖、包河,以及蜀山、廬陽的部分樓盤,基本穩定在2萬+。新站、瑤海、三縣穩定在1.5萬/㎡以下。
三是,板塊的分化,同區域的不同板塊,承擔的功能不同,板塊所擁有的城建和配套自然也就有了區別。
四是,產品的分化,同區域的不同樓盤,同樓盤的不同產品,越來越能找準清晰定位,包括物業服務等,明顯都有階梯之分。
那麼,面對這種分化,購房者怎麼選擇呢?說幾點我的建議:
1、最簡單的,根據區域房價的分化,預算高看高價區,預算低看剛需區,首付有限,就不要太過於糾結。
2、不同的城市樓市和房價漲跌不盡相同,如果你還沒有選擇城市落戶,最安全的做法,就是在一二線城市或者省會城市買房最保險。
3、核心區的品質物業將會越來越稀缺,也是對抗未來樓市波動風險的最佳選擇,當然,這所說的核心區不是一定要在濱湖、政務,每個區都有核心區,比如瑤海龍崗板塊、新站二環附近、肥西泛北雁湖板塊等等。
4、二手房和新房,我的建議是能買新房肯定買新房。相對於二手房,大部分新房產品和物業服務更優質,未來流入市場新房定價更有話語權。
5、看好樓盤周邊規劃,最好選擇已經在建動工的規劃,畢竟餅畫的再大,吃到嘴裡才算數。
6、遠郊盤,雖然價格低,但坑多,必須謹慎,謹慎,再謹慎 。
NO.4丨肆
結 語
如果你現在還在問我,房子能買嗎?價格會跌嗎?我只能說,出門左拐,慢走不送。
觀望的市場,分化的區域,就看誰能吃到城市的紅利,而這個紅利需要房子賦予,比如教育、醫療、養老,沒有房就什麼都沒有。
而回歸核心區,迴歸優勢板塊,迴歸優質品牌,無論什麼時候都是買房的主流。