絕命華宇的千億困局

絕命華宇的千億困局

絕命華宇的千億困局

來源 :地產八卦女

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還記得以前看《絕命毒師》,老白和小粉決定合夥製毒的時候,有一段話印象特別深:

小粉:告訴我為什麼你要做這行?

老白:你為什麼做這行?

小粉:主要為錢。

老白:我也是為這個。

小粉:別開玩笑了。像你這麼正直理智的人,突然臨老撞邪了,這是要去搞破壞嗎?這真太離譜了。如果你是發神經或者抑鬱什麼的,這些問題我得了解.....好嗎?我是說這對我有影響。

老白:我覺悟了。

絕命華宇的千億困局

說實話,當時我聽到老白說“我覺悟了”,內心還是很震撼的。畢竟一輩子教書育人,都快這麼平平淡淡的過去了,突然有一天要去賣冰毒,轟轟烈烈做一番事業賺大錢,這個轉變不是一般的大。

類似的,在地產行業裡也有這麼一家企業,前30年在地產界的黃金時代,一直強調穩健、低調、長期主義,到了屢屢遭遇調控打壓的白銀時代,卻反而“覺悟了”,要去大幹快上提規模,立志做千億時代的最後的“地產老白”,它,就是華宇。

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我相信,對於華宇,很多人並不瞭解,甚至沒有聽說過有這樣一家房企。其實也難怪,華宇並不是各大排行榜上的常客。

而在重慶,華宇則是少數幾家與龍湖、金科齊名的本地房企——論資歷,他不僅是重慶的地產老大哥,在全國也算得上是老前輩;論地位,華宇在重慶則要排行到老四了,比近年來異軍突起的東原,還差了一個層級。

從發展歷程來看,華宇掌門人蔣業華20歲就開始涉足建築行業(1983年),23歲賺到第一桶金20萬元(1986年),1995年,成立華宇地產。2006年,蔣業華以16億個人財富躍居胡潤百富榜總榜第203位,併成為重慶首富,華宇旗下的福源山莊、金沙港灣、林泉雅舍、北國風光、秋水長天及春江花月等著名樓盤,也均在2006年前後封頂。

不得不說,這一階段的華宇,可謂志得意滿、順風順水。

而對比龍湖和金科,同樣是1984年,龍湖的吳亞軍,還剛從西北工業大學航海學院的魚雷動力裝置專業畢業,隨後在前衛儀表廠一直工作到1988年;金科的黃紅雲,1984年還只是涪陵區一個工地上的小工,每天賺5毛錢。兩年後,蔣業華都已經賺到第一桶金了,黃紅雲還只是某建築公司的工程處處長.....1995年,華宇就開始建第一個項目,這比龍湖早了兩年,比金科早了4年,且一直到2007年前,華宇都是重慶領航者的地位所在。

由此,論開局,蔣業華比吳亞軍、黃紅雲的開局要好得多。

那麼,開局如此完美,為什麼華宇會落後於龍湖金科甚至東原呢?

一切源於蔣業華2006年登頂重慶首富之後,華宇選擇了固守重慶,而金科和龍湖卻已開始佈局全國市場。到了2009年,龍湖在香港上市;2011年,金科股份也借殼ST東源在深交所上市,唯獨華宇,卻在此時開始宣揚穩健的開發增速,一直未登陸資本市場。

誠然,站在如今泰禾、福晟的案例看,穩健並非壞事。但是,2005年以前,華宇在銀行基本沒有多少貸款,2005年以後,貸款雖然有所增加,但負債率始終在70%以下,且日均存貸比(銀行存款與貸款總額的比例)大於30%,這樣的謹小慎微,固然讓華宇獲得了較高的運營安全度,但也讓華宇錯過了歷史的大勢,錯失了成為千億房企的契機。

絕命華宇的千億困局

類似的,在《絕命毒師》裡,老白曾經是灰質公司的創始人,前途一片大好,卻因一著不慎滿盤皆輸,錯失了成為億萬富豪的機遇。

此外,從產品形態來看,華宇也一直是家族企業的格局:蔣業華以建築業起家,對高層住宅比較熟悉,也比較中意好地段,因此華宇的產品線,在2017年以前,一直以高層為主,主打客群也都是剛需,不像龍湖金科那樣客群全覆蓋,缺少擁有高利潤的成熟豪宅產品線。

絕命華宇的千億困局

華宇,一個“地段+高層”的忠實信仰者。華宇大廈是其起步之作,華宇廣場是其成名之作,重慶沙區是其崛起之地。

因此,雖說“無地段、不華宇”,但華宇的產品檔次並沒有上去,甚至在很長一段時間內,都被業界人士冠以“建築商”而非“地產商”的稱號。

有一位地產老前輩甚至在博客裡說,華宇的成功,在於其善用A類地塊做c類產品,而賣高於B類的價格,用公式表示為 A(地段) + C(產品) + A(知名度) ≥ B 。當然其賣高於B類產品的價格的同時,華宇作為一家不上市的房企,相對其他房企較少獲得融資,能夠維持地產百強地位還是有一定的發展速度的,這是因為其在高層建築的修築上已經熟能生巧,對其成本控制及經濟效益的把握已經形成了一定意義上的模式化。

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時過境遷,地產大浪一波接著一波,眼看著自己此前的小弟,紛紛成長為巨頭房企,華宇焉能不急?

於是,在被龍湖金科超出10年後的2017年,一向穩健的33歲華宇,

就像是厭倦了平淡日子的老白,意識到房地產黃金時代時日無多,開始有了“中年危機”,開始主動大規模擴張了。

也正是在2017年,華宇與旭輝結成巨頭聯盟,開啟7城11盤500億戰略合作;

2017年,華宇大舉全國化,曾在一天內大手筆斬獲了蘇浙區域8宗土地,還新進入了合肥、瀋陽、長沙、武漢、寧波、餘姚、太倉、常州和徐州等9座城市;

2017年,華宇將產品線由剛需主導改為由改善型、高端型主導,推出了御璟系,御瀾灣、御璟江山,御璟湖山,御璟悅來等項目拔地而起......

絕命華宇的千億困局

2017年,就恰如老白的50歲生日,是華宇發展史上最重要的年份。有不少媒體表示,華宇37年,前33年是積澱期,近4年才是爆發成長期。

對此,我還記得,在2017年的發佈會上,一向低調的華宇,首次對外表達了對規模的訴求,稱2017年規模做到150億、2018年規模做到300億,2019年規模做到500億,2021年要實現銷售額突破1000億。隨後,華宇便挖來了前龍湖職業經理人周德康,擔任華宇地產集團總裁。

然而,儘管有牛人加盟,但根據這兩年的整體市場行情,華宇的這一規模目標想要實現並不容易——不說去年的實際銷售額並未達到500億(實際只有434億),單單算今年2020年上半年,華宇的流量銷售也不過235億,全年能否超過500億都不好說,更別提明年過千億了。

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當然,我以絕命老白為例,並非是說華宇也會breaking bad,實際上,中年之後的華宇,從低調走向高調,從穩健走向規模擴張,只是其轉變之大,與中年的老白何其相似。

而從另一方面看,隨著越來越多的房企紛紛破千億,作為中國房地產行業的先行者,

華宇如果再不擴張,就真的要被“掉隊”了。而向來,華宇人對“穩健”理解透徹,卻對“變革”這樣的詞彙不敏感。

也許,習慣了穩健,就很難放開手腳搞擴張。華宇能不能破千億,不重要,但它能夠從1984年一路走到2021年,同時仍能躋身百強,保持不上市、100%由自己控股,這樣實打實的成長戰績,在地產圈,本身也難得一見,也證明了華宇地產本身的硬實力。

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