最近成都楼市有个奇怪的现象。一方面，大牌房企频繁高调高地，甚至刷新地价，引发市场高度关注。另一方面，许多赖在主城核心区的老盘，久久不推新，不知道放了购房者多少次鸽子。
比如，建设路四大金刚之一——SM锦悦。朗基城卖完了，首创天禧68开了几次盘了，连太阳公元都推盘了，这个楼盘就是不开。
有业内人士表示，对楼盘价格有较高的期待，是SM锦悦“鸽”大家的主要原因。此前有媒体报道，SM锦悦大约是在2001年以每平米几百块钱的价钱拿下的32亩地块。再看看同是“金刚”的太阳公元，4000多地价，最新房源卖到27700元/平米的均价。好奇SM锦悦的心里预期价格是多少，到现在也不愿意推盘。
毕竟，这是一个产品更新换代的时代，购房者对居住体验和物业服务都极为看重。SM锦悦拖得越久，所处的地位就越尴尬，产品可能越难满足当下的居住需求。
除了被放鸽子的购房者不满，部分SM锦悦的准业主也对该楼盘很有意见。
01
延迟交房引发业主不满
成华区建设局：不具备交房条件
2017年6月，SM锦悦推出一批次房源318套，合同约定交房时间为2019年12月31日。
但是，截止目前，项目并未交房。部分购房者在“地方领导留言板”上多次投诉“SM锦悦无故延期半年交房，拒不交房”。
对此，成都市成华区委办公室给出的回复是：“由于1栋和7栋清水房住宅暂不具备交房条件，开发企业于2019年12月23日向购房者发出延期交付通知书，暂定于2020年6月30日前交付。”
根据成都住建局的回复，该项目的竣工报告、消防报告、附属设施都存在问题，导致房源不具备交房条件。
2020年1月3日，开发商给出回复，给予每户业主6个月的物业费，作为延期交房的补偿。
但仍旧引发了业主的强烈不满。有业主表示，冲着建设路小学等优质的教育资源才购买了SM锦悦。可目前由于开发商自己的原因，造成无法交房，孩子落不了户，严重影响上学问题。
有购房者甚至吐槽，躲过了“烂尾楼”，躲过了“捂盘”。可自家楼盘熬成了“现房”，结果又延期交房。买了几年的房子，就是住不进去！
02
产品难以满足当下需求
2006年，SM集团旗下房产公司在成都打造了大型综合购物中心——SM城市广场。
SM锦悦是SM集团在中国打造的第一个住宅产品，占地仅仅32亩，容积率4.7，主力户型为70-120平米，涵盖刚需改善客群。事实上，项目享受的建设路配套才是最大卖点，产品本身槽点却不少。
部分户型居住体验感欠缺。以70.99平米套二户型为例，该户型呈现奇怪的T字形布局，打开门整个户型的内部空间被一览无余的展示出来，几乎没有私密性可言。同时，该户型的饭厅没有窗户，极大影响通风和采光。部分户型还存在，阳光空间布局较小、动静分区混乱、卫生间门与次卧门正对等问题。
中庭被挤压。不到40亩的高密度迷你盘，小区公共空间可以说基本没有。疫情过后，人们对社区的环境要求比以前更高。而SM锦悦这个盘，多个业主在小区里散步，怕是一不小心就“打堆堆”。另外，品质有所欠缺的楼盘，在后期可能会有许多的租户。面对嘈杂的各种人群、小区里人来人往的情况，业主的居住品质将受到较大的影响。
部分产品难以满足改善需求。据了解，项目即将推出近400套房源。90平米以上的改善户型房源将达到100多套。也就是说，至少有三分之一的客群都是首改客户。另外，装修标准有新风系统和中央空调，品牌多为美的、科勒、欧派、方太、三雄极光等，属于中高端产品的装修方案。而改善客群面对这样的产品是很尴尬的。楼盘中庭几乎没有，但是装修等方面又想吸引改善客群。高不成低不就，与其买迷你盘，不如去主城其他核心区域选择品质更好的项目。
物业服务、楼盘质量存在不确定因素。该项目是SM集团在成都的最后一个项目了。此外，该房企在成都没有其他住宅项目，购房者很难对楼盘品质有个预期。再者，一期准业主针对延迟交房产生了很大的不满。你品，你细品。
03
地产下半场
产品力和物业服务达到均好才是王道
地产下半场，产品力和物业服务达到均好才是王道才是吸引购房者的制胜法宝。吃”行情“红利的时代已经过去了，项目各方面的均好性才能让楼盘达到更好的溢价。这个高溢价直接体现在楼盘价格，以及后期二手房价格上。
比如，南京的苏宁某楼盘与仁恒某楼盘，仅一街之隔，房价最高差2.7万/平米！
2009年7月，仁恒项目一期迎来首开，当时折后均价15000元/平米；2016年11月2日，仁恒项目四期加推，均价45000元/平米，房价上涨3倍，宣告收官。
南京仁恒某楼盘实景
仁恒项目二手房挂牌均价在5.6-6.6万元/平米之间。其中，项目的四期，曾经有中介称成交价高达8.82万元/平米。
苏宁项目，2012年10月首次开盘，均价约3万元/平米；到2016年5月，所有房源卖完收官时，均价仍为3万元/平米。
小区的二手房挂牌均价为3.9万元/平米。相比大街对面的仁恒项目，价格相差了1.7万-2.7万/平米之多。
有业主表示，小区环境和户型设计，是两个楼盘价格较大的原因。
仁恒楼盘的项目体量比较大，小区环境舒适度强，物业、产品等口碑一直较好；苏宁楼盘小区内部景观发挥空间小，业主休闲空间受限。从容积率来对比，苏宁楼盘为3.5，相对仁恒楼盘的2.79来说，相对高一些，因此在居住的舒适度上会比较低。户型方面，苏宁项目为了尽可能满足观景的需求，将阳台全部设置成了圆弧形，这样的设计使得户型的利用率大大降低。背后暗含的死角的浪费空间，十分可惜。
再比如，北京的宋家庄板块。作为北京地铁中三个三线换乘的车站之一，人流量比较多。附近的楼盘由于小区环境、产品力和物业服务的差距，导致不同楼盘房价可以相差一倍。
豪宅项目鲁能某楼盘，当时均价约85000元/平米。与其一街之隔的红狮某楼盘属于限价房，当时均价在43000元/平米左右。周边的鑫兆项目属于普通商品房，在当时的均价为44000元/平米左右。
可以看到，好的小区环境、居住体验感、物业服务，在后期对于房子的价值空间产生了巨大的影响。一方面，产品各方面的均好性，给业主提供好的生活方式；另一方面，好的房子也是优质资产的体现。所以，当下买房，一定要有长远眼光，避免贪小便宜吃大亏。
