温州房产咨询邵先生
房产投资价值在于未来的上升空间和增值空间,即有价有市,容易变现。
具体来说(个人观点):
1、从选择城市来看,首先要选择有发展潜力的城市,流入人口较多(或逐年持续流入)且有发展动力和潜力预期的城市。
2、选好城市选位置,成熟商圈的房子配套完善有价值,但价格已经很高了。因为我们是投资,所以我们要选择城市未来和重点开发区,即政府下一步重点打造和发展的片区,靠近新区商业中心和地铁附近房子潜力巨大。
3、选好区域选功能,学区房对于房产投资者来说很少失手,学区不仅增值空间大,且抵抗风险强,租售都容易。
4、选好功能选面积,纯投资建议选择小三居(黄金面积100-130),因为二胎时代来临,需求较大,容易出手。小面积单价高,大面积单价低,投资回报率高。
5、选好面积选付款,付全款炒房回报率低,举例房价200万,付200万,将来400万卖掉,投资回报率100%。贷款付三成60万,400万卖掉赚了600%,回报率更高(粗略计算)。
波波投资观察
投资房地产不管是价值还是位置都是非常重要的,房地产是大宗商品,大宗商品就会有他的大宗属性。在这样的属性中我们就要找到房地产的价值。
房产就是砖头瓦片组建的,砖头瓦片本省没有房地产价值高,但是如果这个房产在主要城市那么这样的房产就是值钱的。
如果这个房产在济南,那么这个房地产就是价值高的,如果这个房产在济南的先行区,那么这个价值就是非常高的,这是一个硬道理。
如果这个房产在一个三四线城市,那么这个房产就是没有投资价值。
资本寻宝
房产投资,追求的往往都是高额回报率,不然为什么要投;在影响回报率方面,价值往往又比位置更重要,因为投资的目的是追求价值。
由于住宅和非住宅投资理念有差异,小菜仅分享关于住宅投资的一些看法,供参考。
第一、宏观上影响房产投资回报率的因素有哪些?
01、购房时机的选择
一个行业不可能永远都在高速发展状态,价格也不可能一直都在上涨。
一般来说,房产发展会经历蓄势、爆发、调整这样的经济周期,而后一个上涨周期的蓄势期,可能会跟前一个周期的调整期重叠或界线不分明。
比如,从过去房地产发展黄金10年看,这个周期性特征是很明显的。爆发期往往在1年左右,而蓄势期(调整期)的时间就长短不一,短则1-2年,长则3-5年。
从以往的周期看,影响蓄势期(调整期)长短的因素往往不是市场力量,而是政策因素。如果蓄势期超过3年,往往又可以将蓄势期称为横盘期,打破横盘期的因素可能更多来源于政策变动,或意外事件冲击,比如,去库存、棚改。
那么,在购房时机选择上,选蓄势期末段或爆发期的初始段买入,在爆发期后出售,那这个投资回报率就会比较高。如果选爆发期末段买入,调整期内撑不住卖出的话,加上购入及持有环节的各项成本,可能利润就很微薄,甚至可能亏本。
02、城市的选择
从上图可以看出,在2014年蓄势期内,深圳的房价整体低于北京房价。
比如,2014年12月,北京房价是32042元/㎡,深圳房价是30719元/㎡;爆发期后,即2016年9月,北京房价40438元/㎡,深圳房价55001元/㎡。
简单测算一下,北京房价涨幅26.2%,深圳房价涨幅79.05%!在这约2年投资期内,深圳房价涨幅是北京的3倍多!
也就意味着,同样投资周期内,同样投100万买房,在北京只能赚26.2万,但在深圳就可以赚79.05万!
可见,城市房价基数不同,房价涨幅大小不同,价格调整周期不同,最终获得的房产投资回报率也就有高有低,选择决定回报!
03、位置的选择,也就是城市板块的选择
在一个城市里,基于历史原因、公共配套、商业价值、人文景观、居住舒适度等因素,会造成不同板块价值差异。
比如,小菜所在的昆明市,老在的昆明本地人对不同板块价值有个比较诙谐的说法:“南帝、北丐、东邪、西毒”!为什么会这样说呢?拆解起来还是蛮有意思的。
⑴“南帝”:在以前,购买力和消费力比较强的都集中在南边,比如,滇池板块,分布着别墅区和疗养院;现在的话,主要的省级政府机构驻地也在南市区,进一步增加了南市区的分量。
⑵“北丐”:北边以前小区整体品质不高,城中村比较多,大中小学校比较多,出了“廖家庙收费站”,基本就是农村了,感觉没有南市区高大上。
⑶“东邪”:东边仓储较多,批发市场、汽车市场、物流市场、监狱、城中村交织,人流密集、嘈杂,加上铁路纵横,其间还有坟场(枪毙犯人、古时候砍头的刑场)之类的,给本地人的感觉比较邪气。
⑷“西毒”:西边是昆明城市的上风口,以前整体路况不是很好,加上团结乡、沙朗附近的石场、渣土场、工矿企业比较多,空气中的沙层含量大,空气质量不理想。
基于这些城市工业、产业、机构布局、滇池景观和气候特点等长期形成的习惯,导致了昆明城市不同板块价值表现各异,房价也就有很大的差异性。
锐理房价热力图也显示,滇池板块房价最高,均价超越了2万元/㎡!而昆明整体房产均价大概在1.4万元/㎡左右,高出了大概43%的幅度!可见,不同板块的房价差异确实很大。
在成交热点区域上,主要集中在中心板块、翠湖板块、世博板块和官南板块,说明大家更愿意在这些板块居住和投资。
也就意味着,投资宜选择成交活跃的区域,同样周期内,房价上涨的幅度可能会更大,资产流动性可能会更好;而选择冷门片区,比如高新板块的普吉片区、东市板块的羊方凹片区,房价长时间都不怎么动,那投资回报率就不如热力区域高,至少赚钱的概率更小!这跟投资房产的城市选择道理是类似的。
因此,从宏观上,影响房产投资回报率高低的因素大概就是这三类。
第二、投资房产,是位置重要,还是价值重要?
其实,投资住房,位置也重要,但跟投资价值比起来,无疑投资价值将直接决定投资回报率,也直接意味着房产投资的成败。
01、位置好,并不必然代表有投资价值
“再好的草原也有瘦马。”
在具体的房产投资上,位置选好了,意味着投资的风险系数会更低,但并不因此就代表着投资回报率高,也不因此说明它就有投资价值。
比如,同样中心板块的两个房子,一个是外围楼栋的顶楼,一个是小区里面楼栋的中层;顶楼朝向、户型、装修、面积等都“可圈可点”,而中层的朝向、面积、户型、装修、价位等都很有上升“空间”,那显然中层的房子更具投资价值。
02、位置不好的,也有值得投资的
房产位置不佳,从投资风险角度看,会更大一些,尤其是哪些“收缩型城市”,未来面临被收缩的危险。
实践看,位置不好的房产,往往与低价格、配套差相联系,而如果能找准房产的某项升值因素,可能同样还是能获得很高的回报率。
比如,本地有个小区(下图善书院),在几十公里外的新城区,有本地一所知名小学本部的上学名额,房价从2010年时5000多元/㎡涨到现在2万/㎡左右,涨幅大概4倍,高于本地和全国多数城市房价涨幅,投资价值就很大,但他的位置确实不理想。
因此,位置往往影响投资房产的风险系数高低,而并不必然决定投资回报率高低。
第三、影响房产投资价值的微观因素
01、位置
也就是区位,区位好意味着房产所在的区域比较成熟,房产投资的风险往往很小,投资回报一般有保障,差异在于投资回报高还是低,亏本的概率小。
比如,买中心板块的房子,一般价格都比较坚挺,可能其他板块价格都跌了,中心板块价格依然会很稳;就算跌了,跌幅也可能没郊区跌幅那么大。
正是由于板块更加成熟的特点,决定了板块价格上升空间往往也不会太大,但如果其他板块房价都上涨的话,中心板块无疑也会跟着上涨,同样的,涨幅也是不会太大。
一句话,其他板块涨,中心板块会跟着涨;其他板块跌了,中心板块更抗跌,这就是中心板块投资房产的价值特点。
02、配套
一般包括交通配套(地铁、城市快速系统、公交车场之类的)、生活配套(超市、农贸市场、运动设施、娱乐设施、公园、广场之类的)、教育配套(优质学位)、医疗配套(三甲医院),等等。
通俗点说,就是学区房、地铁房、养老房、刚需房之类的。
03、小区
有些学区是精确到大院所在的门牌和小区,有时候880号和878号的差别,就决定着能不能上某个知名学校,那这两个小区的房价可能就是天差地别的。
但这个变化本身,对已成熟的片区而言,变动不是太大,主要的变量来自于招生划片政策;对新建盖的小区而言,可能会有较大影响,在投资前,还是要注意准确落实。
04、房子本身
这里面包括了户型、朝向、面积、楼层、栋号、单元号,等等。
比如,下图中,同样是丁字路口的8栋,3单元位于丁字路口红绿灯处,1单元远离丁字路口,显然对住宅来说,1单元的居住价值会优于3单元。
如果物业允许商用的话,可能3单元的投资价值会优于1单元。这在投资的时候,要注意落实好物业的一些管理尺度。后期住宅商用没有限制的话,选3单元的价值会更好些;后期物业不允许商用的话,那无疑1单元的投资价值就会更好些。
第四、房产投资的一些建议
虽然城镇住房总量供需基本平衡,房价也已过了价格大幅上涨的黄金时期,但在民间资本缺乏稳健投资途径的前提下,量力而行地投资住房还是可以的。
01、政策要求“房住不炒”,但有闲钱的话,投资住房依然是可以的,并不会违背政策初衷
民间资本普遍缺乏投资渠道,既不利于民间资本有效利用,也不利于引导民间资本助力国家经济建设。毕竟,对国家各项经济建设来说,整体上还是缺乏资金的。
在这种背景下,科学调控房价趋势,引导民间资本合理进入楼市,给予合理收益,既能满足民间资本逐利的要求,又能满足城市建设资金缺乏的问题,还能有效管控好天量的民间资本,发挥楼市资金蓄水池的作用,这些都是不违背的。
02、在城镇住房总量供需基本平衡的背景下,选好投资房产的城市很重要
根据恒大研究院的数据,2018年末,我国城镇住房套户比为1.09,接近国际正常值1.1,高于德国1.02,低于美国1.15,显示我国城镇住房总量供需基本平衡。
也就是说,从全国来看,城镇住房的总套数已经略微高于城镇家庭总户数,这个比值是1.09倍。更直白一点的话说,城镇住房总套数和城镇家庭总户数配比为1:1.09,就是每户可以拥有1.09套住房。
在全国住房总量供需基本平衡的背景下,有的城市人口持续流入,比如深圳,过去10年,平均每年新增人口45万以上,那放在深圳来看,即便全国已经解决了住房问题,但深圳还没解决。
一方面是深圳土地少,住房建盖和存量都有限;另一方面是深圳新增人口多。原来的住房缺口还没来得及补上,新的缺口又来了。
也就意味着,放在具体的城市看,住房存量供需有的已经饱和,有的达到平衡,有的还是供不应求。
因此,投资房产的话,城市选择不仅关乎回报率,也关乎投资成败,需要认真研究具体城市的住房供需情况。
03、选好房子本身
主要是两点:
⑴选好户型
目前看,刚需类的户型市场存量基本饱和,这从我国人均住房面积33.3㎡和城镇房屋套均建筑面积89.6㎡(恒大研究院数据)可以看出来。
那么,投资房产的户型方向就是改善型。也就是说,大家在住房上已经基本“吃饱了”,但还没有“吃好”,未来需求的方向就是“改善”。
⑵选好其他指标
在立足改善户型的前提下,优化房子自身的一些要素选择。
比如,朝向,忌北向、西北向和东北向;楼层,高层忌顶层、底层、设备层;栋号,尽量避开路边、小区外围等。
总的一点,既然投资改善户型,就要“挑剔”点,买的时候越“挑剔”,以后转手的时候被别人挑刺的地方就少些,议价权就更大。
在有闲钱,量力而行的条件下,选好城市和城市板块,把握好出手时机,再选好各项配套和房子本身,投资住房依然是稳健的,回报率是有保障的。