武漢向東大勢所趨,這裡即將迎來高光時刻

武漢向東大勢所趨,這裡即將迎來高光時刻

近兩年,陽邏的發展一直備受關注。它雄踞大武漢之東,屹立於長江之北,是市區共建的重點省級開發區,已經成為武漢最具發展潛力的地區之一。這個風口上的新區,擁有怎樣的潛能,將為城市帶來怎樣的改變?


對於這片土地的價值和潛力,我們採訪了湖北省社會科學院經濟研究所所長、湖北省經濟體制改革研究會執行秘書長葉學平和武漢地產研究院院長殷躍建。從不同角度,對陽邏做全面解讀和深入分析,這是一場關於城市價值和陽邏版塊價值深度發掘的碰撞。


武漢向東大勢所趨,這裡即將迎來高光時刻


湖北省社會科學院經濟研究所所長、湖北省經濟體制改革研究會執行秘書長葉學平,對陽邏區域價值和競爭力做了全面分析。


從區位上來說,陽邏佔據著很特別的位置。陽邏港是“長江腹地第一深水良港”,擁有長江中上游得天獨厚適宜建設集裝箱碼頭的岸線。陽邏經濟開發區規劃面積35平方公里,分為港口物流區、工業園區和綜合生活配套區,其發展定位為華中地區重要物流中心,現代港口工業新城。近幾年新洲的高新技術企業個數和總產值都增長較快。近幾年在產業、區位、環境、配套上的發展比較全面,優勢相對其他新區比較明顯,發展潛力巨大。


武漢一共有陽邏、江夏、盤龍城、蔡甸四個開發區,面積之和佔到了武漢市開發區總面積的88.07%。陽邏經濟開發區的面積最大,佔到武漢市開發區總面積的27.21%,等於1.28個江夏經濟開發區、1.14個盤龍城經濟開發區和1.73個蔡甸經濟開發區的面積。


武漢向東大勢所趨,這裡即將迎來高光時刻


有土地,就有足夠的開發空間,產業和人口有拓展的餘地,這是陽邏的先天優勢。


從人口數量來說,新洲的人口總量低於江夏和黃陂,但要高於蔡甸,近些年人口呈現上升趨勢,佔武漢市人口的比例逐年遞增。


武漢向東大勢所趨,這裡即將迎來高光時刻


目前新洲區的城鎮化率無論是與武漢,還是湖北,或者全國進行對比,其城鎮化率都明顯落後。城市界面和生活配套和主城區存在很大的斷層,這也說明這片區域還有很大的開發空間。除了老城區外,陽邏之心有大片空地待開發,有足夠多的機會進行產品升級,市場規範,都市感的建設和生活氛圍引導。


武漢向東大勢所趨,這裡即將迎來高光時刻


武漢地產研究院院長殷躍建,則著重從陽邏的土地市場及未來發展進行分析和梳理。


首先,要衡量一個區域的投資結構是否合理,要通過【

房地產開發投資額/全社會固定資產投資額】來反映。


通常這個比值在20%—35%視為合理。武漢市該比值在30%左右,說明投資結構比較合理。


武漢向東大勢所趨,這裡即將迎來高光時刻

新洲區2015-2019期間房地產投資


新洲區房地產投資佔全社會固定資產投資的比值長期處於較低水平,2015-2018年由7.99%提升到14.10%,上升趨勢明顯,但與武漢市整體水平仍有較大差距。


這幾年,陽邏的新房成交勢頭比較猛。根據竣工備案面積與銷售面積之比,可反應房地產市場是否供求平衡,通常0.8-1.2為正常。新洲區2015年供大於求,2016-2017年供小於求,去庫存特徵顯著,2018年供大於求,2019年上半年供小於求。


武漢向東大勢所趨,這裡即將迎來高光時刻


按照這個發展趨勢,明後年預計供大於求。


在這樣的市場前提下,從賣方市場向買方市場轉化,會倒逼產品的轉型升級,從追求性價比到品質提升。當然,這也是很多新區樓市演變的歷程。

武漢向東大勢所趨,這裡即將迎來高光時刻


從土地市場來看,近幾年陽邏的土地熱度非常高。


2015—2018年,新洲區共出讓土地859.24萬平方米(工業用地404.70萬平方米,經營性用地454.54萬平方米)。2017年新洲區土地市場開始火爆,2018年土地成交面積243.40萬平方米(經營性土地為164.46萬平方米)。2019年(前三季度)新洲土地市場持續火熱,土地成交面已達129.69萬平方米。


2015年—2019年9月,新洲區共出讓土地成交181宗土地。其中:2017年45宗,2018年為35宗,2019年前三季度為19宗。


土地出讓分佈如圖,看得出陽邏之心高度集聚。


武漢向東大勢所趨,這裡即將迎來高光時刻


2015—2018年,陽邏共出讓經營性土地41宗,出讓土地總量為370.75萬平方米,出讓金額163.193億元,其中居住用地與商住用地32宗,總量為320.43萬平方米,出讓金額為150.34億元。


2015年陽邏樓面地價為967元/平方米,2016年下降至665元/平方米,2017年樓面地價上漲至3224元/平方米,同比增幅為385%,2018年樓面地價回落至2472元/平方米,2019年再升至2939元/平方米。


武漢向東大勢所趨,這裡即將迎來高光時刻


根據土地開發強度統計,2015年—2018年陽邏出讓土地平均容積率在2.0—2.7之間。從長遠發展來看,陽邏平均容積率還存在著一定的上調空間。


武漢向東大勢所趨,這裡即將迎來高光時刻


目前陽邏的土地開發和商品房熱度,都處於熱度較高的水平。由於未來板塊有整體的長期規劃,所以在眾多遠城區中,陽邏是比較有投資前景的地方。


作為中國最大內河航運港口、武漢新港的核心港,陽邏已從一個籍籍無名的江邊小鎮,蛻變成我國中西部最佳出海口,已然成為武漢遠城區中最具投資前景的區域。良好的區位優勢,完善便捷的交通體系、全面美化的城區環境、城市面貌脫胎換骨、城市功能的蝶變升級,使得陽邏逐漸成為一座宜居宜業的樣板新城。


武漢向東大勢所趨,這裡即將迎來高光時刻


按照規劃,這裡還將打造成為高精尖產業集聚的創新名城,大江大湖魅力凸顯的生態綠城,新一代信息技術領先應用的現代智城,對外開放合作水平一流的國際友城,百姓富裕安居樂業的創富之城。


創新、生態、智慧、國際、安居,五大目標正在有計劃、有步驟的推進中,最終將這裡建設成為代表全球城市發展最高成就的展示區、全球未來城市的樣板區。


以長江主軸為帶動,促進陽邏產業、空間、設施、品質全面升級,陽邏必須以更高標準謀劃發展路徑。充分發揮交通勢能,使其轉化為推動城市發展的動能。促進區域升級換代。陽邏城區進一步發展城市綜合體。由城市化建設為主導向注重生態文明和諧發展轉化,由粗放擴張的增長模式向緊湊集約的建設模式轉變,由開發區、園區形態向未來綜合新城的模式轉變。


利用“天河機場-陽邏港-順豐機場”的區域交通格局,充分發揮陽邏集裝箱樞紐港發展能級,構建長江北岸國際物流大通道,強化水、鐵、公、空多元交通、多式互聯,打造華中區域交通新樞紐。


所以,未來陽邏的土地潛能即將爆發,武漢向東是大勢所趨,這裡即將迎來高光時刻。



分享到:


相關文章: