樓市鬆綁被撤回，這次是青島。
4月14日，青島發佈了《關於發佈<2020>通知》，更正了此前關於樓市調控“鬆綁”的決定，變化如下
1、“出售1套以上原有1套以上房產的可以購買新房產”（未指明總房產數量），修正為“總房產套數不超過2套，要符合限購政策”。
2、“出售的原有住房滿2年”修正為“出售的原有住房滿2年，但在2018年4月18日之後新購的住房仍需執行滿5年交易”。
3、刪除“在本市工作、符合人才條件的，首套購房不受戶籍和個稅、社保繳存限制。符合落戶條件的在校大學生辦理落戶手續後，可享受本市戶籍人口購房政策”。
4、刪除“因外出求學，戶口自本市遷出並能提供目前在讀學校證明的，可享受本市戶籍人口購房政策”。
修改前：
修改後：
總的來說就一句話：青島的救市期望似乎違背了“房住不炒”的大原則！
疫情衝擊之下，地方樓市蠢蠢欲動
國家統計局數據顯示，今年1-2月份房地產開發投資同比下降了16.3%，房地產銷售面積下降40%，銷售額下降36%。
由於疫情，房地產銷售銳減，最近一兩個月各地都出臺了不少扶持房企復產復工，緩解房企資金壓力的政策。然而這使得地方上和輿論對“房地產救市”又產生了一些遐想，不少地方開始試探性出臺樓市鬆綁新政，但基本都是遭遇了“一日遊”的尷尬，青島從發佈到刪除，也不過5天時間。
除青島外，樂山也來湊了熱鬧。樂山的新政主要在“認貸”方面有所放鬆：
“住房公積金貸款結清和未結清的，均納入認定範圍；商業性個人住房貸款未結清的，納入認定範圍，商業性個人住房貸款已經結清的，不納入認定範圍。”
也就是說在商業房貸方面，如果你結清了，就不納入認定範圍，相當於之前沒買過房，可以享受首套貸款待遇。
目前，廣州、寶雞、駐馬店、海寧、濟南，包括這次的青島都遭遇了撤回。
截至發稿，四川樂山市樓市鬆綁新政尚未收到撤回消息。但我認為，樂山撤回的概率還是蠻大的，因為限售、限貸是調控的底線，一旦放鬆，在經過媒體公開報道，市場的預期就會動搖。
試探的動機是什麼？
本來三四線城市的房地產就沒有足夠的需求去支撐，長期高壓的調控會耗盡房企的現金流，挑戰當地“土地財政”的極限，再加上疫情影響，扛不住的地方自然希望通過鬆綁房地產來救市。
其實在當前背景下，過嚴的房地產調控的確應該有所調整，尤其是針對剛需和改善，因為這並不違背房住不炒。像一些放寬預售，人才引進購房的城市，政策實施的都還比較順利，而近期遭遇“N日遊”的城市，基本都是踩著了直接放開限購、放寬限貸的紅線。
如何看待各地房地產調控“試探性放鬆”？
4月9日，發改委發佈了《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》的通知，任務主要圍繞城鎮化、城市群、城鄉融合等方面展開，說白了還是離不開房地產。
那麼面對當前形勢，青島被撤回的房地產調控放鬆新政，對咱們有啥啟示呢？
1、2019年底，中國的全社會債務槓桿率260%以上，槓桿率依然在上升，其中居民部分（槓桿率為55.8%，同比2018年上漲3.7%）是上升的主要動力，房貸是上升的主要因素。從青島的例子就能看出，至少在購房和房貸方面，調控是不可能放鬆的。還是那句話，想要穩預期，降槓桿，底線不能動。
2、市場要回暖，只要調控放鬆政策不過火，都是可以容忍的。在這批遭遇“一日遊”尷尬的城市之前，還是有部分地方的樓市得到了一定程度的放鬆。
融360發佈的數據顯示，3月份全國首套房貸款平均利率為5.45%，環比下降了5個基點；二套房貸款平均利率為5.77%，環比下降了4個基點。隨著目前全球降息潮背景下，未來房貸利率和5年期LPR還有可能進一步下調，更多地方的樓市政策將會微調。
3、房地產長期穩健發展與限制房企融資、撤回觸碰底線的鬆綁政策並不矛盾。很多人把現在房貸利率下滑，地方扶持房企政策看成是房地產全面鬆綁，這很片面。
其實全國總體房屋供應並不緊張，事實上很充足，很多二三線城市的空置率並不低，但一線或熱點城市卻很緊張，這是結構不合理。所以限制房地產企業融資，在允許範圍內鬆綁部分地方的樓市，短期看似乎會引起供需失衡（比如政策鬆動，大量潛在剛需就會被“喚醒”），在長期看可以優化資源配置。
4、看似發了又撤的“短命新政”，背後如果你站在高層和地方兩個方面看，思路就會清晰很多：
在高層看來，房地產金融化，不但可能引發金融風險，而且還會對消費起到抑制作用。而目前消費升級是國家戰略，抑制消費的事肯定不能做。
在地方來看，地方官員幹上幾年就可能挪窩，而在自己任期內，如果放鬆房地產政策，收益全在本地，政績光鮮亮麗。而且房地產也是來錢最快、刺激經濟最快的手段，何樂而不為。
但最終，接盤的還是普通老百姓，在地方上扛不住的時候，會撕一點口子，放一部分接盤俠進去。
總之，未來地方上還會調整樓市政策，但不可能跳出高層定下的基本框架。這個基本框架的底線是什麼？到底有多大的鬆綁空間？則需要靠“一城一策”來多試探幾下。
未來還會再現“短命新政”嗎？
大概率還會。根據光大證券研報資料，商品房銷售收入在2012年年底見頂下滑後，2014年政府性基金在綜合財力中佔比較高的省份，放鬆樓市政策的範圍較廣。
所謂政府性基金，即通過“鐵公基”、水利、城建、土地收來的資金，其中土地出讓金在政府基金性收入中佔比達到86%（2018年上半年）。
也就是說，按照以往經驗，一旦房地產有銷售壓力，對“土地財政”依賴大的省市最有可能鬆綁樓市。
去年全國賣地總收入77914億元，賣地收入超過1000億大關的城市不乏許多熱點城市。其中出讓金金額越高，增速越快的城市，說明土地出讓收入對當地財政收入貢獻度很大。
結語
回到當下，房地產固然能刺激經濟，但難以徹底扭轉當前內需和實體經濟的困局。所以現在樓市最好的辦法就是維穩橫盤。地方上在政策紅線外，無須做無謂的掙扎。
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