武汉向东大势所趋，这里即将迎来高光时刻

近两年，阳逻的发展一直备受关注。它雄踞大武汉之东，屹立于长江之北，是市区共建的重点省级开发区，已经成为武汉最具发展潜力的地区之一。这个风口上的新区，拥有怎样的潜能，将为城市带来怎样的改变？

对于这片土地的价值和潜力，我们采访了湖北省社会科学院经济研究所所长、湖北省经济体制改革研究会执行秘书长叶学平和武汉地产研究院院长殷跃建。从不同角度，对阳逻做全面解读和深入分析，这是一场关于城市价值和阳逻版块价值深度发掘的碰撞。

湖北省社会科学院经济研究所所长、湖北省经济体制改革研究会执行秘书长叶学平，对阳逻区域价值和竞争力做了全面分析。

从区位上来说，阳逻占据着很特别的位置。阳逻港是“长江腹地第一深水良港”，拥有长江中上游得天独厚适宜建设集装箱码头的岸线。阳逻经济开发区规划面积35平方公里，分为港口物流区、工业园区和综合生活配套区，其发展定位为华中地区重要物流中心，现代港口工业新城。近几年新洲的高新技术企业个数和总产值都增长较快。近几年在产业、区位、环境、配套上的发展比较全面，优势相对其他新区比较明显，发展潜力巨大。

武汉一共有阳逻、江夏、盘龙城、蔡甸四个开发区，面积之和占到了武汉市开发区总面积的88.07%。阳逻经济开发区的面积最大，占到武汉市开发区总面积的27.21%，等于1.28个江夏经济开发区、1.14个盘龙城经济开发区和1.73个蔡甸经济开发区的面积。

有土地，就有足够的开发空间，产业和人口有拓展的余地，这是阳逻的先天优势。

从人口数量来说，新洲的人口总量低于江夏和黄陂，但要高于蔡甸，近些年人口呈现上升趋势，占武汉市人口的比例逐年递增。

目前新洲区的城镇化率无论是与武汉，还是湖北，或者全国进行对比，其城镇化率都明显落后。城市界面和生活配套和主城区存在很大的断层，这也说明这片区域还有很大的开发空间。除了老城区外，阳逻之心有大片空地待开发，有足够多的机会进行产品升级，市场规范，都市感的建设和生活氛围引导。

武汉地产研究院院长殷跃建，则着重从阳逻的土地市场及未来发展进行分析和梳理。

首先，要衡量一个区域的投资结构是否合理，要通过【

通常这个比值在20%—35%视为合理。武汉市该比值在30%左右，说明投资结构比较合理。

新洲区2015-2019期间房地产投资

新洲区房地产投资占全社会固定资产投资的比值长期处于较低水平，2015-2018年由7.99%提升到14.10%，上升趋势明显，但与武汉市整体水平仍有较大差距。

这几年，阳逻的新房成交势头比较猛。根据竣工备案面积与销售面积之比，可反应房地产市场是否供求平衡，通常0.8-1.2为正常。新洲区2015年供大于求，2016-2017年供小于求，去库存特征显著，2018年供大于求，2019年上半年供小于求。

按照这个发展趋势，明后年预计供大于求。

在这样的市场前提下，从卖方市场向买方市场转化，会倒逼产品的转型升级，从追求性价比到品质提升。当然，这也是很多新区楼市演变的历程。

从土地市场来看，近几年阳逻的土地热度非常高。

2015—2018年，新洲区共出让土地859.24万平方米（工业用地404.70万平方米，经营性用地454.54万平方米）。2017年新洲区土地市场开始火爆，2018年土地成交面积243.40万平方米（经营性土地为164.46万平方米）。2019年（前三季度）新洲土地市场持续火热，土地成交面已达129.69万平方米。

2015年—2019年9月，新洲区共出让土地成交181宗土地。其中：2017年45宗，2018年为35宗，2019年前三季度为19宗。

土地出让分布如图，看得出阳逻之心高度集聚。

2015—2018年，阳逻共出让经营性土地41宗，出让土地总量为370.75万平方米，出让金额163.193亿元，其中居住用地与商住用地32宗，总量为320.43万平方米，出让金额为150.34亿元。

2015年阳逻楼面地价为967元/平方米，2016年下降至665元/平方米，2017年楼面地价上涨至3224元/平方米，同比增幅为385%，2018年楼面地价回落至2472元/平方米，2019年再升至2939元/平方米。

根据土地开发强度统计，2015年—2018年阳逻出让土地平均容积率在2.0—2.7之间。从长远发展来看，阳逻平均容积率还存在着一定的上调空间。

目前阳逻的土地开发和商品房热度，都处于热度较高的水平。由于未来板块有整体的长期规划，所以在众多远城区中，阳逻是比较有投资前景的地方。

作为中国最大内河航运港口、武汉新港的核心港，阳逻已从一个籍籍无名的江边小镇，蜕变成我国中西部最佳出海口，已然成为武汉远城区中最具投资前景的区域。良好的区位优势，完善便捷的交通体系、全面美化的城区环境、城市面貌脱胎换骨、城市功能的蝶变升级，使得阳逻逐渐成为一座宜居宜业的样板新城。

按照规划，这里还将打造成为高精尖产业集聚的创新名城，大江大湖魅力凸显的生态绿城，新一代信息技术领先应用的现代智城，对外开放合作水平一流的国际友城，百姓富裕安居乐业的创富之城。

创新、生态、智慧、国际、安居，五大目标正在有计划、有步骤的推进中，最终将这里建设成为代表全球城市发展最高成就的展示区、全球未来城市的样板区。

以长江主轴为带动，促进阳逻产业、空间、设施、品质全面升级，阳逻必须以更高标准谋划发展路径。充分发挥交通势能，使其转化为推动城市发展的动能。促进区域升级换代。阳逻城区进一步发展城市综合体。由城市化建设为主导向注重生态文明和谐发展转化，由粗放扩张的增长模式向紧凑集约的建设模式转变，由开发区、园区形态向未来综合新城的模式转变。

利用“天河机场-阳逻港-顺丰机场”的区域交通格局，充分发挥阳逻集装箱枢纽港发展能级，构建长江北岸国际物流大通道，强化水、铁、公、空多元交通、多式互联，打造华中区域交通新枢纽。

所以，未来阳逻的土地潜能即将爆发，武汉向东是大势所趋，这里即将迎来高光时刻。

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