地鐵、學區、商業、品牌,佛山哪種房子最值得投資?

買房看地段,這個論調被香港老李炒熱後,幾乎成了樓市人口皆傳的購房共識,爛了大街。

但接下來的話,老李並沒有說。

因為誰都知道,即是學區房,又是地鐵房,隔壁有大型商業,還是品牌開發商操刀,這種房子必然金貴,尤其是能級較高的城市,購房業主都不差錢。

然而對於普通老百姓來講,顯然是很難做到的。能力夠的只能從交通、學校、商業、開發商四大指標裡選擇二三,普通人家就只能有一個指標的命。

當然連一個指標都搭不上的,這種房子就是純自住,跟不上整體房價漲幅大盤,更別談什麼投資價值

那麼問題來了。如果能力有限,只能在四要素中選一個,到底優先選哪個才是明智的?房價因此的漲幅也是最可觀的?


1

學區為王

由於學區房是大家最為關注的因素,這部分我講得比較細。

首先學區對房子價值的影響,不在乎房子其本身。

因為在某種意義上,學區房的價值,更多表現在教育資源和成長圈層,房子只是附帶品,這種觀念已經成為老百姓共識,深入骨髓。

所以我們曾見過北京西城區連廁所都沒有的破爛小房子,賣到10多萬/平米。南京30多平米的80年代老房子,當地中產們連夜排隊搶購……

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一個學校甚至可以挽救一個地方的房地產,說起來你可能不信。

前幾天,一個內蒙古老友對我講。說鄂爾多斯這個城市的房價又起來了,十分火熱,簡直難以想象。

鄂爾多斯大家應該有所耳聞,之前因為煤炭經濟繁榮,人均GDP一度超越香港。當初注入天量重資打造的康巴什新區,登上國外雜誌頭版,街道上都是霸道奔馳路虎,用礦泉水洗馬路的新聞都被報道過。

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康巴什新區夜景

2010年後,當地房價一度炒到1萬多/平米,那時候國內大多數二線城市才是6-8000元/平米。

然而最終因為煤炭出路受阻,外加民間借貸鏈斷裂,鄂爾多斯遭遇地方性金融危機。

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鬼城康巴什

一夜之間經濟垮塌,資本外逃,受災最嚴重的康巴什新區房價從1萬多每平米斬到3000元/平米,外地人一夜散盡,此地淪為中國最出名的“鬼城”。

但當地政府下了一步很高明的棋,那就是為了打造新區,把全市最好的資源都遷入了新區,尤其是最好的學校“蒙一中”。

蒙一中的高考成績非常好,全市以及外地想來讀書的家庭,就必須在附近買房,以此,房價有了支撐,和教育資源形成了正向循環。


2

能級分化

當然相對三四線城市教育資源對區域的影響力,能級更高的城市則表現在同片區不同樓盤之間。

比如深圳,因為一直以來施行“積分入學、就近入學”政策,最出名的百花片區與周邊形成了天地價格差。

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深圳百花園片區的房價為15.9萬/平米,而300米外,一路之隔的圓龍園小區價格則為10.4萬/平米,兩個小區房價相差6萬/平米,按一套百平米戶型算,足足600萬的價差。

而800米外的小區,單價相差則高達10萬/平米,差出一套二線城市別墅的價格。

學區房這幾些年的保值增值以及抗跌性,大家看在心裡。據騰訊財經數據統計,學區房和非學區房在漲幅上差異,達到27%,並且隨著時間的推移,價值趨勢越來越明顯。

所以,一個城市的房價極值主要由學區房組成,這句話不過分。但在學區對房價的影響上,我還要講兩個點。


1、教育可以由產業帶動,具有延伸性。

2、教育的政策風險很大。

什麼意思呢?


3

學區的走勢

決定學區房質量的因素主要有兩個:一個是超強的師資,一個便是優秀的生源,在某種意義上,生源質量可以撬動整個學區價值。

拿北京海淀舉例。海淀區因為有清北八大高校加持,這裡的房子天生便是全國家長的夢想,10萬/平米房價的老破小比比皆是。

八大院校的人才輸出,又創造了海淀的輝煌,吸引了全國各地高學歷精英湧入。精英對子女的教育意識強,孩子們的教育底子好,海淀區的生源質量、名校升學率一路飆升,開始良性循環。

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後來,北京海淀區優質產業北遷,阿里、騰訊、百度等大牌公司合縱打造出產業新極地因為薪資待遇優厚,高學歷家庭也在北遷,優質的生源甚至把北面教育貧瘠之地,硬生生考成了學區房。

這就是產業帶動下,學區房的延伸。

教育的政策風險非常大,指什麼呢?舉個例子。

你之前因為這套房是學區房,即使是破破爛爛的老房子你也很放心,因為未來這個房子大有人接盤。

然而突然有一天,有人告訴你,這個房子上不了附近的好學校了,那你的房子的價值將一夜之間灰飛煙滅,等於遇上了黑天鵝。

之前有學區房的存在,是因為我們之前一直在施行“就近入學”政策,但是這幾年為了打掉“高價學區房”這個畸形怪物,中國開始倡導「教育均衡化」。

尤其前段時間,

北京西城區教育變革,施行多校劃片後,中國教育均衡化的進程明顯加快了。

“多校劃片”可能還有很多人不懂,這裡科普一下。

多校劃片是指一個小區對應多個學校。

多校劃片會將熱點小學、初中分散至每個片區,確保各片區之間大致均衡。在具體操作中,實行多校劃片將通過隨機派位方式分配熱點學校招生名額。派位未能進入熱點學校的學生,仍應就近安排至其他學校入學。

就在去年,教育部還“欽點”了24個城市名,要求這些城市所有縣市區100%的公辦小學、90%的公辦初中要實現劃片入學。

這24個城市分別是:北京、天津、上海、重慶、瀋陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、廈門、濟南、青島、武漢、廣州、深圳、成都、西安、福州、南昌、鄭州、長沙、貴陽。

所以如果買學區房,既為了讓孩子讀好學校,又能在房子升值上有所收益,你就承擔政策風險,賭你的房子在你孩子讀完書後,賣掉的時候,你所在的城市所在的片區還未施行“多校劃片”政策。

但筆者可以告訴你一個規律,因為學區房和利益鏈條勾連極深,充滿暗箱操作,所以這種改革,註定是一個漫長的過程。

拿北京來說,最早提出時間是2015年,在教育部召開教育規劃綱要新聞發佈會上提出概念。2018年開始推進,2020年西城區才落地多校劃片政策。

能級越低的城市,施行效率越低,尤其三四線城市施行時間基本可以不做考慮。


4

地鐵財富

相對於學區,地鐵房的價值更為穩定,因為教育政策可以改變,但是地鐵站臺位置幾乎不可能改變,這樣的例子我至今還未見過。

這些年,“地鐵一響,黃金萬兩”,也成為了坊間共識,說明大家對地鐵通勤的價值在逐步肯定。

對於地鐵房的最佳距離,一直備受爭議,但我比較認同之前上海統計部門給出的答案。

距離地鐵站點步行5分鐘內的房子,稱之為,“正地鐵房”;10分鐘之內成為“準地鐵房”;15分鐘內的稱之為“近地鐵房”。

其實在我眼裡,15分鐘的距離也很尷尬,步行走著太累,打車又比較浪費。所以10分鐘之內剛剛好。

那麼地鐵房和非地方的房價差值有多大呢?

拿北京潘家園地鐵站旁邊的社區舉例,緊挨著北工大西門站的90年代小區松榆東里房價為5.9萬/平米,而1.3公里外(步行15分鐘之外)的同年代小區,雙龍南里房價為5.5萬/平米,兩者相差4000元/平米。

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再往遠處,2公里的弘燕路小區房價為5.2萬/平米,以此遞減。

這樣的例子我可以隨處找到。

總體來說,地鐵房和非地鐵房的差值,一般在5~20%之間。

而且每次房價大潮來臨,地鐵房房價一定要優先於非地鐵房上漲,每次回調,地鐵房也表現出相應的抗跌性。

當然地鐵的價值也跟城市能級息息相關。

在我走過的大部分城市中,發現能級越高的城市,地鐵房價值越高,而能級越低的城市,地鐵房的價值也越不明顯。

這不難理解。

拿呼和浩特來講,一個城市總共橫縱兩條地鐵,城市建成區版圖有限。城市主要的交通依然依賴公交和私家車,地鐵使用率一般,地鐵房的價值也不如想象中那麼大。


5

商業與開發商

商業和開發商,因為細節較少,所以放在一起講。

商業在於生活便利,無論是購物還是逛街娛樂,都是幸福指數的提升。但商業也分為大型商業綜合體和小型商業。

例如萬達、萬象城、COCO Park、恆隆、華貿等大型商場,這種商業對周邊房價的帶動作用尤為明顯。

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深圳萬象城

主要是因為大型商業可以聚集人流,人流聚集會助推商圈的形成,商圈又會創造更多的就業崗位。就業的人多了,那麼對周邊得住房需求量就會提升,周邊的房價就會有足夠的上漲潛力。

有時候商業和地鐵是重合的,因為地鐵站點,人流較大,所以政府在規劃用地的時候,會把商業放在地鐵口附近。所以你經常會看到,地鐵房同樣也是“商業房”。

但如果把這兩個因素分開,還要看城市的能級和你所在城市商業是否發達。

商業是目的地,地鐵只是到達目的地的手段之一。

對於能級更高的一二線城市來說,地鐵通勤更重要,可以通達很多目的地,所以地鐵價值優於商業;

而三四線城市,因為大多數城市商業配套比較匱乏,商業資源的稀缺性突出,地鐵達到目的地有限,所以商業價值會比地鐵更突出。

最後是開發商,開發商對房子價值的影響是致命的,主要表現在房屋質量和未來物業的運營,而後者決定了這個小區的生命週期。

這些年不被人們重視,是因為之前大家最在乎的是房子到底能漲多少錢,地段是一切;而不是這個房子本身對生活的影響是怎樣的。

對房價的影響也分城市能級,在一二線城市,開發商品牌力相差不大,房價最主要集中在地段和房子的品質上;而在三四線城市,因為品牌開發商較少,反而成為一種獨立的稀缺資源。

例如碧桂園和恆大,在上一波樓市大潮中,分別成為眾多三四線城市的極值,也成為當地土豪群眾最為熱愛,可以“彰顯身份”的一類物業。


6

大道至簡

其實如果你細讀每一部分,會發現我已經把研究的結果穿插在字裡行間,但為了更直觀,我最後再做一個全面的總結。

首先,四大因素比拼講究城市能級,能級越高的城市,資源稀缺性越突出,學區比地鐵價值更突出,但學區價值存在政策風險

,這個大家一定要考慮到,別栽了坑。其次才是商業和開發商。

能級越低的城市,學區房依然比地鐵價值突出,而且承擔的政策風險相對較小。在經濟極不發達、人口外流的城市或地區,我甚至可以堅定地告訴大家,這類城市的房產價值,只集中在學區房。

其次能級越低的城市,稀缺的大型商業將成為地方主要價值端,甚至超越地鐵等交通價值。開發商依然排在最後。

總之,如果資金充裕,買房四大因素一定都要考慮到,這樣的物業絕對跑過城市平均漲幅,有時候甚至可以達到雙倍效果;如果乏力,四要素起要佔一個,房價漲幅起碼能跟得上平均漲幅。

再次強調,如果四大因素,一個都沒有,一二線城市還能因為市場購買力以及區位價值,有一定的收益。除此之外,能級較低的城市,這樣四不沾的房子,只有居住價值。


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