我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派，只說對你最有用的操作和建議
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提問：新人加入，星球中知識精華文章已全部擺讀，感覺言語犀利，風格幽默，內容深刻。贊！座標武漢，曾經出售過3套房產用於置換，現目前手上有6套住宅，其中3套在武昌二環附近，基本都有地鐵和大型商業。1套在漢口三環內古田片，這套投資比較失敗，收益率墊底。三套貸款，一套全款。另外A套在武昌二環內，14年房齡樓梯房老破大。B套在父母名下一套青山區二環邊的樓梯房房齡大概14年，品質尚可，說是老破小有點勉強，77平無貸款，周邊有大型集中商業、明年開通地鐵。上述房產，IRR在12%-28%，平均值為20%。請教如下：
1.今年是最好的出手時機。A套現已出手，償還貸款後，即將淨得230子彈，純投資，看好招商一江璟城、融創御央首府、融創1890、百步亭和諧裡、仁恆公園世紀，擬伍選二入手，上述樓盤投資潛力如何？應該選擇哪兩個樓盤？家庭年收入僅10萬，預計月供將達到27K，新房加原房產月供壓力較大。家庭負債率從16%提升至25%，預計22年7月後現金流為負。該時間點之後如何處理？
2.未來計劃將剩餘的B套出售，可獲得子彈130，純投資，考慮購入美林青城二手房一套，88平，單價21000，總價193萬。半年內出手，是否合適？
3.另陽邏有2套2010年購入的底商，地段不佳，出租收益每年每套僅3K，長期掛牌出售無人問津，請問如何出手？
4.最近踩盤頗多，個人認為白沙洲價格窪地也已經被填平，遠期供應量巨大。光谷片區發展滯後於預期，2-3年內不看好，小米、華為言過其實，如果仔細計算引入的人口和未來住宅供應量之間的關係，很可能得出供過於求的結論。
回答：你好，武漢房產投資，選對板塊就成功了一半。很多二線城市在近10年的發展中，一直在鼓勵建設新城區，放棄老城區，導致新城和老城的房價差異越來越大。
武漢並不是這樣，東南西北的新城都在發展（只是重視程度不同），但是老城也一樣沒有放棄。所以現在武昌內環單價2.5，光谷關山大道的單價同樣是2.5。從你的選籌角度來看，你一定是個武漢土著，環線地段認同感比較強。
那事實情況是怎麼呢？
後湖 四新 白沙洲 這幾個板塊，分別是漢口 漢陽 武昌老城區的延伸板塊，客群大部分還是來自武漢本地人，這些被我們稱為地緣客戶。但是關山大道和光谷東這2個板塊不同，除了一部分土著看好之外，大部分都是新武漢人和外地投資客。我們投資房產，買的就是預期。並不怕有泡沫和預期，怕的是泡沫被踩破，預期被實現。當夢想變成現實，房價就真的到頂了。
至於供需平衡的問題，現在並不需要擔心，關山大道已經沒有地了，光谷東核心板塊的住宅產品也會越來越稀缺。除了小米，華為，還有無數不知名的其他企業不斷入駐，給板塊導流。
白沙洲未來的價格會追平南湖，光谷東的價格會逐漸追平甚至超越關山大道。這中間的差距，就是留給我們的利潤空間。
你看的這些盤裡面，我比較不推薦仁恆公園世紀，產品與板塊的資源錯配，買入溢價太多。物業口碑會隨時間流逝逐漸走低。剩下的幾個樓盤各有優勢，跑平大盤問題不大。
陽邏出手建議參考星球內的辦法過戶，能省不少稅費，把賣房科技樹用上。
最後，收支規劃要提前做好，負債率不要超過50%，開發副業，分割出租增加收益。
提問：房姐您好，您覺得西安有投資價值嗎？洋房毛坯和精裝高層哪個好？金地風華、碧桂園雲頂、中海大成哪個樓盤好？非常感謝！
回答：你好，洋房投資回報率不如高層。 精裝高層回報率不如毛坯高層。 金地風華是CEO盤，這幾個盤對比，優先碧桂園雲頂和中海大成。
提問：新人首問，房姐你好！我是湖北武漢人，情況是現有房：1.去年全款買入恆大御景127平，合同已籤還未下來，為此和老公辦理了離婚2.老公名下一套80平的育才小學學區房，目前兩個孩子上學要用學位，現在住3.漢口北一套65平，價值70萬，目前每月可出租1500。另外一元路同興里老公房一套三十幾平，這兩套房都在老人名下。問題：1.一元路老公房評為歷史建築一直未拆遷，是買斷後賣掉還是直接賣？或者繼續持有買斷後裝修出租？2.資金有限二十幾萬，老公月入四五千我目前未能上班因為要照顧兩個孩子，現在是想買瀋陽還款能力差但又不想壓力大。老公用過公積金在瀋陽買二手算二套嗎用我名字怕貸款下不來。還請房租指點迷津，萬分感謝
回答：你好，老公房既然沒有拆遷預期，升值潛力會很弱，流動性和金融屬性都極差，建議賣掉，買斷後才能正常交易。 瀋陽暫時不支持外地公積金貸款，商貸流水不夠可以“包裝”，可以考慮入手1-2套二手房，租金抵大部分月供
提問：新人首問，您好房姐，我今年46，出生西安，大學畢業被動選擇山東三線城市體制內工作，老大現上高二，老二兩歲，現在規劃老大上大學後去上海或杭州或廣州或深圳，不知道哪個更好更適合，麻煩給個建議去哪個城市好;出國移民看來不行了，但移民一線的夢想一直沒變，是否現實？怎麼能實現？
回答：你好，移民建議優先一線城市，北上廣深。 杭州城市首位度比較低，戶口好拿，但是除了互聯網行業之外，城市平均收入不如其他幾個城市。 深圳的戶口最好拿，大專畢業可以直接落戶，本科落戶還有補助。深圳是創一代天花板最高的中國城市，城市也更年輕且很包容，來了深圳都是深圳人。 北京和上海的戶口最難拿，但是含金量最高。不過目前北上都是趕人狀態，包容性不如深圳。 能實現移民，最關鍵是要買房，可以先破限購準備一套。 感謝付費！
提問：博學的房姐，新人首問，看了多篇文章受益匪淺。 座標唐山，子彈100，老婆有公積金，有一套小產權兩室，孩子剛出生，欲購唐山路北區遠洋城附近改善性三室。現在上車是不是唐山的好時機？畢竟連續漲了兩三年了。 看了幾個新盤，萬科翡翠藍山，期房，均價14000，送裝修，排卡中。只能勉強上車107。怕以後出現意外變故，糾結中。 恆大學庭，捂盤惜售中，中介神神秘秘的告訴我想要買必須當天交定金。必須商貸，放棄。
回答：唐山是京津冀城市圈的第三大城市，自住買入沒有問題。 不過唐山去年基本上也已經漲完了，現在買的意思不大。 北方城市建倉首選北京，子彈100建議優先考慮北京，其次是天津和瀋陽。 小產權出手之後置換一套改善房即可。
提問：房姐您好，新人首次提問。先生當前戶口在任丘，今年或明年博士畢業。我戶口在浙江安吉。兩人當前座標北京，工作兩年。孩子今年三歲半，已入幼兒園。想考慮剛需保值房子。目前可用子彈50萬，年薪40-50萬。也沒想好是留在北京還是去天津或是去浙江杭州，原本都想等他畢業時再看。 任丘今年會有一套家屬安置房，老人貸款資格估計不能用了，要用我們倆的。 智慧的房姐，想詢問一下，您對這個處境的處理？安吉的房產有投資價值嗎？ 是否一年後如果能解決北京戶口就留在北京，還是有北京工作居住證就該留在北京？然後入天津戶口，入手天津房產？ 多謝回覆。
回答：你好，任丘這套房一定要用你們的房票的話，建議離婚後用你的貸票。保留老公的北京sfsd。或者直接用老人票買，你們做一筆低息信貸。 這這幾個城市投資價值排序：北京>杭州=天津，安吉和任丘房產都沒有價值。 有北京房票，建議優先考慮入手北京。 適當增加負債，子彈擴充到80-100左右，入手一套東三環或者南三環的上車盤。 如果有北京戶口就沒必要買天津，沒有北京戶口，入手一套天津學區房給孩子備用。
提問：問一下房姐，我名下有一套房在黃陂武湖，本人父母是湖北黃石戶口，母親是老師今年5月份退休，我可以把母親的戶口遷到武漢嗎，然後把房產過戶給她。用自己的名字在武漢再買一套房
回答：你的戶口在武漢，母親滿足落戶年紀，就可以隨遷落戶。 一般是建議直接用老人票買，做接力貸。 把你名下的房產對敲給老人，稅費也不少。
提問：新手提問，我老婆的朋友有一套南國西匯的公寓樓要買，複式樓，上面各42平，因急需用錢，現在只賣60w，我老婆想買，但是手上沒那麼多錢，肯定是要貸款的，但是我最近在支付寶上用了借唄和網商貸，會影響貸款嗎？另外你覺得這個盤這個價入手合適嗎？因為是第一次買房，不知道是怎樣的流程，中間需要注意些什麼，需要找個中介幫忙辦中間等我事情嗎？
回答：你好，公寓是漲幅最慢的產品之一，自住+投資都沒有價值。 除非你沒有房票，只考慮自住，不考慮未來升值和流動性，否則不要買。 最好別碰借唄和微粒貸，這些網貸對徵信的影響是負面的。 網貸機構都稱自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是給原本找銀行借不到錢的人放貸。 如果你在銀行借不到錢，意味著你資質不好風險高，要放貸給你，就需要更高的利率來對沖風險。 同理，對於那些使用了「普惠金融」的人，銀行會更歧視。 普惠金融能不能用？ 1.不管是什麼貸款，核心還是看利率，還款方式(月供)還有金額的。利率低，月供低，金額大還是可以用的。 2.由於對徵信的傷害力度較大，優先級應該放到最後，通常只有最後關頭應急使用，而且一定是短期使用。 建議換核刷卡，或者短期拆借，你的徵信在放款之前別產生任何負債。
提問：新人首問 座標上海 1. 有普陀長風04年7樓頂樓無電梯61平小兩房，16年高位接盤，無學區，餘貸款260萬，房價低於買入價，加幾年還貸本金，被套牢 2. 南京一120幾平三房，拉小寶船小學學區房，小區設施貧乏，15年新房，4號線龍江路，在建9號線，目前市值570萬，剩餘房貸70萬 提問：1. 上海需要改善+學區，仍考慮普陀，在長壽04年次新價格8萬還是長風商務區15年品質小區大概9萬之間糾結，可購買1000萬左右房子 2. 這兩套房子如何處理？初步想法：普陀長風老破小繼續自持（公積金+房租cover房貸，佔用公積金貸款+一張房票）+出售南京房產，不確定未來增值空間，是套現投資別區還是繼續持有
回答：真如是普陀最想重點打造的板塊。 結果動遷不力，遲遲無法啟動開發，於是趕緊啟動備用方案：長風。 但長風散售的辦公樓太多，商業也沒起來，導致板塊價值受限。 長壽路是典型的先行者懲罰，普陀區本身操盤能力也偏弱，造成了現在的局面。 沒成片地了，次新和大樓房為主，以現在的上海市區舊改方式，也不可能動遷，所以長遠看還是沒戲，我猜略微跑輸大盤。 自住追求性價比和成熟度可以考慮，投資御免。 普陀的未來在真如、長風、桃浦。 這2個地段對比，優先長風。 寶船小學是拉小的分校，新出的網紅，如果不需要用到南京學區，可以出手置換上海。 長風老破小可以暫時保留。
提問：新人首問補充信息。夫妻雙方均有穩定收入，年收入75w左右。目前海珠區房子有月供，月供12000。請結合上條信息給點投資建議，謝謝。其中有賣掉學位房去南沙買房，不知可否？還沒有更好的建議，謝謝
回答：現階段不建議入手南沙，廣州發展向東向南，目前更傾向黃埔。 總體來看，黃埔屬於中心六區之一，在經濟發展、軌道交通規劃、與中心區的距離等方面，都更佔上風。這也是為什麼限購放鬆後，黃埔更吸金的原因。 南沙戰略位置很好，未來可能成長為一個很大的城市。 南沙未來的上限是很高的，完全可能接近廣州、深圳市區的水平。 而現在，南沙新房不到3萬，廣州珠江新城次新房10萬，深圳南山、寶安次新房10-20萬。 當然，目前租和賣的流動性都是比較差的，配套也是基本沒有的。 所以，對於喜歡較高風險較高收益、博取超額漲幅的投資者來說，是個不錯的“戰點”。 南沙的夢想，並不是成為一個睡城、衛星城而已。 而是劍指廣東省的第三個一線城市本身！ 它也有足夠好的位置、足夠大的腹地來挑戰這一點。 南沙成功概率並不一定能到50%，對我個人而言，我不太喜歡風險大的投資產品，我只買很高很高確定性的超級城市。 如果暫時沒有學位需求，可以 出手學位。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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