存量去化“老大難”?四大策略快速破局!

4月8日,封城76天的武汉终于迎来解封,标志着国内战“疫”的阶段性胜利,可是众人似乎并没有想象中高兴,因为彼此都明白打赢了抗疫之战,还有一场经济复苏的硬仗。


从目前来看,形势确实不容乐观。大悦城总经理周鹏率先发声,明确指出众人期待的报复性消费、报复性恢复,恐怕难以出现。事实上,疫后的报复性消费确实没有到来。一季度各大购物中心靠着“地主家的余粮”还能为租户提供各类免租政策,二季度如若消费没有跟上,不仅租户,可能连房东都自身难保。


遥想2018年万科董事长郁亮在秋季例会上的一句“活下去”,当年是居安思危的自省,没想到短短两年时间不到,却一语成谶,演变成为整个房地产业的现实。


疫情之下,没有企业可以置身事外。无论是大型企业,还是中小型企业,每个人都在小心翼翼计算着损失,盼望着政府出手“搭救”,但也都做好了断臂求生的准备。


特别是对于长期亏损的历史存量资产,如何保留现有核心优质资产?去化这些“老大难”的非核心资产?是疫情冲击下“活下去”的重要策略,也是各存量地产商相当关注的焦点。为此,明源地产研究院副院长黄乐针对存量去化难题,在《后规模时代的存量破局》中上演了一场理论与实践的智慧碰撞,用系统化的理论体系、丰满详实的案例,解读存量去化的四大破局之策!


一、逆市考验之下的断臂求生


1、逆市考验:疫情拉低存量地产整体收益


对于写字楼而言,疫情期间空置率持续拉升、租金持续降低,连以往最为稳健的一线城市,此次也遭遇滑铁卢。以深圳为例,一季度空置率一度突破二十上升到24.6%,创下历史新高。


究其原因,一方面离不开疫情影响。在建写字楼项目工期被延后,而疫后恢复期间,不少项目扎堆入市,对于刚刚从疫情中恢复运营的写字楼市场无疑又迎来一场大考。另一方面还有供应端的持续加码。特别是在需求放缓的背景下,深圳前海、南山片区的甲级写字楼供应量不减,对整个写字楼市场租金带来较大压力,带来空置率的继续攀升。


存量去化“老大难”?四大策略快速破局!

▲数据来源:戴德梁行

而对于购物中心而言,由于疫情期间各业主的免租减租力度较大,基本未见大面积退租现象,因此空置率基本持平,但租金开始下调。同样以深圳市为例,截至一季度末,全市优质购物中心整体空置率为4.1%,与去年末基本持平,而优质购物中心最优层平均租金下降7.97%。其中,空置率较低的成熟项目租金承压较小,而原本已承受招商压力的新项目,又或是空置率已经高企的历史存量物业,将不得不面对疫情冲击后更加严峻的市场竞争环境,未来租金降幅还将进一步扩大。


可以预见,不论是写字楼还是购物中心,疫情之下只要业主和租户的资金实力一旦相对较弱,就不得不面临着生死考验,这将进一步在短期的空置率指标中得以体现,二季度形势不容乐观。


存量去化“老大难”?四大策略快速破局!

▲数据来源:戴德梁行


2、断臂求生:逆市之下资产去化成无奈之选


断臂求生,不仅是一种策略,更是一种智慧。逆市之下,活着比一切都重要。


“活下去”的策略不仅只是口号,还体现在一季度的大宗交易中。明源地产研究院整理了一份2020年一季度以来的大宗交易名册,可以看到逆市之下仍有不少项目成交,相信不少项目的匆忙出售都离不开疫情下的现金流紧缺。其中,最引人瞩目的当属LG集团和SOHO中国。


2020年一季度大宗交易内地商业地产大宗交易情况(部分)

存量去化“老大难”?四大策略快速破局!

▲资料来源:明源地产研究院


2月7日,LG集团以1.37万亿韩元卖出北京LG双子座大厦,位于京城繁华建国门商贸圈的地标级写字楼,如此优质的资产也只能转手他人。LG官方表示是为预防全球经济的不确定性,确保资金流动性。不难看出,出售北京双子座大厦这样优质项目资产的背后,是LG难以挽回中国市场的无奈。


二、历史存量资产如何去化?活用四大策略!

中国的商业地产项目在经历了几年的高速增长后日渐分化,大量历史遗留的、或濒临淘汰的存量物业其实正面临去化需求,疫情冲击只不过更加速了这一需求。这样的物业有很多,可是能够成功实现去化的依旧是少数。对于这样的历史“老大难”资产,可以总结出以下四大策略实现破局。


◆1. 功能定位变化:尊重市场规律,匹配业态性质


针对企业已有的历史存量项目,现在才发现项目的功能定位可能已经不适合片区规划,可以采取改变项目业态性质的策略。比如所谓的“酒改写”、“商改租”,都是这一策略的常见实践方式。


可能很多人会问,这类方式是国家允许的吗?事实上,早在2016年,国务院就曾下发文件《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,鼓励“将商业用房等按规定改建为租赁住房”,截至目前,越来越多的省市也已陆续出台相关细则,规范“商改租”的具体实施细节和要求。


比如,2020年深圳住建局就新出台了《关于既有商业和办公用房改建为租赁住房有关市场的通知》,从改建原则、改建条件、改建要求、实施程序、保障措施等五个方面进行细节规范。


2016-2020年中央到地方“商改租”政策梳理

存量去化“老大难”?四大策略快速破局!

▲资料来源:明源地产研究院


当然还有一些“非常规”的另类改造策略,特别是对于三四线城市资产去化,具有极大的借鉴意义。明源地产研究院曾采访华南地区某省会城市本土知名房企,其营销总分享了他们的“去化杀手锏”,比如别墅改会所,闲置停车位改洗车场。


众所周知,别墅因为价格较高,去化周期是相对长的,这其中稍不注意就会出现长时间闲置。对于这类长年累月卖不出去的历史遗留资产,不如改成私人会所,即不以居住为主,而是从社交聚会的商业视角出发,以同样的价格,把别墅当成商业的性质销售,最后也成功实现了全部去化。


◆2. 经营定位变化:研判细分需求,定位项目层次


其次,对于目标客户及市场需求发生变化的项目,要进行经营定位的调整。比如根据客群的变化,从以往的五星级酒店调整为精品类酒店,从写字楼调整到联合办公。


特别是在疫情之下,旅游业遭受毁灭性打击,与文旅相关性较强的酒店业也受到很大影响。这是酒店资产基因所决定的,酒店天然的市场敏感度就很高,抗风险的波动性较差。在经济下行时期或是疫情期间,大家第一反应就是减少旅游出行,因此带来酒店入住率的降低,或是挑选非星级的中低档酒店,降低居住水准从而减少开销。


实际上,各大城市的经济型酒店和奢华酒店目前都存在供给过剩的现象,而中高档酒店反倒存在投资和发展空间。当前,资本市场有不少收购酒店的案例,但这些资本多是为了将酒店改造成写字楼这类高价值的业态。自2016年起,金融街洲际酒店、万豪酒店、开元酒店等“酒改写”案例不断涌现。


不管是调整项目定位,还是“酒改写”的热潮,对于酒店业态历史存量破局,都提供了很好的思路。


酒店业态市场空间测算

存量去化“老大难”?四大策略快速破局!

▲资料来源:国泰君安社会服务研究


◆3. 运营改造提升:优化软硬件配置,提升项目收益


运营改造提升策略,主要针对实体商业这类需要较强的专业运营能力的资产,比如购物中心,而像写字楼这类“被动运营型资产”只要有地段优势,再差都不会差到哪去。


实体商业一直与城市消费水平、消费模式息息相关。它的改造从来都不曾不间断,无论是最初的去百货化,还是后来的“场景革命”与“空间升级”,都是一样的道理。


硬件方面的改造,体现在翻新和修复,以及业态上的调整。有人戏称,整层整层动的叫整容,细节上微调的叫美容。


软件方面的改造,体现在营销和推广策略,IP风潮应运而生,POP-UP等营销手段层出不穷。特别是知名IP,由于具有自带流量的优势,牢牢占据着购物中心IP展的主导地位。对于消费者而言,即便不是IP的铁粉,也会在活动中对网红景点进行拍照打卡,多数还会分享到社交媒体。这种社交网络的分享会给整个活动带来二次曝光,从而吸引更多的人流,形成滚雪球式的传播效果。


商业项目一旦人气上来了,不管是自持还是去化,都有了充足的信心和博弈的底气。


◆4. 资本手段优化:活用资本工具,拓宽去化渠道


除了常规意义上简单粗暴的卖掉之外,去化其实还有更为多层次的理解,比如利用资本工具,实现部分退出,也叫作去化。


这里可选择的资本工具很多,比如未来万众瞩目的公募REITs出来了,可以通过这种渠道一把退出实现去化;在公募REITs出台之前,还可以选择类REITs、CMBS等工具,不同工具有不同优劣势,但核心思路都是通过引入外部资本的方式进行股权稀释或是资产抵押,用短期利益换取长期利益。


最典型的案例,当数诸多资产管理者都推崇的“凯德模式”,其在商业地产项目的不同阶段引入不同的基金——在开发、运营、改造、成熟的每一个阶段,都引入不同基金,提前兑现资产的溢价,获取收益,实现去化。


存量去化“老大难”?四大策略快速破局!

股权思路下的资产去化


三、新增存量资产如何去化?抓准两大方向!


1、以退为进,转换资本视角


在考虑新增资产去化之前,首先必须明确新增资产的交易对手方,一定是机构投资者,而非散户。因为未来的存量交易市场一定会是以大宗交易为主,而散售的方式会越来越少。


凝聚共识之后,要想未来的资产成功实现去化,还要洞察资本机构对资产的评价标准,这是资产能否在资本市场顺利去化退出的关键。所有存量市场的玩家都应培养“以退为进”的资本前介思维,以资本的视角看待所处区域的市场情况,再结合自身的战略方向,从存量市场中选取合适的赛道进行发力。


特别是对于房企而言,首先,有没有具备以退为进的投资逻辑。比如拿地的时候,如果所有的测算逻辑都是以增量开发销售为主导,而存量商业作为附属地位能卖就卖,卖不掉才自持,而没有认真考虑如何退出,到头来想要顺利去化确实很难。其次,有没有具备算账的视角相当重要。这里的算账视角算的是开发和运营整体的“大账”,而不是只算开发销售部分的“小账”。


因此,未来能否转换资本视角、算账视角,能否做好平衡,才是真正决定新增存量资产能否成功去化的关键所在!


2、数字助力,同频资本语言


在转换资本视角的过程中,借助数字化平台可以帮助实现统一房企内部语言与资本外部视角。从资本视角,倒逼指导前端的各个资产管理的业务动作,并且在过程中监控进度、管理成本、管理运营现金流,最终将所有产出的经营数据自动形成资本所关注的各项指标,实现从最初的物管、到商管、到资管的战略跨越,去迎接资本证券化的春天和未来。


围绕资本关注指标以数字化手段指导资产管理业务动作

存量去化“老大难”?四大策略快速破局!


总结


最后,没有过不去的坎儿,危机总是“危”与“机”并存。


正如1997年经济危机成就了BAT,2003年非典成就了淘宝,2008年金融危机成就了京东。此次2020年新冠疫情,也并不会例外。任何一次危机,都是企业自我发展,或追赶对手,或超越对手的好机会。


面对疫情的严峻挑战,企业首先要“活下来”,做好“自救”和“自给自足”,修炼内功让自身变得更强大,才能在疫情的寒冬过去后,成为第一颗发芽的种子!


关于明源云 

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