【案情简介】
2007年1月，张某买李某房，协商房价款共计74万元，签约后张某交了一万元定金，李某也自愿将房交张某占有使用。2008年5月，李某将该房再售案外人王某，合同显示价款为60万元。张某以恶意串通起诉李某和王某要求确认合同无效，2009年3月被二审驳回。2009年5月王某起诉张某腾退房屋并支付使用费获得法院支持，判决张某腾房并支付房屋占用费若干。张某遂起诉李某，诉请退还1万元定金，支付约定违约金10万元，并赔偿装修费5.7万余元、搬迁费3000元、购房差距损失42万元等共计48万元。李某反诉支付房屋占有使用费4万元。诉讼中，法院委托评估案涉房屋现值106万元。
【裁判要点】
1、违约责任。双方所签房屋买卖合同系双方真实意思表示，应为有效。履行过程中，李某在收到张某交付的定金后即自愿交付房产，并不能改变其协助张某继续办理房屋过户手续的主合同义务。虽李某主张已通知对方付款，但未举证，故李某在未能证明张某拒绝履约情况下擅自将房屋售予案外人，致本案合同不能履行，应承担违约责任，即赔偿张某损失。
2、损失赔偿。张某因李某将房屋转售他人，正常后果是另置房产，因房价上涨，房产价差损失是陈某的合同损失，，装修损失是实际损失。但在衡量该损失时，除实际损失外，应考虑张某履约程度，严格来说，张某只是支付定金，未付房款，尚未履行合同主要义务，故衡量李某应负赔偿损失责任范围时，应区别对待，此亦为权利与义务对等的法律精神所在。张某要求李某支付因李某违约所造成的损失，应不能超过李某订立合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失，现因市场波动所造成的购房差价已超过李某订约时能预见范畴，但因本案李某行为确对张某可得利益造成一定影响，李某应予张某适当赔偿，但以此部分赔偿与李某应按合同支付的违约金并不能重复主张，即张某仅可就违约金不足赔偿部分要求李某承担补充赔偿责任，但在本案中，综合考虑张某仅支付1万元及李某的具体履行情况及李某与案外人的买卖情况，确定李某按合同约定赔付张某10万元 违约金以已合乎情理，故对张某要求李某支付42万元购房差价款主张，不予支持。因在2007年5月张某已了解涉诉房屋另售给案外人并已过户，且已收到王某要求其搬迁的函件，基于此，张某在已知李某违约情况下，未采取适当措施而致损失扩大的，依法不得就扩大损失要求李某赔偿且张某实际居住涉讼房屋，享有了该房使用权，故其向李某主张房屋使用费缺乏依据，不予支持。
【律师分析】
本案的裁判主要依据是《合同法》第113条、114条、115条、116条、119条，《民法通则》第112条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条，第26条，第27条，28条，第29条，第30条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第22条，第27条，第28条，第29条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条，第17条。
