首先，當然是：要有錢。
但你們知道的，黃教授不是那麼膚淺的人。
最近，有小夥伴問我：
“200萬總價，投資用途，預計長期用於出租，該買什麼樣的房子？”
你以為我收到這個問題的時候，會因為自己不是包租婆而自卑嗎？
不會的。作為一個多次出入僑鑫匯悅臺、天譽半島、凱旋新世界等豪宅盤多次的黃教授，對這種事已經心如止水。
好的，我們進入主題。租賃型住宅的選擇，我們分兩點進行討論：
一、租賃型住宅投資，應該如何進行地段選擇？
二、選擇什麼樣的戶型，有助於你成為一個優雅的房東？
1 關於地段
在我過去寫的一篇文章《10年地產媒體人的10個買房建議》中提到過，買房選地段的原則是“符合預算的房子裡，選通勤最便利的”。
買自住型住宅的時候，當然就是選擇自己通勤最便利的；
買租賃型住宅的時候，應該如何界定這個“通勤便利”呢？
這個問題，我們要從兩個維度來決定。
首先，選定目標租客群體的上班地點。以他們的上班地點為圓心，以半小時的地鐵路程為半徑，劃定一個圈，在這個圈裡，找到符合你預算需求的片區；
緊接著，在上面篩選出的片區裡，選出自己通勤最方便，就在這個區域裡選房。
為什麼是半小時通勤距離？說好的一線城市上班族心理承受限度是一個小時呢？
黃教授是這樣認為的：
“一小時通勤”是自住型購房者的承受上限。畢竟房價貴，半小時通勤和一小時通勤，其中的房價差距可能是幾百萬。人啊，還是比較容易在金錢面前低頭讓步。
而“半小時通勤”，則是租住型住戶的承受上限。雖然距離公司一小時車程的同等級住房租金會便宜一些，但為了能多睡半小時，他們往往願意多掏幾百塊，或者租老舊一點兒的房子。
那麼，為什麼要找出“自己通勤方便”的房子呢？
理由只有四個字：方便管理！
租房不是躺著賺錢，作為房東的你，也是要付出勞動的。租客給你來點么蛾子，不是得前往現場處理嘛。作為一名優雅的房東，你怎麼能接受自己坐跨幾個區的地鐵/公交，去打理房子呢？即使是開車，那也蠻累的。
這不，我有一位朋友，自住天河，買了番禺一套房子。雖然不愁租客，但他情願空置也不願意出租。要從天河到番禺處理租賃事務，他覺得太麻煩。
2 關於戶型
很多人買房的時候，對房間數量有一種迷之追求，總希望房間數越多越好。買90平三房兩衛的，往往看不起買90平一房兩衛的，覺得對方是傻*。
這或許是中國人傳統上追求大家庭生活氛圍帶來的影響。
在購買租賃型住房的時候，這種想法要改改了。
黃教授從鏈家網上隨機找了3個有一居室、兩居室和三居室戶型的小區，對不同戶型的租金單價進行對比，結果如下：
非常顯而易見，一居室的租金單價的確比兩居室、三居室更高。其中，B小區的一居室租金比三居室租金高了62%。要知道，正常情況下，同一個小區的一居室戶型是不可能比三居室戶型的銷售單價高62%的。
也就是說，一居室的住宅，租金回報率會比兩居室及三居室更高。
賺的錢比別的業主多，你不優雅誰優雅？
更重要的是，管理一居室的出租房，比管理多居室省心！
黃教授的一位朋友，是一位優雅的包租婆。她最喜歡的租客，租了她80平米的一居室。
她說：“作為包租婆，最討厭房客給我找事，又不按時交租金。而這位租80平米一居室的租客，除了交租日按時提醒我租金已付外，就沒有別的聊天記錄了。”
的確，住宅小區的一居室，從經濟角度考慮，絕不是性價比高的租賃產品。但是，也正是由於其性價比不高，擋住了很大部分經濟實力較差的租客。尋租一居室的租客，幾乎都是經濟實力較強，對生活私密度和舒適度有較高要求的人。把房子租給他們，業主在管理房子時會更舒心。
做一個知識點歸納：
一、要買既便於自己到達，又方便目標租客通勤的房子；
二、一居室是最宜租的戶型。
寫在最後
最近還有這樣一個提問受到了我的關注：廣州市內首付15萬的一手地鐵盤，2-3房戶型，有推薦嗎？
請你們在留言區叫醒這個村裡剛通網的孩子！
