園區上市公司解讀 | 彎道超車的“輕資產第一股”錦和商業


园区上市公司解读 | 弯道超车的“轻资产第一股”锦和商业

作者:和君咨询产业园区事业部

北京和创瑞智管理咨询公司


一、横空出世的产业园区“轻资产第一股”


2019年末,上海锦和商业经营管理股份有限公司(以下简称“锦和商业”)首发申请获证监会通过,拟发行股份不超过9450万股。2020年4月19日,锦和商业A股股票上市经上海证券交易所批准,股票简称“锦和商业”,股票代码“603682”,并于2020年4月21日起正式上市交易,发行价格为7.91元/股,募集资金总额为74749.5万元,成为在A股市场园区类公司中的第一家“轻资产”公司。

锦和商业成立于2007年,是锦和投资集团专业面向城市既有物业改造、运营管理的旗舰企业。多年来,锦和商业致力于成为中国领先的商用物业运营商,运营服务品牌“越界”荣膺上海市著名商标。锦和商业主要是通过“受托运营”的经营模式为非自营园区或建筑(群)提供各类运营服务并获得相关业务收入,具体包括招商咨询策划、物业管理等系列服务。

从营业收入结构来看,锦和商业显然是一家“轻资产”企业(参见下表)。

园区上市公司解读 | 弯道超车的“轻资产第一股”锦和商业

从锦和商业2017-2019三年的营业收入结构来看,租金收入在总体营业收入中占比最高,基本保持在75%左右的水平,占比第二的是物业管理费收入。从我们原创的“园区运营三阶段模型”来看,锦和商业的“轻资产”的运营模式处于园区2.0阶段,算是“弯道超车”的典型代表。


二、成功要素分析


进一步分析锦和商业“崛起”的成功要素,我们认为主要有以下几个方面:

一是抓住文化产业发展机遇,聚焦文创园区。文化产业作为国家“十三五”期间重点发展方向之一,将发展成为支柱性产业,而作为文化产业的载体平台——文化创意产业园区在此过程中起着相当重要的作用。统计显示,近年来,全球文化创意产业园到集聚区数量暴增至2000个以上,其中主要增长点位于中国。而当前园区上市企业中为文创产业园提供“订制服务”的较少,锦和商业就容易脱颖而出。

二是提供“全价值链一站式解决方案”。2012年开始,上海很多老工厂的经济效益并不好苦于难以转型,而即便是将物业出租,也存在很大管理难度。与此同时,另一方面很多中小企业需要办公场地,尤其是富有创造性的创意产业公司很需要集中发展。锦和商业将这些传统企业的老厂房、旧建筑改建成现代化创意办公园区、文化产业园区、服务外包园区等各类功能性园区,并提供全价值链“一站式”服务解决方案,实现城市旧有物业价值重构。众多创意企业、文化企业进驻这些改建后的办公区域。

三是“轻资产”商业运营模式成熟,跨区域多项目布局。为了进一步发挥公司在产业园区运营方面的优势,锦和商业通过“受托运营”模式提供各类运营服务并获得相关业务收入,包括招商咨询策划、物业管理等服务,从而实现了业务的快速扩张。截止2019年底,锦和商业累计服务商用物业已达36个,已投入运营和正在改建面积累积近80万平方米,业务规模覆盖了上海、北京、杭州、南京、苏州等城市。

但是,值得注意的是,锦和商业2019年期末可供租赁面积并没有持续增长,未来如果要持续取得长足的发展,自然不能仅仅依靠租金收入,依然还需在产业服务、产业投资业务方面“下功夫”,提高战略新兴业务的收入比重,进一步向园区发展的3.0阶段迈进。


三、结语:“轻资产”运营将成为下一个风口!


纵观国内园区上市公司的发展历程,初期大多是按照“圈一片土地、布几个产业、发展一批企业”的模式,依靠园区的“土地红利”发展起来的。然而在近几年,受到存量土地开发完毕、房地产行业周期变化、地方政府对“纯住宅”项目排斥等多重因素的影响,以房地产开发销售为主导的盈利模式已经无法支撑园区上市企业实现高速增长。在此背景下,不少园区上市公司都在努力摆脱“房地产开发商”的单一形象,向“轻资产运营服务商”、“企业合伙人”、“科技投行”等角色转变。

在此背景下,如何进行盈利模式的升级,如何加快布局产业服务、产业投资等新业务,成为产业园区领域的新趋势。我们相信未来A股市场上会有更多类似锦和商业这样的“轻资产”上市公司出现,“轻资产”运营将成为下一个“风口”。(完)


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来源 | 和君咨询


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