武漢在建樓盤，圖自證券時報記者臧曉松
4月8日，武漢正式解封，這對於整個中國而言都有著重要的意義，房地產市場也迎來積極信號——根據易居研究院中國百城庫存報告相關數據，從1月22日封城到3月29日，武漢新建商品住宅成交的網籤數一直為零，而3月30日交易開始重新出現。這意味著，關閉68天的武漢樓市也隨著武漢解封而重啟。
“武漢強則全國強，” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為：“武漢樓市能夠走出低谷，證明樓市的韌勁，也證明武漢經濟的韌勁。此類樓市數據進一步說明宏觀經濟可以走出低谷，也意味著二季度會有較好的表現。”
3月以來，隨著復工復產的逐步推進，全國範圍內的房地產市場也由2月的斷崖式下跌逐漸開始恢復：新房市場上，多地出現“秒光盤”；土地市場上，多個地塊遭頭部房企爭搶，溢價率水漲船高；二手房、租房市場上，成交、諮詢熱度亦較此前大幅增長。
業內普遍認為，目前房地產市場已經開始逐步恢復，預計二季度因疫情被積壓的需求將迎來釋放與反彈。但中央對房地產的調控基調並未改變，“且疫情可能衝擊經濟導致失業和收入不穩定，對後續需求端購買力造成影響。” 正如貝殼研究院首席分析師許小樂所說，對二季度的房地產市場，仍需保持謹慎樂觀。
樓市重啟，多地再現“秒光盤”
易居研究院中國百城庫存報告相關數據顯示，3月30日，武漢新建商品住宅交易重啟，前幾日日均交易量略低於50套，4月3日-4日，日度成交數據超過100套，市場呈現小復甦的態勢，清明假期的交易數據略有下滑。
“當然，若是對比歷史數據，比如1月1日-21日平均日度成交537套，當前的復甦節奏還是比較慢的，但至少也說明隨著交易市場的放開，樓市開始走出零成交的低谷，逐漸小復甦。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析道。
武漢新房成交數據，來源：易居研究院中國百城庫存報告
“武漢樓市交易數據從零到有，具有非常強的信號意義。當前全國存在各類看空中國經濟的聲音，但實際上近期無論是武漢還是深圳、成都等，其樓市都呈現向上的趨勢，進一步說明樓市具有很強的成長性，樓市也依然可以成為新冠肺炎疫情後期經濟的壓艙石。此外武漢的數據還說明，購房需求依然是旺盛的，此類城市的表現，對於全國其他城市有積極的借鑑意義，相關房地產參與者應該對中國樓市保持極大的信心和支持。”嚴躍進進一步指出。
正如嚴躍進所說，3月以來，全國多個城市交易數據均出現向上趨勢。克而瑞數據顯示，3月27個重點城市新增供應面積1313萬平方米，環比大增680%，同比下降33%；新建商品住宅成交顯著回升，50個重點城市3月整體成交1916萬平方米，環比增長309%，同比仍跌30%，但跌幅已然顯著收窄。
其中，成都、重慶、杭州、昆明都迎來了疫情後需求的集中釋放，3月成交量均超100萬平方米，典型代表如成都，近郊的江口水鎮項目3天到訪量超千組；節後“萬人搖”項目重現——恆大天府半島中籤率不足1.5%。環比來看，二三線城市集體“飄紅”，部分城市諸如重慶、寧波環比增幅均超20倍；同比來看，已有成都、杭州、昆明、合肥等城市開始正增長。
最值得關注的當屬蘇州，本月多盤熱銷，3月20日開盤的碧桂園伴山瀾灣雅苑、龍湖首開湖西星辰、中旅名門府和3月22開盤的龍湖大境天成項目，無論是線上銷售還是線下選房的項目，幾乎都是“秒光”，加之地市火熱，落戶放鬆等利好不斷，預期4月成交仍將有進一步回升。
此外，北京、深圳等地皆出現“秒光盤”。3月7日，招商蛇口深圳某項目推出後吸引數百人在售樓部聚集，被街道辦要求限流暫停接客，70套房源12分鐘售罄；3月13日，該項目再次在線上推出14套公寓房源，套均價格4200萬起步，僅8秒宣告售罄。3月16日，萬科深圳某項目線上開盤，吸引50萬人圍觀，288套公寓7分30秒即全部被鎖定。
3月25日，金茂北京某項目線上開盤，20分鐘售出814套，成為新晉“網紅”樓盤。官微顯示，在開盤前，該項目單日最高來電多組、平均每天來訪客戶300多組、累計1200張排卡量。因為熱度高導致房源一再加推，從400套直到1000套。
項目看盤現場，圖自新京報
二手房方面，克而瑞數據顯示，3月，各省市陸續恢復房地產中介線下帶看業務，城市成交規模環比普遍翻倍。8個重點城市二手房成交體量為304萬平方米，環比增241%，同比仍跌34%。其中，南京、深圳恢復超預期，同比增速分別達38%和44%。
貝殼研究院數據亦顯示出二手房市場的復甦。其重點監測的18個城市二手房3月成交量比1至2月增長41.8%，已恢復至去年同期水平的63%；新增房源量與新增客源量均出現快速回升，其中新增客源量環比增加53.2%，同比增加96.2%，達到2019年以來新增客源量的月度峰值水平。
相較於銷售市場，租房市場的回升則更加明顯。貝殼研究院數據顯示，3月租賃成交量開始大幅回升，3月第3周成交量超過去年同期水平，第4周成交量達到新高，超過去年節後旺季周交易量的最高點。整個3月，貝殼平臺重點18城的住房租賃成交量環比增長5.33倍，同比增長9.81%。
供需方面，3月份全國重點18城新增二手房房源數量和客源數量環比2月增幅分別達2.5倍和1.38倍，同比去年分別增長17.6%和97.2%。貝殼研究院指出，新增供需的大幅增加，一方面是前期積壓的供需快速釋放，另一方面也是得益於行業互聯網化普及，加大了房東和租戶的覆蓋面，釋放進程加速。
目前，部分城市租金水平已經開始回升。諸葛找房數據顯示，3月一線城市平均租金為93.45元/平方米/月,環比上漲0.43%,同比上升2.58%。西安、北京、天津、成都和濟南3月租金環比上漲幅度均超1%。
土地市場上，根據克而瑞數據，土拍熱度有所回升，流拍率明顯下滑。3月份土地流拍率已經降至10%以下，處於近一年以來的較低水平，且明顯低於去年同期；溢價率整體保持小幅上行趨勢，3月再增1.1個百分點至12.4%，熱點城市平均溢價率更是超40%，深圳首場土拍吸引多家房企爭奪，兩宗宅地溢價率高達45%；成都天府新區宅地溢價率均在50%左右，久未供地的新都宅地溢價率更是超120%。
遠談不上回暖，最多隻是復甦
近兩月，為紓困房企、恢復樓市，多地政府出臺了針對房地產行業的扶持政策，據中原地產數據，在2月75次打破歷史紀錄的基礎上，3月共發佈了60次房地產相關政策，多集中於降低房屋預售門檻、為房企減稅降費、人才購房鬆綁、緩交公積金等。克而瑞指出，就需求端來看，隨著疫情影響逐步散去，購房者信心將有明顯提升，前期積壓的購房需求將穩步釋放。
據此，不少業內人士對接下來的房地產市場提出了較為樂觀的預期。“隨著復工復產穩步推進，因疫情而積壓的需求在3月開始釋放，其中主要是前期積累的剛需快速入場帶動市場回暖。”對於後市二手房市場的發展趨勢，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，隨著“賣小房買大房”的改善需求積極入市，二季度改善性需求釋放節奏會加快。
不過，克而瑞對二手房市場並不樂觀。其在報告中指出，隨著各省區市陸續允許恢復二手房經紀業務，核心城市出現成交量倍增暴增的現象。但成交“報復性”激增不會長久，整體市場仍處於歷史較低水平，事實上部分城市已出現規模恢復緩慢甚至倒退的現象。
“一方面長達兩個月的“停市”使得市場潛在客戶容量大大降低，當前成交激增僅是積壓需求快速兌現的產物，另一方面隨著新房銷售復工，二手房市場熱度為新房倒吸在所難免。因此我們預計整體二手房市場恢復仍需較長時間，二季度將是關鍵階段，同時仍需謹防部分城市因需求減少而成交規模出現一降難復的現象。”克而瑞表示。
租房方面，貝殼研究院預計，由於3月份市場新增供需大幅釋放，以及疫情減弱催使一線城市住房租賃市場回溫，將推動4月份成交量繼續增長。此外，貝殼研究院近期聯合鳳凰網發佈的調查顯示，疫情後63.45%的租客表示願意提升居住質量，租購同權需求提升、品質居住需求升級、新改善需求爆發成為租賃市場新趨勢。據此，貝殼研究院認為，疫情結束之後租賃市場將迎來推遲的節後高峰，且租賃交易量很可能超出去年節後旺季水平。
新房銷售方面，3月24日，龍湖集團CEO邵明曉在業績會上表示，作為房地產市場恢復較快的區域之一，“長三角”地區的交易規模已經恢復到正常水平的八成，整個市場將在4月份迴歸正常水平。同策研究院研究院張宏偉也認為，無論是新房還是二手房，除湖北之外大部分地區樓市或在四月中下旬恢復正常交易，五至六月迴歸正常水平。
但大部分分析還是認為，新房銷售市場二季度或許難以恢復。58安居客房產研究院分院院長張波便在接受《新京報》採訪時表示，全國大部分城市恢復到正常銷售水平估計要到5月份左右，4月份想恢復都很難，
房地產市場的整體恢復，估計到五六月份能回升到去年同期水平已經非常好。中原地產首席分析師張大偉也認為，雖然當下市場部分區域的確出現了熱盤，看房人數量相比之前有明顯上升，但遠談不上回暖，最多隻是復甦。他認為，整體市場還處於逐漸恢復中，成交量有望在下一季度回升至接近去年同期的六成左右。至於後續能不能回暖，主要還是看政策走向和疫情控制情況，目前，疫情還在蔓延，且政策也沒有明顯的調整，這樣市場很難全面回暖。
“談回暖為時尚早。”中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華也在接受《中國證券報》採訪時表示，未來不確定性增加，目前還不具備大規模回暖的基礎，出現反覆的可能性較大。目前出現一些疑似回暖的現象，一是因為預期會實施大規模經濟刺激計劃；二是因為開發商的營銷手段，市場能否真正回暖還要看二季度情況。
克而瑞在《2020年一季度中國房地產市場總結與展望》中分析稱，長三角的部分城市諸如南京、蘇州、杭州等城市成交有望率先企穩回升，高性價比項目將持續熱銷 ；瀋陽、大連、濟南等環渤海城市受疫情影響相對較小，樓市恢復較快，二季度成交有望保持穩中微增；中部城市諸如重慶、武漢、長沙等城市疫情負面效應尚未消弭，整體成交有望在二季度末逐步恢復如常。
展望全年，克而瑞認為，樓市成交併不會顯著失速，成交量也不會大幅下滑，大概率將呈現先抑後揚、總量回落10%以內的走勢。中國指數研究院研發中心研究副總監曹晶晶則在接受《中國證券報》採訪時預計，隨著市場逐漸恢復，被壓制的需求將積極入市，將對價格形成一定支撐。但在“穩地價、穩房價、穩預期”的目標下，房價不會出現較大波動，整體保持平穩運行。成交方面，全年全國銷售面積降幅會在5%-8%之間，銷售面積或維持在16億平方米，仍處於高位。
貝殼研究院則認為，在房地產調控政策保持穩定、國內經濟得到恢復的情況下，二季度後會有一定低迷，年底10月以後又開始活躍。但由於全球經濟受疫情影響存在衰退風險，國內房地產市場也面臨收入效應的挑戰，長期存在不確定性。
（本文首發鈦媒體，作者 | 石萬佳）
