沿著舊地圖，已找不到新大陸。
這是一個升級的時代，前所未有的更迭正在以細化到天的速度進行，有時候一覺醒來，天翻地覆。
城市如此，板塊也是如此。
今年的蘇州樓市，房價是帶動節奏的明線。吳中太湖新城因房價破“3”成為焦點，太湖度假區因房價“1”字頭成為新一代的剛需樂園……時間軸推動著現實的進程，升級過的板塊冒出了頭，逐漸取代了拒絕升級的板塊，完成了一輪又一輪的板塊更替。
但今天，我想跟大家聊的，不是今年被頻繁曝光的熱門板塊，而是
2年地價翻了5倍、去年區域房價正在邁入2萬大關、但今年幾乎聽不到消息的甪直。01徹底告別剛需，全面上2萬+的甪直，到底憑什麼？
甪直，一個與蘇州古城同齡的江南古鎮。
位於蘇州市吳中區，北臨吳淞江，南臨澄湖，東與崑山市接壤，西通蘇州市區。
在很多年前，有人戲稱甪直為【崑山西】，但幾年之後，隨著園區外溢板塊格局的形成，甪直有了一個新稱呼【園區東】。
去年，近園區的幾大板塊成為了炙手可熱的樓市新星。其中園區三大外溢之一尹山湖無新房入市，但二手房市場一路高漲，板塊二手房成交價破“3”，也就發生在去年；另一個運東，交通的大利好拉近了與園區的距離，同時因極為突出的價格優勢，幾乎每推出一個純新盤就能成為爆款！
甪直也不例外，2019年一度風光無限：
● 5大品牌開發商的純新盤扎堆入市
● 南山維拉最後一批房源引得千人搶房，成為2019現象級事件
● 榮盛以14263元/㎡的樓面地價拿下了甪直新地王
……
但這一路的高歌猛進，在南山維拉這最後一個1字頭剛需大盤陸續售罄後戛然而止 。新房均價正式邁過了2萬大關的甪直，也面臨著新一輪的靈魂拷問：
甪直你到底憑什麼賣2萬+？
02甪直2020年至今，成交二手房套數還不過百……
判斷一個地方值不值得買，最重要的是要看它的二手房市場情況如何。
鏈家網顯示，目前甪直板塊的二手房掛牌均價約2.3萬/㎡，基本跟新房房價持平。那麼真實的成交情況又是怎樣呢？
我今天統計了甪直2020年至今的全部成交房源，一起來看一下：
1、從總數上來說，2020年至今已過了大半，甪直整體僅成交了79套房源，這個成交量在吳中區是倒數的存在；
2、在這79套房源中，單價最高的是位於中梁獨墅御湖的一套112㎡房源，成交單價33926元/㎡，也是板塊內成交單價唯一上3萬的一套房源；
3、單價在2萬/㎡以下的共43套，1字頭還是板塊主力軍！另外單價2萬/㎡出頭的房源基本也集中在陽光城麗景灣和南山維拉這種次新房小區；
4、再從成交週期上看哪個單價區間的房源更為搶手：百日內成交的共38套房源，其中單價低於2萬/㎡有21套！
總的來說，甪直的二手房市場購買力還處在剛需階段，任重而道遠。
03蘇州，你欠甪直一條地鐵和正兒八經的商場！
甪直，在很長一段時間內，聚集了一批園區外溢的購房人群，畢竟當時還在1字頭的甪直板塊還可以稱之為房價窪地。
但縱觀當下的甪直新房市場，在售的新盤均價從2.2-2.5萬/㎡不等，即將入市的純新盤也不約而同的將目標客戶從剛需轉到了改善。
但在蘇州，
一不缺改善板塊、二不缺2字頭的樓盤。同樣的價格段內，多得是比甪直更好的標的可供選擇，為什麼還要選甪直呢？現在問題就在這，甪直除了近園區這一優勢外，真的很難再找出第二個讓購房者選擇它的理由！
去過甪直都知道，甪直的配套並不完善。踩盤時想買瓶水、吃頓飯都不方便。還有那城中村的既視感和林立的各種小工廠，城市整體界面給人的印象並不是很好。
從交通上來說，走金雞湖大道10幾分鐘可以直達園區，但令人失望的是甪直人民心心念的地鐵6號線延伸線卻在今年又沒了動靜。要知道對於非核心的邊陲板塊來講，地鐵的重要性有時比一所優質的學校還要重要！
房價僅1字頭的太湖度假區板塊，都等來了一條5號線！到底什麼時候能輪到甪直？
另外一方面，甪直缺少大型商業 ，也是被長期詬病的一點。2016年，甪直才有了首家購物中心—萬嘉生活廣場。到如今，南山維樂城、甪直中翔廣場、麥稻星光商業廣場、富力都商業廣場等組成了甪直的商業格局。
南山維樂城
但對於甪直來說，3萬方的南山維樂城就已經是目前甪直體量最大的商業綜合體，另外幾個與其說是商業綜合體，不如說是小型的生活廣場……小商業如補丁一般，修修補補著這個板塊，但就是等不到一個能煥新板塊商業活力的大項目！單價2萬多我去尹山湖買個有商圈、有地鐵的次新房，它不香嗎？
最後，也想跟大家討論一下：這樣的甪直，拿什麼撐得起2萬+的房價？
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