月初忙到月底，蘇州土拍安排的是明明白白，連帶著各位金主大大們的行程有點滿。
有大佬開啟“雙十一”模式，一連囤了幾宗好地；還有大佬不遠萬里，奔赴戰場，正式亮相蘇州。幾場熱度不低的土拍，穩中帶硬，拍出了屬於蘇州的信心。
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4月開頭，兩場土拍，13宗地塊，總吸金150+億！這不，月底兩場土拍又要提上日程了，今天我們先來看看月底開拍的吳江太湖新城兩宗地塊。
兩個字：優質
兩宗地塊均位於明星板塊——吳江太湖新城，一個靠南，緊鄰新希望錦麟雲境；一個更靠中心，挨著去年新添的天健、中交、綠地香港等項目。
WJ-J-2020-008號地塊
-地塊位置：秋楓街東側、龐楊路南側
-用途：城鎮住宅用地
-佔地面積：39663.7㎡
-最大容積率：1.6
-起拍樓面價：13200元/平
-最高樓面價：15180元/平
-市場指導價：13738元/平
不要求現房銷售
地塊實探：
8號地塊，整體質量不錯，地勢較為平坦，便於開發。目前地塊被周邊居民用作田地，種植了不少應季果蔬。地塊北側沿路被鋪上了一層石子，作為新希望錦麟雲境的臨時停車場。
東面隔壁是東太湖實驗小學的西門，南面是蘇州第九人民醫院，西面是蘇州九院西門的公交站臺，北面正對著新希望錦麟雲境。
地塊點評：
離學校和醫院非常近，有利也有弊。好處是未來孩子上下學非常方便。不足是，學校上下課鈴聲可能會有點吵，離醫院太近，個別人心理上難以接受。
該地塊起拍樓面價不低，比對面的新希望錦麟雲境和中南紫雲集貴了3000元/平左右。以蘇州第九人民醫院為中心的板塊內，紫雲集已經清盤，錦麟雲境最後80套洋房也於昨日領銷許，近期估計要開盤，繽紛桃李花園剩餘部分房源在售。
該地塊最大容積率僅1.6，大概率洋房改善產品，未來入市，周邊競品不多，僅南面的濱投項目。以錦麟雲境2.1W的均價來看，目測開拍當天，會比較受歡迎。
地塊出讓條件：
1、建築高度應在33米≤H≤60米，且綠化率應大於30%；
2、要求配置總停車位數2%的室外地面訪客車位，室外地面車位比例不超過總停車位的10%；
3、臨街條式住宅拼接長度不超過55米。
WJ-J-2020-009號地塊
-地塊位置：秋楓街東側、笠澤西路南側
-用途：城鎮住宅用地、公共服務商業、商服用地
-佔地面積：64578.37㎡
-住宅最大容積率：1.8
-起拍樓面價：10747元/平
-最高樓面價：12359元/平
-市場指導價：11185元/平
不要求現房銷售
地塊實探：
該地塊整體較為方正，目前部分作為農田使用，雜草叢生，中間有一片池塘，三面有樹，一面環湖。
地塊東面是一小片空地，南面隔河是天健地塊，西面緊鄰四號線笠澤路站以及笠澤路公交站臺，北面是笠澤路。
地塊點評：
地塊分為兩部分，西北角靠近笠澤路站為商業部分，其它為住宅部分。未來建好最大的優點就是正地鐵房，出門直接進地鐵，暢達蘇州各大區，離萬象匯、吾悅等僅兩站地鐵，更別提還自帶商業，非常的方便。
近年來，體育路周邊拍出的地塊非常多，僅去年一年就有城投、中交、天健、綠地香港、建發、安泰等項目，而且這些項目還緊鄰9號地塊周邊，未來入市真的是“神仙打架”。
筆者查看了一下週邊的項目，地價基本穩定在1.5W-1.6W，該地塊起拍樓面價一萬出頭，看起來便宜，但要注意的是，地塊性質為商住，自然要便宜一點。不知道取消了現房銷售要求的它，開拍當日能拍出什麼樣的驚喜價~
地塊出讓條件：
1、要求配置總停車位數2%的室外地面訪客車位，室外地面車位比例不超過總停車位的10%；
2、商業部分計容面積不小於8000㎡，不得設置服務型公寓；
3、應在地面一層設置計容面積不小於2000㎡的菜場，除菜場外其餘商業部分需全部自持，不得分割轉讓。
除了月底待拍的兩宗宅地，近期吳江太湖新城還出了不少項目的規劃，其中尤以“拍地大戶”體育路周邊居多，筆者順道也實探了一下這些項目的動工情況，一起來看~
01
建發項目
去年8月，建發以總價18億元競得“地王”亨通朗詩熙華府西邊的兩宗連體地塊，成交樓面價約1.58萬/平。
按照公示的規劃，項目要打造37棟6F洋房和疊加，容積率僅1.3，低密度純改善。
目前，建築尚未出地面，仍在打地基階段，距離入市還有得等。
02
綠地香港項目
去年11月，綠地香港以總價10億元斬獲該地塊，成交樓面價15731元/平，溢價率12%，需封頂銷售。
拿地一月有餘，規劃火速出爐，13棟11F洋房，2梯2戶，精裝交付。
也許是封頂銷售的壓力，周邊幾宗地塊中，綠地香港動作最快。
前不久案名出來，叫“楓和九里”，筆者實探，工地進度也比其它項目要快點。目前售樓處正在建，預計下個月能建好，其它樓棟也已在打地基，地基預計本月能打好。
插個題外話，不得不說，吳江是綠地的蘇州主戰場，稍早一點拿下的吳江開發區太湖梢1號地塊動作也很快，叫“太湖朗峰”，據說這個月可能會開盤了。
03
城投項目
去年4月，城投項目拿下該地塊，總價16.77億元，樓面價17295元/㎡，溢價率36%，精裝現房銷售。
規劃早就出爐，將建設14棟住宅，總層高8F/10F/17F，還規劃有室外健身場地等。前不久，案名也出來了，叫“熙和灣華庭”。
目前地塊尚未動工，連圍擋都沒有搭建，作為周邊稍早一點拍下的地，也是很佛繫了。現房銷售，得了，這個等的時間更長~
04
中交項目
去年11月，中交競得該地塊，成交總價7.35億元，成交樓面價15485元/平，溢價12.21%。
規劃9棟住宅，7棟10-11F洋房、2棟17F小高層。
地塊體量不大，目前，壓路機已進場，正在平整土地階段，邊上搭了幾個簡易工棚，相比較對面同期拿地的綠地香港，進度稍顯慢了。
中交在吳江運東就有項目，與金地聯手，打造了大運河府，賣的不錯，目前在清盤了。不知道這個項目後期會不會也聯合其他家開發~
05
天健項目
還是去年11月，天健置業以總價8.72億元，樓面價15507元/平，溢價12.37%斬獲該地塊，容積率1.6。
根據規劃，該地塊將打造10棟住宅，其中4棟11F洋房、6棟16-18F小高層。
地塊體量非常小，緊鄰中交地塊，四周用圍擋圍住，從門縫裡就能窺見地塊全貌。目前，地塊尚未動工。
06
安泰（世茂）項目
去年8月，安泰拿下吳江太湖新城15號地塊，成交總價8.4億元，樓面價15907元/㎡，溢價率24%，容積率1.8，據稱該項目目前由世茂接手打造。
前不久，項目規劃批後公示出爐，分兩期打造，共10棟住宅。其中一期有6棟住宅，主出入口位於蘇州河路；二期4棟住宅，設有訪客車位12個，小區出入口在江厙路。
現場來看，確係世茂打造，目前還在打地基，現場工人說地下車庫的樁還未打好。
總的來說，目前吳江太湖新城在售的新房不多，量稍大的就要數中旅名門府和亨通朗詩熙華府，此外就只剩新希望錦麟雲境、繽紛桃李花園等少量房源在售。
但板塊後勁十足，待入市的項目非常多，一旦以上盤點的六大項目加待拍的兩宗地塊一入市，整體局面將被改寫。
而且，幾個項目緊鄰，產品打造也差不多，以改善為主，目測競爭會非常激烈，後期說不定會搶先開盤來搶客戶。價格方面，吳江太湖新城基本被限定在3W以內，紅線不能超，售價估計會在3W內浮動。
此外，值得一提的是綠地香港、中交、天健、建發等地塊都是現房前一手成交，不知道30日開拍會不會再現現房前一手！讓我們保持期待~
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