貔貅8008
商品房施工時手續齊全，但到業主這裡卻辦不了產權證，說明問題出在後續環節。按照房地產項目的開發流程，項目完工後，首先應由建設單位（開發商）組織施工、設計、勘察、監理等單位進行竣工驗收。其次進行規劃、消防、氣象、市政、綠化、環保、檔案等多部門的綜合驗收，取得竣工驗收備案表，完成備案手續。然後再由建設單位到房地產主管部門進行項目初始登記，完成初始登記之後，才能辦理業主的產權證。
如果建設單位在施工階段手續齊全，即說明已經取得了《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》，通常不能辦理產權證可能有以下幾方面原因：
1、項目尚未進行竣工綜合驗收，或者綜合驗收不合格。
這裡面的情況比較複雜，常見的有：
（1）規劃驗收不合格，比如開發商擅自變更容積率，在多層項目中，把6層做成6+1層，超範圍建設地下車庫等；
（2）消防驗收不合格，比如不按照施工圖施工，或者施工圖事先未經消防部門審查批准等；
（3）綠地率不達標；
（4）環保設施不合格；
（5）資料殘缺導致不能備案等。
2、開發商未完成項目的初始登記。
正常情況下，在完成項目竣工綜合驗收和備案之後，開發商應請房產測繪部門對項目進行現場實測，取得測繪報告後，按規定攜帶有關材料到房地產主管部門辦理初始登記。辦理初始登記的目的是確認開發商對項目擁有完全產權。
根據《物權法》第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。第三十一條規定：享有不動產物權的，處分該產物權時，依照法律規定需要辦理等記的，未經登記，不發生物權效力。
因此，只有在辦理了初始登記手續，取得初始登記證明之後，開發商才能合法擁有項目的完全產權，其轉讓商品房物權的行為才能發生法律效力，此時，才能夠辦理業主的產權登記。換言之，開發商不辦理初始登記，業主就辦不了產權證。
開發商辦理初始登記需要提交十幾項材料，資料不齊全同樣辦不了初始登記。
3、有些回遷房、安置房項目短期內也辦不了產權證。
有些不良開發商故意隱瞞回遷房、安置房的事實，對外以商品房名義銷售，這類項目雖然施工階段手續齊全，但由於其用地性質屬於國有劃撥土地或集體土地，短期內也無法辦理產權證。
4、開發商存在違規銷售行為，尚未處理。
有些開發商在尚未取得商品房預售許可證的情況下對外銷售，後期不及時補辦手續，或對主管部門處罰其違規銷售行為的決定沒有積極處理，也會影響初始登記。
總之，不能辦理產權證的原因很多，業主應查清原因，根據具體情況選擇維權方式。
小豬房論
為啥有些商品房施工時證件都齊全，但到業主這裡卻辦不到產權證？可能大家認為施工時證件齊全，產權證就可以辦理。其實，很多項目在銷售時施工各種證件時不齊全的，但是開發商通過各種關係加上地方政府為了稅收考慮，對開發商無證施工縱容。
哪些情況新房不能辦理房產證呢
1、開發商五證不全、無證施工
一個樓盤如果預售開發商要拿到五證：《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建築工程施工許可證》;《商品房預售許可證》。若五證不全，就無法開始預售。以前，我也多次說過，買房一定去當地政府建設網查詢相關證件，因為現在PS技術太先進，在三四線城市小開發商為了房屋預售，可能自己做了一個假證在大廳裡公示。
2、房屋驗收不合格
工程竣工後，地方住建委相關部門會對工程質量進行驗收，驗收不合格。一般要求開發商整改，整改不合格的，就無法交付給業主。尤其現在精裝房盛行，政府推廣分戶驗收，精裝房問題比較多。
3、土地在抵押
很多開發商在開發過程中，為了向銀行貸款，會把土地拿到銀行抵押。在竣工階段，土地抵押未解除時，就不能為購房者辦理房屋產權證，一般在當地住建局網站可以查詢。
購房者如何維護自身權益
1、五證不全，可以要求開發商補齊證件。如開發商無法補齊證件，可以依據法律規定和開發商解除合同。
2、房屋驗收不合格，可以進行整改。若整改不合格，可以要求解除合同。
3、土地有抵押，可要求開發商解除抵押，開發商無法解除抵押，可要求開發商解除合同。
南京開軒建築設計諮詢
為何遲遲不辦證，業主可以詢問開發商，去不動產登記中心和住建局去問，網上不會有針對性的答案的！
