總價50萬元一套!佛山公寓狂搶廣州客!真的值得買嗎?

“佛山的公寓真便宜,最近沒忍住買了一套。”


近日,X先生在與樂居君聊天時,無意中透露他剛在佛山順德買下了一套公寓,總價約49萬元。


總價50萬元一套!佛山公寓狂搶廣州客!真的值得買嗎?

|圖由X先生提供


X先生本身是廣州人,在番禺已有兩套住宅,在佛山購買公寓純粹是投資行為。按他的話說,就是廣州的產權公寓都“死貴死貴”,便宜的公寓要不沒有產權,要不地段不好。而佛山公寓均價基本1字頭,拿出20來萬元的首付,便能在不錯的地段買到公寓了。


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他認為這套公寓距離廣州南站、佛山佛羅倫薩近,而且周邊有眾多廠房和物流園,應該很容易放租。“銷售說公寓周邊的村屋租金都在800~1000元/月,我買的這個公寓是36㎡的複式,可以當兩層租,一層怎麼都能租到1000來塊一個月吧?這樣每月收的租金基本可以抵消我的月供了。”


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|樣板間圖片由X先生提供


X先生購買的這套公寓位於佛山順德陳村,在售產品有住宅和公寓。其中住宅已基本賣完,均價為1.9~2.3萬元/㎡。目前項目主推36~58㎡雙鑰匙戶型公寓,40年產權,層高5米,均價1.4萬元/㎡。而X先生買的就是最小的36㎡戶型,折後總價約49萬元,首付不到25萬元,月供2800元。


在交談的最後,X先生向樂居君問了一個終極問題:


“你認為在佛山投資公寓有前景嗎?”


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其實,近年來不少手裡有點小錢,又想投資房地產的廣州人,都會把目光放在佛山公寓上。


一來,雖然自去年底廣州公寓“解綁”,330新政前出讓的土地建成公寓可賣個人,但在廣州購買公寓的門檻並不低。一些地段好點的產權公寓,價格幾乎跟住宅無異;而大部分以價格吸引人的公寓,又沒有產權,購買承擔風險較大。。這個時候,既有產權均價又低的佛山公寓就成為廣州客的“寵兒”


二來,目前佛山大部分區域的住宅都限購,限購區域首付最高的為裡水,最高可達365萬元!而不限購區域雖然首付最低僅17萬元,但距離佛山市區、廣州太遠,投資價值大打折扣。反觀佛山產權公寓,不僅不限購,首付20~30萬元即可在市區“上車”


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最後,佛山公寓有政策上的利好加持。去年底,佛山積分新政細則出爐並於2019年1月1日起施行。其中規定了商業類房產也可參與入戶、入學積分:本人、配偶或本人直系親屬(父母、子女)在佛山市擁有合法房產(含公寓、商鋪、寫字樓等商業類房產),按房產建築面積每平方米積1分計分,擁有多個房產證明的,按各產權面積相加的總面積計算積分,最高可計144分


這也就是說,普通住宅在2019年後將失去之前購房直接入戶口的優勢,但這對40年產權的商業公寓卻是重大利好。


那麼,廣州客在佛山投資公寓前景如何?我們不妨從以下幾大要素分析。


1

供過於求 公寓難覓“接盤俠”

首先,我們來看看佛山公寓市場的供求情況。


從佛山中原統計的成交數據來看,2018年佛山公寓供應186萬㎡,同比上升50%;成交126萬㎡,同比下降12%,全年供銷比為1.48,明顯屬於供過於求。


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經緯研究中心分析認為,佛山中心城區公寓體量過大、產品同質化嚴重、置換和出租都比較困難,使得公寓成交難以一直處於高水平。


  統計顯示,目前佛山公寓庫存約211.91萬㎡,預計未來還將新增154萬㎡,新增供應集中禪桂和順德北部三鎮。按此估算,佛山公寓去化時間將接近3年。


儘管如此,2018年佛山公寓成交均價還是同比上升了7%,為13396元/㎡。


看到這裡可能有人就會說,你看公寓雖然供過於求,但它的價格還在上漲,說明它還是有投資價值的啊。


但事實上,佛山公寓屬於典型的“有價無市”。本來一手公寓價格就不高,貨量還多,這也導致佛山公寓二手成交少之又少。


再者,公寓轉手稅費非常高,雖然這部分稅費可以轉嫁到買方身上,但站在買方的角度來看,接盤公寓還要承擔高稅費,我不如直接去買一手公寓?


2

租金或僅能抵消月供

有人認為,既然賣不出,我就當40年的包租公吧。


那麼,我們來看佛山公寓的租金回報率。


樂居君選取佛山部分熱門板塊如千燈湖、祖廟和平洲的公寓來看,發現這些公寓月租金最高不到3000元/月,這其中還不乏連鎖酒店式公寓、地鐵上蓋公寓和大牌房企開發的項目。


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這也意味著,你每個月收到的租金,也只能勉強抵消月供,它並不會給你帶來額外增益。


值得注意的是,據佛山日報近日報道,隨著佛山公寓產品投入市場租賃的增多,租金區域間差距逐漸縮小,無論是魁奇路還是祖廟,抑或是大良、北滘、獅山、三水新城等,30㎡左右的公寓租價都只在1300元/月左右,60㎡兩房一般都在2000元~2300元/月,複式可以租到2500元/月左右,70㎡~80㎡戶型最多可以租到3000元/月,LOFT結構租價明顯較平層高300元~600元左右。


再看回X先生所買的公寓,周邊幾乎都是廠房和物流園,這部分人群會花錢去租公寓嗎?而且與住宅相比,公寓是商業用途,水電費用屬於商業用水電費用,物業費也高昂。


在租金差異不大的情況下,一般人都會選擇住宅而不是公寓。


所以,樂居君建議大家投資公寓時,不要片面聽取銷售的口中的租金回報率,要多到附近中介店走訪瞭解。


3

公寓迴歸居住屬性表現如何?


賣不好賣,租也租不到好價錢,那用來自住呢?


其實,不止是佛山公寓,所有的公寓在迴歸居住屬性後,給人的體驗都不太好。


基本上所有的商業公寓都是一梯十幾戶,上下班高峰期等電梯分分鐘等到懷疑人生。


除此以外,公寓內不能明火、有些公寓沒有陽臺、洗手間沒有窗戶等等弊端也會大大減低居住舒適感。


而且有些連鎖酒店會承包一層或每層好幾間公寓用作長租或日租,又或者有小公司租公寓來辦公,形形色色的人出出入入,你永遠都不知道你的鄰居會帶給你什麼驚喜。


總結


綜上,樂居君認為不管是從自住還是投資角度,能買住宅就不要買公寓。但如果你手頭上的錢僅夠投資佛山公寓,那麼就按照地段>交通>開發商>產品這個排序去考慮吧。


最後,樂居君還是要提醒一句,買房一定要理性!三思而後行!不要只聽從銷售片面之詞,要多到周邊實地考察!希望大家都能買到自己的心水好房吧~


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