有人說，西安的房子賣不動了，你看街上已經出現拓客的、每天會接到賣房子的電話、大部分樓盤都不用搖號了、市場上出現了打折優惠。
有人說，西安樓市好著呢，你看售樓部裡那麼多人、你看開發商還在高價拿地、你看還有千人搖樓盤。
其實大家都說的有道理，只不過不同的人站在不同的角度只看到了西安樓市的一面，而沒有看到另一面。
一個分裂的西安樓市正在呈現。
01
昨天（4月13日），西安有兩個樓盤結束了意向登記。
匯悅城，均價1.022萬元/㎡、戶型面積98.96-114.78㎡，124套房源198個家庭意向登記；
未央金茂府，均價2.5萬元/㎡、戶型面積142-210㎡，130套房源188個家庭意向登記；
匯悅城屬於典型的剛需盤，未央金茂府則屬於典型的高端盤。按照常理，萬元出頭的匯悅城應該登記很火，310萬元/套起的未央金茂府應該登記情況不好。
但事實是，剛需盤並沒有我們想象的那麼火，高端盤也並沒有我們想象大那麼差，僅從登記量與房源量來比的話，2.5萬元/㎡的未央金茂府與1萬元/㎡的匯悅城相差不大。
估計這顛覆了很多人對西安市場的判斷。
在我看來，匯悅城固然性價比很高，但其在同區域卻面臨的是華潤置地·未來城市、綠城·全運村、綠地·璀璨天城的直面競爭，並且還有即將亮相的招商城市主場。很顯然，更多的購房者願意每平米多花1千塊錢去買未來城市、全運村。除非是搖不上這兩個盤，然後去選擇匯悅城。
再來看未央金茂府，實際上這個盤價格公示的時候所有人都在質疑：憑什麼賣2.5萬元/㎡？賣給誰呢？有點類似1年多前長安金茂府2萬元/㎡亮相的時候。但結果是，登記情況不錯，並且據說167㎡、210㎡的登記客戶量遠遠超過房源量。看到未央金茂府的登記量，業內的很多人都會很驚訝，大家知道金茂產品的吸引力，但沒想到這麼大。
實際上，如果你仔細回顧，會發現整個城北板塊是缺少高端盤的，是缺少好房子的，太華路上有幾個盤在售，但更多的是地段支撐起了高層1.8萬元/㎡的價格。這個時候，未央金茂府的精裝洋房，對於那些不差錢的城北人來說，終於等來了好房子。立即：買它！
02
可以看出，西安樓市的好與不好，是相對的。
當一個板塊同類產品市場供應比較集中並且價格相差不大時，必然面臨激烈競爭，去化壓力加大。例如：太華路板塊的陽光城·檀悅、中南·君啟、融創·觀唐宸院、正榮·紫闕臺，未央湖板塊的金科·博翠天宸、遠洋·御山水，航天大道上的碧桂園·雲頂、金輝·鳳棲雲築。
當一個板塊的市場供應不足，或者相應的產品比較稀缺的時候，必然出現火爆的行情。例如：每次推盤都要搖號經開的龍湖·景粼天序、曲江一期的華潤置地·悅府、城南板塊的龍湖紫宸。
另外，總有人喜歡將西安大部分樓盤不用搖號來作為西安樓市“不行”的藉口，實際上在我看來有樓盤搖號需要通過運氣買房、有樓盤不搖號實現平銷，這才是理性、健康的西安樓市。
2017年、2018年那種一房難求、動輒幾千人搖的西安樓市，是不正常的市場。
而對於任何一位地產行業從業者而言，都希望看到的是健康的西安樓市。
03
眾所周知，2017年、2018年是西安樓市最火爆的兩年。按照精裝房從預售到交房一般3年時間的建設週期，這意味著2020年開始西安樓市賣的最火爆的那兩年的房子，開始陸續交房。
陸續交房，也意味著問題的集中爆發。
因此，在市場火爆的那兩年，有的開發商只為追趕速度、加大供應量、搶佔銷售業績，在項目的品質方面重視程度不夠。而對於購房者來說，那兩年是一房難求，購房者用搶房的心態在買房，有時候只為能買到房已經無暇顧及開發商的口碑。
跑的太快，必然留下隱患。
最近一段時間，當年的一些動輒千人搖的樓盤業主維權已經出現。更重要的是，業主維權並不是源於之前常看到的教育、配套等問題，而是源於質量問題。
質量，應該是開發商恪守的基本底線。但是，依然有開發商在質量上玩起了貓膩。
一位購房者問我：為什麼有的大品牌開發商也敢於在質量上玩貓膩？
我說：開發商賭的是主體結構沒問題，質量問題不至於造成太大的安全隱患。
對於開發商來說，一套房子也許只是其在西安開發商的幾千套、幾萬套房子中的一套，那套房子即使出現問題暴露也只佔幾千分之一、幾萬分之一。
但對於購房者來說，這卻是全部，這套房子要陪伴他們的是幾十年的生活，房子中的一點小的瑕疵可能會讓他們糾結幾十年。
實際上，問題出現並可怕，畢竟哪個項目還沒點問題了，只是問題大小罷了。重點在於開發商解決問題的態度，有的質量方面的問題和隱患，並不是不能解決的，而是開發商想不想解決，例如：牆面空鼓這個問題。
最終，購房者是會用腳投票的。
