01
學軍小學學區房上架法拍
984萬元落錘，摺合單價8.2萬/㎡
學區房一直是家長們買房時最關注的點之一，好的學校能為房子增色不少，甚至直接影響房價。而除了在新房、二手房市場中精挑細選，法拍房也是一個重要渠道。
就在剛剛，位於耀江文鼎苑的一套房產在阿里上架法拍，而文鼎苑劃分的學區，正是杭州的明星學校——學軍小學紫金港校區。
這套建面約120㎡的房源，評估價856萬元，而起拍價690萬元，相當於估值基礎上的八折，摺合單價約5.7萬/㎡。
截至拍賣結束，這套房源共吸引了29300人次的圍觀，參與競拍的人也不少，經過70輪報價，一位競拍人以984萬元拿下，摺合單價8.2萬/㎡。
成交信息（來源：阿里拍賣）
文鼎苑每一次拍賣都能引起不小的關注，並且都能引起人們爭相出價。根據阿里拍賣官網，文鼎苑曾經共上架過24套法拍房源，基本都能在一拍落錘，而只有一兩套是在二拍成交的。
其中最多人出價的是2018年6月20日拍賣的房源，建面約124㎡，起拍價640萬，評估價911.9萬元，最後竟然以1152萬元成交，摺合單價約9.2萬/㎡。
而法拍落錘最高的價格是去年3月29日，建面約209㎡的房源，以1434萬元的總價成交，摺合單價約6.86萬/㎡。
文鼎苑部分法拍房信息（來源：阿里拍賣）
02
二手學區房市場火熱
近期成交量價齊升
除了法拍房，文鼎苑的二手房在市場上也很吃香，價格當然也不低。
根據相關數據顯示的成交歷史，文鼎苑每個月基本都有2-8套的成交，而今年4月份，文鼎苑共成交了9套。
成交均價上，和新房不同的是，文鼎苑小戶型的均價會相對較高，比如一套建面約87㎡的房源，均價能達到7.6或7.7萬/㎡。而建面約140-180㎡的房源成交均價基本就在6-7萬/㎡的區間內。
文鼎苑成交歷史
除此之外，低樓層的房源均價也是較低的，用5萬出頭的價格拿下也是有可能的。
文鼎苑成交歷史
其實，今年公民同招政策以來，二手學區房的優越性更加明顯了，而擁有優質教育的西湖區，二手學區房的價格也是一路飆升。
根據相關數據，融創河濱之城近一年來的二手房成交均價一直是走高趨勢。圖表顯示，去年9月份的時候，河濱之城的均價約5.33萬/㎡，而經過快一年時間，今年7月的成交均價已經是6.06萬/㎡了。
河濱之城近一年二手房成交價格趨勢
而從河濱之城的成交歷史來看，大部分的房源成交均價都是
4萬+/㎡和5萬+/㎡左右，即使有幾套破6萬/㎡的房源，但也都是剛剛出頭的價格。
河濱之城成交歷史
所以網上顯示7月份一套房源以超6.9萬/㎡成交，確實令人咋舌，但也側面反映了學區房的價值所在。
7月最高成交均價（來源：好找房）
03
買了學區房也不一定能上
熱門公辦小學落戶年限有要求
學區房對家長的意義，就在於讓後代們能獲得更優質的教育。但如今，學區房也無法真正保證學區了。
例如之前鬧得沸沸揚揚的錢塘新區的文海實驗學校一表生被調劑事件，因為文海教育集團學區爆表，落戶2019年1月28日之後的近150名學生被調劑到雲帆、下沙、景苑等學區。
此舉引起了大部分家長的不滿，自己花了半輩子積蓄買的學區房怎麼就不管用了？官方給出的解釋是：下沙片區的學區一表分為一表兩戶和一表三戶，以往的一表三戶都能被錄取，但是今年一表三戶卻超出招生計劃了。
其實，學區劃分並不是上學的唯一門檻，很多熱門的公辦小學對落戶年限也有很高的要求。
就今年來說，杭州公辦小學第一階段錄取已經結束，多所熱門公辦小學僅一表生就超過招生計劃，個別熱門公辦小學落戶年限比去年大幅增長，最長的落戶年限需要達到3年8個月！
部分熱門公辦小學落戶年限要求
雖然二手學區房的市場成交火熱，也有學區房被拍到天價，但買了學區房都不能上學的也大有人在，對此你怎麼看？
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