4月還有幾天就要到20號了，不出意外，LPR利率會進行下調。
屆時，估計又會有專家們跳出來，表示政府又在自己的呼籲下降息了，而大量的房地產人士也會鼓吹，又降息了，再不買就來不及了。
而近期呢，政事堂周圍也有很多朋友在詢問買房子以及轉換LPR的問題，今天的文章，算是對朋友們的共性問題集中回答。
首先，短期房價房企可以自行決定，因此微觀重點還是要錨定房企的環境和策略，而房地產開發是一個高槓杆的行業，短期行為還是要看資本的走向。
房企的銀行融資主要有兩個渠道，一個是從銀行表內拿的開發貸和企業債，另一個是從銀行表外拿的各種錢。
其中，表外的錢是開發商，尤其是那些槓桿化房企的主要融資手段。
可是，銀行表外的錢，幾乎都是按照基準利率定價的，也就是說，無論LPR怎麼降，房企都很難藉機降低融資成本。
畢竟作為國資的銀行，只能按照合同辦事兒，絕對不敢因為LPR降了而擅自給房企降低利率。
因此，隨著央媽去年開始大規模推進基準轉LPR，推動LPR利率下降，但堅持不降基準利率，通俗的說就是，
中國降低了除了房地產等少數行業之外的全社會融資成本。嗯.....這就使得最近一年來財經圈出現了一個特別好玩的局面.
央媽不斷的說要降低實際利率（LPR），期待著降低基準利率的財經人士也不斷的說要中國要降息，每次央媽降了LPR利率卻不降基準利率，財經人士們失望和不滿之餘，對民眾打腫臉說央媽在自己的呼籲下“降息”了，然後繼續要求降息，而央媽順勢又一次降低了LPR利率......
幾個循環下來，在央媽的“套路”之下，LPR把基準利率甩了一大截，搞得那些被財經人士忽悠瘸了的老闆們，看著社會融資成本“全都降了就我沒降”，哭都沒地方哭去.....只能大搞內部裁員和撤併。
所以呢，行政角度能夠很簡單的得出一個結論，那就是政事堂很早前說的，個人存量房貸要轉LPR。（並不是說LPR是最優解，而是選擇LPR肯定比基準利率好）
而第二個結論就很有意思了，一方面國家收緊影子銀行，房企的融資規模和手段都受到了限制，海外美元債也已經非常難借了，另一方面國家死卡著基準利率不動，房企的相對融資成本也在越來越高。
簡而言之，大部分的房企在資本端都是非常困難的，也是近乎於無解的，因此，這些房企也就只能夠在銷售端動腦子，通過儘快的銷售回款來解決公司的現金流。
所以呢，很多房企會為了現金流而選擇加速出貨，這也是政事堂很早前說的，19-20年是剛需和打骨折買房子的好時機的原因之一。（年中左右是現金流最緊張的時間，因此也是最好的出手時機）
另一個原因，則是我們在20年會為了刺激經濟而放水，而對於剛需來說，房子是對沖通脹最好的手段。
但是，在放水的過程中，必然是新基建為中心的定向放水，所以必然有利於科創企業匯聚的一二線城市的部分核心地段，所以選擇也應該針對於這些城市進行佈局。
上面的邏輯鏈，過去三年的時間裡面，政事堂就說了很多遍，也算為一些新讀者再重新再簡單複述一遍。
當然，上面都是使用歷史進程中的必然事件做出來的推導，必然是一個比較粗的大框，而中國是市場經濟，必然會有很多市場化的行為。
譬如以深圳蘇州等的中國科創大本營地區，又一次複製了去年年初打子彈式的領漲，畢竟，提前放出來的水很容易就會市場化的溢出到房地產市場。
甚至未來的一波下滑，他們可能受到的衝擊也很小，因為央媽不斷的精準投放，也會不斷的向這些地區湧入。
而同樣，就像之前說的，全國開發商在一季度的“打折”都是套路，甚至有些沒啥“含科量”的地區還出現了詭異的漲價局面。
原理很簡單，一季度受限於疫情，房企就算降價了，也不可能賺取大規模現金流。
這樣，還不如學習前些年電商們在電商節“先漲價後打折”的思路，造出來高房價的聲勢，等疫情穩定了，大家都能出來了，打折的時候才能搞出雙十一式的快速清盤。
所以呢，大部分剛需們如果有看好的盤，還是可以盯著抻一抻的，因為房價本質是由兩個部分構成，一個是開發商的價格折扣，另一個是銀行的利率折扣，目前兩者還都沒有到時候。
最後呢，說一下不少朋友也關注的二手房，二手房的價格並不由開發商決定，而是由附近居住的群體所決定。
所以會有兩個趨勢，一個是未來科創匯聚的城市核心區，長遠來看價格會是要漲的，可以考慮略微提前動手，另一個是受疫情衝擊的城市核心區短期價格是要跌的，可以稍微抻一抻。
這就像去年北京很多影視行業匯聚的小區動輒五折六折甩房子那樣，今年也會有很多受到疫情衝擊的行業，出現甩賣房子救公司的劇情，這種就更不著急了，接下來必然會有很多。
最後，全國幾百個城市，每個城市都有自己的獨特性，政事堂也不可能把所有的情況都說明白，因此也就只能說一些必然會發生的事情，大家根據自身的情況，套用這個歷史的進程，來做出自身的選擇。
畢竟，房子不是炒的，是自己住的，自己住的好，才是真的好。
