最近和律师同行交流时，不少同行都感觉再审很难，辛辛苦苦写的再审申请书，法院轻描淡写地就驳回了。也偶听法官抱怨，称不少再审申请书重复啰嗦，不得要领，缺乏逻辑，读起来头大，不读又不行。
我们团队专注疑难复杂案件，办理了不少再审抗诉案件，在写作再审申请书方面既有经验，也有教训。两周前，我们曾分享了再审诉讼策略和办案思维（见《峰回路转：用这样的诉讼策略，赢下115件再审案件》）。今天，我们以一个两审连败后通过打造再审申请书成功实现诉讼逆转的案件为例，和大家分享再审申请书的撰写思路和实操要领。
情景再现
2014 年 10 月 24 日，唐万购得预售商品房一套，总价款约 770 万元。
收房后，唐万拟将房屋出售以实现投资收益。因该房尚未取得产权证，唐万遂于 2016 年 6 月 16 日与买受人吴丽签署《预约合同》，约定唐万将案涉房屋以总价 840 万元出售予吴丽。付款方式为分期支付，签约当日吴丽支付购房款 200 万元，余款在唐万取得产权证后，在办理房屋转移登记（俗称过户）时由吴丽以按揭贷款的方式支付。
《预约合同》关于逾期付款的违约责任约定如下：若吴丽逾期支付房款，每逾期一天，向出卖人支付总房款千分之一的违约金；逾期超过 30 日，出卖人可解除合同并追究吴丽违约责任。
签约后，吴丽按约交付了房款 200 万元，唐万收款后于 2016 年 6 月 17 日向吴丽交付了房屋，吴丽收房后不久即入住。
后，唐万称资金紧张，与吴丽商量，希望能调整付款期限。经协商，双方于 2017 年 5 月 9 日签署《补充协议》，约定在《补充协议》签署当日吴丽再支付房款 200 万元，6 月 8 日前再支付 100 万元，案涉房屋解除抵押后再支付 200 万元（因吴丽暂无购房资格，唐万收到该 200 万元后必须将房屋抵押给吴丽，待吴丽具备购房资格后再涤除抵押登记办理转移登记），余款 140 万元待过户时支付。
签署《补充协议》后，吴丽又向唐万支付了 200 万元房款。但 2017 年 6 月 8 日本该再付 100 万元时，吴丽因工作忙碌忘了支付。
2017 年 6 月 20 日，唐万女儿以唐万代理人身份联系吴丽，告知吴丽已逾期付款达 12 天，催促吴丽立即支付。
3 天后，吴丽告知唐万女儿，已准备好房款 100 万元，需唐万女儿当面出具收条，吴丽拿到收条后立即转款。唐某女儿则告知，人在外地，不方便出具收条，该款可在过户时一并支付。吴丽收到信息后，便未再考虑该 100 万元之付款事宜。
2017 年 8 月 24 日，唐万向吴丽发送短信：“我已按合同约定将房屋的按揭贷款全部结清且已解除抵押。根据《补充协议》约定，你应在 2017 年 6 月 8 日前支付 100 万元，在房屋解除抵押后再支付 200 万元，前述 300 万元至今你仍未支付，请在2017 年 8 月 29 日前足额支付 300 万元购房款，如你仍拒绝支付，由此产生的不利后果均由你承担。”
吴丽收到短信后，即要求唐万出示贷款已结清及抵押已解除的证明材料，但唐万拒绝出示。
2017 年 9 月 14 日，唐万以吴丽未按约支付 300 万房款为由，短信通知吴丽解除合同，要求吴丽腾退房屋并支付房屋占用费。
2017 年 9 月 18 日，唐万向一审法院起诉，请求确认房屋买卖合同已解除，判令吴丽支付违约金及房屋占用费。
2018 年 5 月，一审法院作出判决，几乎支持了唐万全部诉请。一审判决以吴丽逾期支付 300 万元房款达到合同解除条件为由，确认《预约合同》及《补充协议》均于 2017 年 9 月 14 日解除，要求吴丽立即返还房屋，并按 1 万元/月的标准向唐万支付房屋占用费。
吴丽不服一审判决，向二审法院上诉，二审法院认为双方合意变更了 100 万元房款之支付时间，故吴丽未支付 6 月 8 日之 100 万元不构成违约，但另外 200 万元已于 2017 年 8 月 8 日产生付款义务，吴丽未支付构成违约，故判决驳回上诉维持原判。
吴丽不服生效判决，委托我们申请再审。
再审申请书撰写要点
当我们拿到这样的一个再审案件，申请书该怎么写，才能做到有条理，直击要点，打动法官？我们根据多年再审案件经验总结如下：
一、围绕原裁判的最大错误展开，并确保找全找准所有错误情况
为了避免法官觉得再审申请书逻辑不清、点多杂乱。我们必须要找到对我们最有利的原裁判错误，将其放置于申请书首位，并围绕这一错误展开论证。
以本案为例，二审法院的判决若欲成立，必须具备的先决条件是唐万已经解除案涉房屋抵押登记。因为只有解除抵押后吴丽未付款，其才可能构成逾期和违约。那本案对我们最有利的一点就是，唐万未提交业已解除抵押之有效证据。
接下来我们又围绕这点补充其他观点。这样的逻辑会让法官立马抓住重点。
二、全面梳理再审事由
《民事诉讼法》第 200 条明确列举的 13 项再审事由，大致可以分为三类：一类是事实认定错误；一类是法律适用错误；一类是程序严重违法。
所以，在可能情况下，针对每一类错误，都应遵循全面罗列原则进行充分阐释，以便有充足理由说服法官同意再审。
三、法、理、情结合
如今的司法裁判中，法理情的有机结合也是关键，社情民意、前因后果、传统文化等也会作为考量项。所以在再审申请书中，也可对“情”挥洒笔墨。以本案为例，在最后就从情感和社会道德层面入手，以更好地打动法官。
再审申请书撰写实践
根据上述撰写要点和思路，我们以本案举例，看看如何落地。
我们首先分析二审法院判决逻辑。二审法院认为，吴丽 200 万元付款义务自 2017 年 8 月 8 日产生，至 2017 年 9 月 14 日，吴丽逾期付款已超过 30 日，故唐万有权解除合同，吴丽应当返还房屋并支付房屋占用费。
针对这样的逻辑，我们分析发现，该判决触发民诉法第 200 条第 2 项规定之再审条件。具体论证过程如下：
- 本案欲查明合同是否可解除，则必须先查明吴丽是否逾期付款；若有逾期付款，再讨论逾期时间是否超过 30 天。
- 若欲查明吴丽是否逾期付款，则须先查明吴丽付款义务是否已经产生。若付款义务尚未产生，逾期付款自然无从谈起。
而《补充协议》第 2 条约定：“甲方（唐万）在收到乙方（吴丽）第三项 200 万房款前必须办理房产解除抵押。”第 3 条约定：“甲方解除银行抵押后，乙方再次向甲方支付第三项 200 万房款”。
可见，吴丽支付 200 万元之前，唐万应先行解除案涉房屋抵押登记。若唐万未解除房屋抵押登记，则吴丽付款义务尚未产生。
也就是说，想要判决无误，那么必须依次做到：
1.唐万已经解除抵押；
2.吴丽产生了付款义务；
3.吴丽确实逾期付款。
所以，针对上述的判决无误条件，我们的思路可以依次展开：
- 先论证唐万未提交 8 月 8 日已解除抵押之证据；
- 再论证即使唐万证明了解除抵押时间，也没有随之产生付款义务；
- 最后论证即使产生付款义务，吴丽也有理由逾期付款。
除此之外，补充关于程序严重错误和与情理结合的部分，即可完成撰写。下面，我们按部分划分，进行实践。
- 第一部分：核心论点之唐万未证明 8 月 8 日已解除抵押
唐万负有解除抵押登记的义务，却未举证证明抵押已解除，应当承担不利后果。
唐万在一审起诉状中和二审调查谈话时均称 2017 年 8 月 8 日即已解除抵押，但却没有提交任何证据，只提交了结清贷款的材料。因此，就连一审法院也只认定唐万在 8 月 8 日结清了贷款，未敢认定其已于 8 月 8 日解除抵押。但结清贷款和解除抵押完全是两件事，绝不可混为一谈。
众所周知，解除抵押的主体是当事人和不动产登记机构，行为效果为消灭物权（抵押权）；而结清贷款的主体是债务人和银行，行为效果为清偿债权，二者不可等同。
故本案没有任何证据证明唐万于 8 月 8 日解除抵押，二审法院认定 8 月 8 日产生付款义务缺乏证据证明。
事实上，本案能证明案涉房屋已解除抵押登记的证据仅有唐万向法院提交的 2017 年 9 月 4 日打印的《不动产登记信息摘要 3 》。因此，最多可认为 2017 年 9 月 4 日案涉房屋已解除抵押。
但，即使认为自 2017 年 9 月 4 日起，吴丽付款义务已经产生，至 9 月 14 日吴丽的违约天数也不符合合同解除条件。
- 第二部分：核心论点之付款义务未同步发生
为预防唐万在再审中提出证据其确已于 8 月 8 日解除抵押登记，我们在再审申请书第二部分论证了如下观点：即使 8 月 8 日解除抵押，付款义务亦未同步发生。
《补充协议》约定待唐万解除房产抵押后，吴丽支付 200 万元，但并未约定解除抵押后几天内支付。
唐万于 2017 年 8 月 24 日向吴丽发短信，通知吴丽于 2017 年 8 月 29 日付款。那么，无论从《合同法》第 62 条第 4 项规定的必要准备时间角度考量，还是从唐万自己要求角度考量，若吴丽未在 8 月 29 日付款，至多自 8 月 30 日起可算逾期。
因此，至唐万通知解除合同的 9 月 14 日，也就 15 天，离可解除合同的逾期 30 天还差得远。故，唐万通知 8 月 29 日之前付款，但其 9 月 14 日即发出解除通知，不符合合同约定的解除条件，不产生合同解除效力。如下图所示：
- 第三部分：核心论点之吴丽有理由逾期付款
为避免让再审法官觉得吴丽收到付款通知后无端不付款，我们在再审申请书第三部分阐明：唐万 8 月 24 日通知付款后，吴丽当日即同意付款。
唐万提交证据显示，2017 年 8 月 24 日吴丽即已回复唐万同意付款，要求唐万办妥产权证以便办理抵押登记，但唐万置之不理。
直至一审开庭，唐万仍未取得产权证。根据《不动产登记暂行条例》第 16 条等，没有产权证不能办理抵押登记。
如果支付该笔 200 万元而不能办理相应抵押，这意味着吴丽已支付的 700 万元购房款将没有任何保障；为保护自身权益，吴丽当然有权依据《合同法》第 68 条行使不安抗辩权拒绝付款。
可见，吴丽要求唐万按《补充协议》约定办妥产权证，以便付款后可立即将吴丽登记为抵押权人，以便在房屋转移登记前保障吴丽权益，完全是行使正当抗辩权。
综上，再审申请书前三部分论证了二审判决之实体错误。如下图所示：
- 第四部分：程序严重错误——被隐匿的新证据
再审申请书第四部分转至程序战场，指出了二审法院隐匿新证据且不审而判，剥夺当事人辩论权利，触发民诉法第 200 条第 9 项规定之再审条件。
吴丽在二审法院指定举证期限内于 2018 年 7 月 12 日提交了新证据，且在 2018 年 7 月 19 日调查谈话时明确出示了该份新证据。但二审判决竟声称：本院审理过程中，吴丽、唐万均未提交新证据。
根据民诉法第 169 条规定，对有新证据的案件，一律公开开庭审理。但二审法院仅于 7 月 19 日做了调查谈话，其后未开庭即径行下判，属于程序严重违法。
民诉法解释第 391 条规定，应当开庭审理而未开庭审理的，应当认定为剥夺当事人辩论权利。据此，二审判决隐匿新证据、不审而判已触发民诉法第 200 条第 9 项规定之再审条件。
- 第五部分：动之以情
再审申请书前四部分可谓晓之以理，第五部分开始动之以情：吴丽正常居住已满 3 年，且所有做法均诚实善良，如此裁判会令吴丽无家可归。
双方签订合同后，唐万多次以经济困难急需资金周转为由请求吴丽提前支付一部分购房款，吴丽本着急人所急的想法签订了《补充协议》。
原本依据《预约合同》约定，吴丽可等到房屋过户时才通过银行按揭方式一次性支付尾款 640 万元，但按照《补充协议》约定，吴丽在房屋过户前就要合计支付 700 万元购房款。而且房屋没有过户，意味着吴丽不可能获得银行按揭贷款，这 700 万元只能由吴丽自己想办法筹措。可以说，这份《补充协议》完全是加重吴丽资金压力，明显对吴丽不利。
吴丽签署这份非常不利于自己的《补充协议》，目的就是为了帮助唐万渡过难关，是真心实意想要购买案涉房屋，没有任何违约动机和意图。而且，无论诉前还是诉中，吴丽既向唐万也向一、二审法官多次重申，一旦满足约定付款条件，吴丽愿立即支付 300 万元房款。法律应保护这种善良诚信的行为。
- 第六部分：归纳观点
再审申请书前五部分已作了充分的法、理、情论证，为收一个豹尾，我们在最后一部分将再审申请逻辑归纳，并配合可视化图片：
- 综上，本案没有证据证明唐万 8 月 24 日通知吴丽付款时案涉房屋已解除抵押登记，吴丽付款前提条件未成就；
- 在案证据显示吴丽不存在逾期和违约行为；
- 即使确有轻微违约，也未满足合同约定的解除条件；
- 2017 年 9 月 14 日唐万向吴丽所发短信不能产生解除合同的效力；
- 二审法院认定案件基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，且隐匿新证不审而判，本案应予再审改判。
再审申请书提交后，四川高院听证后裁定提审本案；提审后采纳了我方观点，改判撤销一审、二审判决，驳回唐万全部诉讼请求。最终，本案大获全胜。
结语
结案后复盘，我们认为，再审申请书应摆事实，讲道理，既讲法，亦讲理，先实体，后程序，努力做到简练清晰、重点突出、层次分明、版式美观，富有逻辑力量。一份匠心撰写的再审申请书，更可能被再审法官温柔以待。（为保护隐私，当事人姓名等基础信息已做技术处理）
