保利地產2019年報點評
1、業績、分紅超出市場預期
年業績：營業收入 2360 億元，同比增長 21%，歸母淨利潤 280 億元，同比增長 48%，對應每股盈利 2.35 元，超出市場預期。每股分紅 0.82 元，對應分紅率 35%。
2、業績超預期原因
公司 2016、2017 年銷售的高毛利項目集中進入結轉週期。 2016~2017 年公司銷售額複合增速為 42%，顯著高於同期歸母淨利潤 13% 的複合增速（2018 年銷售額增速和營業收入增速基本匹配）。從 2016年末至2018年末，公司預收賬款由1555億增至近3000億元，前期銷售而未結轉的大量高毛利項目集中結轉帶動業績高增。
3、已售未結及後期業績展望
2019年末預收賬款可覆蓋 2020 年中金公司預計營業收入1.1 倍左右，且銷售項目聚焦一二線城市，項目毛利率較高，在2020年至2021年有很大希望將超過年化15%的可能性，由於項目集中多集中供暖在高線線城市相對核心區位，毛利率下行風險有限（中金公司測算，2020年毛利率下行幅度不超過1%），連續的業績超預期表現也有望持續；
4、資產負債及融資成本
2019 年末淨負債率較年初下降19個百分點至 68%（永續債視為負債），有息負債綜合成本為 4.95%（2018 年末 5.03%），總體融資成本進一步降低。公司近期以 3.07% 的票面利率發行15億元 3+N 年期的中期票據，融資端優勢在當前市場環境下進一步凸顯。
5、發展趨勢
1）銷售
預計2020年銷售額同比增長 5%~10%。2019 年公司實現簽約金額/面積 4618 億元/3123 萬平米，分別同比增長 14%和 13%；2020 年一季度實現簽約金額/面積 710 億元/490 萬平米，分別同比下降 35%/30%。2020 年預計公司在約 7000 億元可售貨值的支撐下，銷售額將實現5%~10%的增長（4800~5000 億元）。
2）拿地
在資金成本降低的效應及融資端進一步放開的大背景下，2020 年一季度加大了拿地強度，全年投資額料維持正增長。
2019年新增土儲面積/金額同比下降14%/19%至 2680 萬平米/1555 億元。
2020 年一季度公司新增土儲面積同比增長60%至 459 萬平米，拿地金額同比增長117%至 347 億元，相當於同期銷售額的49%（2019 年 34%）。
2020 年公司計劃房地產及相關產業直接投資總額 3150億元，較 2019 年計劃 （2900 億元）同比增長 9%。
3）其他兩翼業務
2019年保利物業實現營收規模60億元，且會隨著銷量的擴大而繼續擴大，在業務管理上思路不是和普通地產公司保持高毛利一致，在擴大市場盤子的階段，公司層面對利潤的要求迫切性並不是放在首位，提高服務質量，擴大對其他非自售小區的轉換率。保利物業目前市值在400億港幣左右，保利地產持有71.25%的股份，摺合256億人民幣左右。
不動產金融板塊在管基金規模1200億元，同比增長9%，這是保利地產長期轉型的著力點之一，但不太吹噓此處。
總結：
業績持續超預期，表現穩健，在銷售和拿地端都表現出了板塊中最強的韌性，聚焦高線城市核心區位。兩翼業務表現長遠的戰略思考與定力，成長快且表述低調。
當前股價，摺合2020年底PE約5.8～6倍，相對於項目價值NAV估值折價56%，處於歷史底部區間。（但地產光景不能和過去5～10年相比） 不奢求估值較大幅度上升，賺取到eps情節下，估值稍有上升是有可能的。
仍是地產板塊綜合因素下，最優選擇之一。
