樓市遠沒你想的那麼簡單!關於買房、房價,看再多不如這一篇

受黑天鵝影響,樓市在2020年開年遭遇“滑鐵盧”。1-2月成交量創下“歷史跌幅”。到了3月,多個一二線城市出現搶房、日光現象。

有專家稱,雖回暖為“局部現象”,但樓市分化正在發生。一二線城市房價長期看好,三四線逐漸衰弱。

事實確實如此嗎?

樓市遠沒你想的那麼簡單!關於買房、房價,看再多不如這一篇

一、房價分化未必與城市能級直接掛鉤

按照專家觀點,大城市人口虹吸效應持續存在,且人口流入有增無減,這首先保障了購房需求的持續旺盛。其次,大城市基本面更加成熟,產業更加先進與發達,經濟實力是購買力的直接來源。而弱三線城市與四五線城市,人口呈持續流出,產業結構要薄弱得多,房價上升缺乏明顯動力。

這個邏輯對嗎?沒有錯,比如我們目前看到的鶴崗、乳山,就是典型的既成事實代表。但這個邏輯也未必全對。我們判斷一個城市的房價走勢,一定不能忽視一個最重要的特徵:人口增長率。這與人口流出並不是同一個概念。

樓市遠沒你想的那麼簡單!關於買房、房價,看再多不如這一篇

比如人口大省河南。河南是一個勞務輸出型省份,每年外出務工人數巨大,這便是所謂人口流出較大。按照專家以上觀點,那河南一些經濟偏薄弱、人均收入偏低的三四線及五線城市,房價應該保持不變或下跌才對。但實際並非如此,河南三四線城市的房價相對比較堅挺,甚至不乏上漲現象。

原因很簡單。

1、 即便人口持續淨流出,河南幾乎每個城市常住人口增長率卻是正的,因為出生量大於流出量。這首先提供了人口基數的保障。

2、 河南外出務工人員在外地掙錢後,相當比例人群會回到家鄉城市置業、落戶。原因一部分來自於“落葉歸根”,更大一個原因則是本地房價相對他們在外地獲得收入而言,並不高,這個房價收入比是十分健康的,買房也不是一件特別辛苦的事。

所以,這樣的城市,雖本地產業確實不夠發達,缺乏足夠就業前景,但人口基數與外地務工收入水平,一定程度上使房價擁有了足夠的購買力基礎與上漲空間。

因此,房價按照一二線、三四線這樣一刀切的說法,是顯然不對的。

怕部分讀者不明白這段文字用意,就直說了:我們假設大部分人都已經明白一二線房價才有未來這個道理,於是紛紛尋求進入一二線城市買房。那有沒有可能反而會出現什麼逆向結果呢?

樓市遠沒你想的那麼簡單!關於買房、房價,看再多不如這一篇

二優質城市房價一定“只漲不跌”嗎?

很多專家稱:優質城市或城市群的房價長期看好,並從時間維度看“房價是不可能跌的”。

這個判斷看似天衣無縫,無論經濟、人口、產業這些支撐點都在那擺著。但事實確實如此嗎?

來看環京經濟圈的兩個案例:燕郊與霸州。18-19這兩年,燕郊從最高4萬大跌到1萬多,霸州從18000跌到8000。但按照專家邏輯,這些板塊房價應該持續上漲才對。

原因在哪?

我最近看了很多專家、自媒體關於房價走勢的判斷,包括我自己也分析過。但區別在於:有多少人親自操過盤?定過價?漲過價?

樓市遠沒你想的那麼簡單!關於買房、房價,看再多不如這一篇

作為一名曾經的超十年地產操盤手,我來講講房地產定價這門與眾不同的“定價模式”。

之所以說與眾不同,是因為房價除了受市場競爭、供需、政策這些外部因素+戶型、配比、小區環境、樓棟位置、不利因素、成本、淨利潤這些內部因素之外,還有很多“獨特”的因素。比如“地段潛力價格權重”、“配套潛力價格權重”、“品牌價格權重”、“熱銷與否價格權重”。

說直接點就是:樓市個盤的定價是有很大的人為因素在內的,項目操盤人會賣“預期”、賣“形勢”、賣“炒作”。

比如燕郊,房價值不值4萬?一定值,地理位置、政策導向、人群效應都在那放著,但絕不是17年就值4萬。但地產操盤人在操盤過程中,不斷利用規劃、輿論製造、熱銷製造加上階段供求不均,一輪接一輪的提高定價直到4萬。

最終因價格過熱,三限調控政策一出,泡沫快速被擠出,房價應聲而跌,市場急轉直下,並難以恢復元氣。最後階段進場的人,則最終被套牢,於是我們也看到了近期有人0元拋售燕郊的房子。

樓市遠沒你想的那麼簡單!關於買房、房價,看再多不如這一篇

所以,專家、自媒體大V們分析的沒有錯,優質板塊房價長期確實看漲。但他們忽略了“操盤手”早已提前把價格漲幅空間給用掉了、甚至是透支了。一旦過熱觸發調控機制,反而有些地方未來會呈現下跌趨勢。

買房,不是光看一點表層邏輯就有用的。歡迎關注我,帶給你不一樣的樓市分析。@xi說樓市



分享到:


相關文章: