我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派，只說對你最有用的操作和建議
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提問：問個小白問題，你們說的置換成本10%，這個成本到底在哪裡？比如我有一套全款房，我賣掉然後置換，賣房對於我來講沒任何成本呀我反正實收，但是我去抵押還需要付利息成本呀。至於我去買房，不管我是置換還是抵押再去買，同樣的都是需要支付中介費 個稅 增值稅等。還請房姐明示！
回答：買賣雙方的交易成本，在經濟學上並不是由某一方全部的承擔。只是表現上由某一方承擔而已。你把你那套全款房賣了之後，再買一套一模一樣的。（舉例置換成相同的）房子沒有變好，但是卻交了中介費、個人所得稅、契稅、租金損失、手續雜費、解抵押墊資（非全款房）、精力成本等。置換一次，淨損失10%。這就是置換的成本。抵押的確要付利息成本，貸款中介費也需要攤銷。但抵押後再買入，相當於你持有2套對吧？多持有一套當然有成本提升。（只有一套的交易成本）賣出後再買入兩套一模一樣的則需交兩套的交易成本。
提問：新人首問 目前手裡有資金500萬，燕郊全款房一個，北京有購房資格，已落天津戶口，兩地購房均屬於二套了，首付6成。孩子已經兩歲，現在想定居天津陪孩子讀書，工作也會轉過來，看了您很多文章但是還是不知道具體怎麼規劃好未來房產收益會多一些。目前已經看了天津市區的重點學區房，有南開新房中交海河公館105平米小三居可選，總價490萬，50年居住型公寓，屬於南開中營小學學校，位於老城區最後一塊土地了。還有河西綠誠誠園項目，師大附小學區，122平米3居室，總價460萬，70年產權房產。目前不知道怎麼選擇了，糾結未來升值空間，還請房姐指點迷津，另外外地城市投資也想投資一套
回答：你好，子彈500萬，建議首先考慮北京，找墊資公司全款抵押，可以操作成首付3-4成。 孩子才2歲，你還有寶貴的幾十年年，足夠打拼出一片輝煌。 堅守北京，絕不退縮。 資源有限、收入有限時，優先用於提升自己，而不是給下一代準備什麼所謂的學區。 自己對自己是有100%把控的，效率最高。對其他任何人都不可能做到100%的把控，哪怕是親生子女。 非京籍家庭在北京讀書最好的方案是買朝陽的學區房，因為朝陽的基礎教育還不錯，好多學區都是小學直升初中比較省事兒，而且非京籍佔比高。 孩子成長還是建議在一線城市，等高中再轉入天津。 未來考慮去天津讀書，買一個市內六區的牛校老破小掛學位就好了，沒必要買新盤。中交海河公館不值得買。 剩餘子彈可以考慮入手重慶 瀋陽這類不限購 潛力大的城市。
提問：新人首問：49歲，夫妻二人收入都不高。座標石家莊，老破舊小區新苑南區兩居室一套無貸款，剛在正定新區入手一套萬科文化村二居室，貸款79萬，女兒的名字買的。女兒大四，父母共同貸。前幾天剛在沈北新區認籌榮盛的坤湖酈舍兩居室一套，妻子正在辦遷入瀋陽北戶口。如果沈北新區貸款能辦下來，還餘子彈20。請問房姐：1、萬科文化村升值潛力如何？2、沈北新區的坤湖酈舍升值空間怎麼樣？純屬投資。3、最近打算把現住房新苑南區置換一下。現在出手合適嗎？在石家莊置換到哪裡升值空間大？如果我在瀋陽辦理貸款後，賣了石家莊的新苑南區，再買房是否算首套房？潛水很久，看了您很多信息，才毫不猶豫的入手坤湖。期待你的指點迷津。
回答：你好，中國大部分城市都會上漲，哪怕345線城市。 問題是多久漲多少，定量後才可以定性。 石家莊當前略溢價，成長艱難，被北京吸血。 資金湧入順序和城市能級順序，石家莊排在京津之後，等京津的市場反應就可以。 正定有概念利好，萬科文化村入手價不高，能跑平大盤。 坤湖酈舍學區可以，剛需盤，價格有優勢，但是升值比較慢，需要長持5年以上。 石家莊改善自住建議在生活半徑附近淘筍，新苑南區這類老房子儘快出手。
提問：請問環深圳周邊地區有沒有價值？比如東莞，惠州
回答：環深有價值的只有東莞，首選松山湖 南城，次選鳳崗 惠州雖然離深圳很近，但是與坪山接壤，坪山一時半會發展不起來，所以對惠州的房價帶動作用很小，南站還好一點，大亞灣這種地方純屬垃圾資產。 東莞有人口有產業，加上限購，投資客相對較少。 惠州人口是東莞的一半，但是房子卻是天量供應，很多大開發商的樓盤，一個盤就是一座城，本地人消化不了庫存，加上不限購，只能吸引全國各地的韭菜來買。
提問：房姐，子彈70，最近聽您的看了關山大道，因為在武漢呆不久，所以買新房會好點，琨御府的價格太貴了，泛悅城您看值得入手嗎？ 還有青山區的金科城和唐家墩的頂秀國際城也在考慮範圍，另外一個問題就是ceo盤如果是10年長期持有的話應該也值得入手吧？謝謝解惑
回答：泛悅城筒子樓，主要是戶型太差了，70才做一間房，100平才兩間房。不然也不至於賣不出去。 金科城和頂秀國際城都還行，單價控制在2萬內。 很有可能在你持有期間內洗不白。 譬如一套溢價80%的CEO盤，平均每年跑輸10%，也要8年才能抹平。 很多人不會有耐心持有虧損8年，尤其是遇到前3年完全不漲的情況，害怕到出手。 而很多溢價的因素，未必能保持8年不變，比如學區，過氣商業，城市中心和產業轉移。
提問：（續費首問）尊敬的房姐您好！目前屬於賣房置房，目前子彈230，為了孩子讀書就近，想在武昌區購置三或四房，要求近地鐵，交通便利。目前看了幾個盤：新房中有融創天域180平的四房，月亮灣的153平的三房，融創望江府160平四房；二手房：綠地國際金融城的140平三房精裝修、融僑城170平次新房、恆大首府140平精裝修四房。現在想從未來這幾個盤發展潛力及性價比綜合情況來說，麻煩給您意見。雖然是自住，但也是希望買的房未來至少可以跑齊大盤水平。望回覆！謝謝
回答：你好，如果說住的舒服，武昌濱江是不錯的選擇，繁華之後的幽靜之地，交通方便，唯一不足的是沒有好的學區。 武昌濱江發展太慢，606被砍了。未來武昌濱江發展起來，可能不輸漢口，需要耐心長持。 月亮灣投資回報率不如低價潛力區，但是未來會跑平大盤。 融創望江府自住不太合適，周邊環境太差，性價比也一般。 這幾個盤，純投資價值不算大， 能跑平大盤就算不錯了。 硬要選一個，建議多考慮一線江景房，稀缺資源，未來保值能力更強。
提問：！新人首問！房姐您好，終於找到一位大神請教了，感謝。現在有子彈60，戶口在深圳，現在在蘇州工作，最近看了蘇州太湖度假區的龍湖大境天成的高層108平（搖號，基本靠搶）。現在糾結是繼續攢錢買深圳（後期不會在深圳發展），或者買深圳1室小戶型，還是買蘇州。想問下房姐我該如何計劃？謝謝房姐。
回答：你好，龍湖是站崗盤，投資角度太湖匯景不是更好嗎？ 子彈60去深圳也買不到性價比高的產品了，建議深耕蘇州。 用優質資產追深圳的漲幅也是不錯的思路。
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